Huslejenævnet: Lejeforhøjelse kendt ugyldig grundet ejendommens status som omkostningsbestemt

Huslejenævnet behandlede en sag om gyldigheden af en varslet lejeforhøjelse. Kernen i tvisten var, hvorvidt ejendommen skulle betragtes som en omkostningsbestemt ejendom eller en ejendom omfattet af reglerne om småhusleje. Denne klassificering er afgørende for, hvilke regler der gælder for fastsættelse af huslejen.

Nævnets undersøgelse af ejendommens status

For at afgøre ejendommens status foretog Huslejenævnet en grundig undersøgelse, der inkluderede:

• En besigtigelse af lejemålet og ejendommen.
• Gennemgang af BBR-registeret, som viste, at ejendommen er opført i 1900 og har samme matrikelnummer for både adresse A og B.
• Inddragelse af et brandnotat fra 1993, der indikerede seks lejligheder i forhuset, hvor loftskamre ikke blev anset for selvstændige lejligheder grundet manglende køkken og afløb.
• En BBR-meddelelse fra 1999, der beskrev forhuset som havende seks beboelseslejligheder med eget køkken og en bolig uden eget køkken (enkeltværelser).
• En central del af undersøgelsen fokuserede på baghuset (adresse B) og spørgsmålet om, hvorvidt det reelt blev brugt til beboelse pr. 1. januar 1995. Ved besigtigelsen konstaterede nævnet en etværelseslejlighed med eget toilet og køkken (med vask og afløb) i baghuset. Det blev oplyst, at der ikke var sket væsentlige bygningsmæssige ændringer siden 1995, hvilket betød, at enheden byggeteknisk kunne have tjent til beboelse på den relevante dato.
• Yderligere dokumentation fra BBR-meddelelsen fra 1999 for baghuset viste en bolig med eget køkken samt en erhvervsenhed, hvoraf en del var anvendt til bolig med tekøkken, hvilket nævnet fortolkede som inkluderende afløb.
• En udskrift fra OIS med vurderingsoplysninger pr. 1. januar 1996 viste syv lejligheder, hvilket harmonerede med BBR-meddelelsen fra 1999, idet de seks lejligheder i forhuset og den ene boliglejlighed i baghuset blev talt med.

På baggrund af den indsamlede dokumentation og besigtigelsen vurderede Huslejenævnet, at det var klart mest sandsynligt, at der havde været mindst syv beboelseslejemål i ejendommen pr. 1. januar 1995. Nævnet bemærkede desuden, at denne vurdering stemte overens med tidligere afgørelser fra Huslejenævnet fra 2014 og 2015 vedrørende samme ejendom.

Huslejenævnet afgjorde, at ejendommen er en omkostningsbestemt ejendom, og at udlejerens varsling af lejeforhøjelsen derfor var ugyldig.

Nævnets konklusion og begrundelse

• Huslejenævnet fastslog, at ejendommen er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Denne konklusion bygger på nævnets vurdering af, at der pr. 1. januar 1995 med stor sandsynlighed var mindst syv beboelseslejemål i ejendommen.