Huslejenævnet afviser påbud om omlægning af ny fjernvarmerørføring, da det ikke er en vedligeholdelsesmangel

En lejer har indbragt en sag for Huslejenævnet med krav om, at udlejer pålægges at omlægge nyetableret rørføring i lejemålet, som er installeret i forbindelse med etablering af fjernvarme. Lejer argumenterer for, at rørføringen er uhensigtsmæssig, nedsætter lejemålets brugsværdi og udgør en vedligeholdelsesmangel.

Lejers påstande og argumenter

Lejer har anført, at den nye rørføring er placeret uhensigtsmæssigt, idet den løber vandret gennem alle rum i stedet for lodret og tæt på radiatorerne. Dette har ifølge lejer medført en række gener og mangler:

• Konstante dunkelyde fra rørene ved opvarmning.
• Vanskeligheder med varmefordeling, især til 4. sal, og øget vandforbrug grundet mange knæk og bøjninger i rørene.
• Mangelfuld isolering under vinduespartier bag radiatorer.
• Ufærdigt og ringe malerarbejde i forbindelse med efterreparationer og maling af kobberrør.
• Nødvendighed af at fjerne et snedkerreolsystem og investere i et nyt tæppe.
• Hæslig rørføring i køkkenet, hvor nye kobberrør er koblet på gamle rør.
• Uisolerede kobberrør fra køkkentrappen ind i lejligheden.
• Forhindring af fjernelse af et gammelt nedsænket loft i entréen på grund af rørføringens placering.
• Behov for at ommøblere soveværelset, da skabe og seng skal stå i afstand til væggene.
• Radiatorer bestilt i for stor størrelse, så de ikke kan sidde under vindueskarmen.
• Generelle skader som hakker i gulvet, blyantstreger, ridsede vægge og en ødelagt stikkontakt. Lejer har defineret disse forhold som "vedligeholdelsesmangler" og "fejlinstalleret rør" og har fremlagt fotodokumentation.

Udlejers modsvar

Udlejer har afvist lejers påstande og har anført, at rørføringen er udført bedst muligt inden for de givne rammer og i samråd med VVS-firmaet. Udlejer har fremhævet, at alle radiatorer er placeret korrekt og efter forskrifterne. Udlejer har desuden påpeget, at fjernvarmeinstallationen har medført en væsentlig forøget komfort og er en "kæmpe gevinst" for lejerne, og at projektet ikke har nedsat lejemålets brugsværdi.

Nævnets undersøgelsesomfang

Huslejenævnet har gennemgået lejers anmodning og de fremlagte oplysninger, herunder billeder af rørføringen. Sekretariatet har anmodet lejer om en præcisering af, hvorfor de omtvistede forhold skulle udgøre vedligeholdelsesmangler, med henvisning til vedligeholdelsesbegrebet i Lejeloven § 111. Nævnet har konstateret, at tvisten drejer sig om en ny rørføring. Nævnet har bemærket, at udlejer har pligt til at vedligeholde varmeinstallationer i henhold til Lejeloven § 112, stk. 2, men at der ikke er tvist om, hvorvidt lejemålet kan opvarmes. Spørgsmålet om ændring af en tidligere forhåndsgodkendt forbedringsforhøjelse for fjernvarmeinstallationen er af nævnet vurderet til at falde uden for nævnets kompetence i denne sag. Nævnet har ikke fundet anledning til at besigtige lejemålet, da der ikke blev fundet grundlag for et vedligeholdelsespåbud.

Huslejenævnet har afvist lejers krav om at pålægge udlejer at foretage udbedring af den nyetablerede rørføring i lejemålet, da nævnet vurderer, at der ikke er tale om en vedligeholdelsesproblematik. Udlejer fik medhold i sagen.

Nævnets hovedkonklusion

Nævnet fastslår, at det omtvistede forhold – den nye rørføring i forbindelse med fjernvarmeinstallationen – falder uden for vedligeholdelsesbegrebet. Vedligeholdelse defineres i Lejeloven § 111, stk. 1 som "reparationer og udskiftninger, som udføres med henblik på at bevare og opretholde lejemålets og ejendommens stand, efterhånden som der sker forringelse ved slid og ælde".

Begrundelse for afgørelsen

• Nævnet har vurderet, at lejers oplysninger og fremlagte billeder tydeligt viser, at problemet er den nye rørføring, der er etableret i forbindelse med fjernvarmeinstallationen, og ikke forsømt vedligehold af eksisterende installationer.
• Forhold som mangelfuld isolering og ufærdigt malerarbejde er også direkte knyttet til de nye installationsarbejder og ikke til manglende vedligehold af det eksisterende.
• Da der er tale om uenighed om udførelsen af en ny installation og ikke forsømt vedligehold, falder forholdet uden for vedligeholdelsesbegrebet i Lejeloven § 111, stk. 1.
• Som følge heraf kan nævnet ikke konstatere et manglende vedligehold og dermed heller ikke afgive et påbud herom i henhold til Lejeloven § 114, stk. 2.
• Nævnet har ikke taget stilling til selve rørføringens kvalitet eller æstetik, men udelukkende til spørgsmålet om, hvorvidt der var grundlag for et vedligeholdelsespåbud.
• Spørgsmålet om ændring af den forhåndsgodkendte forbedringsforhøjelse for fjernvarmeinstallationen falder uden for nævnets kompetence i denne sag.