Huslejenævnet korrigerer varmeregnskab for 2023: Fejl i fordeling af varmeudgifter og haneandele

Sagen omhandler en lejers indsigelse mod udlejers aflagte varmeregnskab for perioden 1. januar til 31. december 2023. Lejeren gjorde indsigelse mod flere punkter i regnskabet, herunder udgifter til varmeforbrug på fællesarealer, anvendte fordelingstal for varmekvadratmeter og antal haneandele for varmt vand. Lejeren anførte, at udlejer havde undladt at indbringe sagen for Huslejenævnet, på trods af lejers rettidige og lovlige indsigelse. Lejeren henviste til tidligere afgørelser fra Huslejenævnet, der fastslog et andet fordelingstal for varmekvadratmeter (4.002 m2 i stedet for 3.873 m2), og påpegede, at udlejer i varmeregnskabet for 2024 havde anvendt et højere antal haneandele (168,25) end i 2023-regnskabet (149).

Udlejers argumenter

Udlejer gjorde gældende, at udlejer kun er forpligtet til at indbringe sager for Huslejenævnet, når der er tale om et efterbetalingskrav fra udlejers side. Udlejer mente desuden, at lejers indbringelse af sagen var sket for sent, og at Huslejenævnet derfor burde afvise sagen. Udlejer oplyste, at der verserede en sag ved Boligretten vedrørende varmefordelingskvadratmeterne for 2021, og at antallet af haneandele også indgik i et syns- og skønstema i denne sag. Udlejer opfordrede nævnet til at afvente domstolens afgørelse, før der blev truffet afgørelse i nærværende sag. Udlejer anførte endvidere, at ændringer i varmefordelingskvadratmeter og haneandele i 2024 var irrelevant for 2023-regnskabet, da disse ændringer skete senere.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet gennemgik det fremlagte varmeregnskab og lejers indsigelser. Nævnet vurderede regnskabets gyldighed i henhold til Lejeloven § 73 og Lejeloven § 75. Nævnet tog stilling til, hvorvidt udlejer var forpligtet til at indbringe sagen, og om lejers indbringelse var rettidig i henhold til Lejeloven § 77 og Lejeloven § 82. Derudover undersøgte nævnet de materielle indsigelsespunkter vedrørende varmeforbrug på fællesarealer, lovmæssige forbrugsoplysninger, varmekvadratmeter og haneandele, idet der blev taget hensyn til tidligere nævnsafgørelser og den verserende boligretssag.

Huslejenævnet traf afgørelse om, at det aflagte varmeregnskab for 2023 skulle korrigeres. Nævnet fandt, at lejers indbringelse af sagen var rettidig, da udlejer ikke havde et efterbetalingskrav og derfor ikke var forpligtet til at indbringe sagen for nævnet i henhold til Lejeloven § 77. Lejeren kunne derfor selv indbringe sagen uden tidsfrist, jf. Lejeloven § 82.

Korrektioner af varmeregnskabet

Nævnet besluttede følgende korrektioner:

• Udgifter til varmeforbrug på fællesarealer skulle fjernes fra varmeregnskabet, da disse udgifter har karakter af en driftsudgift for ejendommen og ikke lejers individuelle forbrug, jf. Lejeloven § 65, stk. 1.
• Udlejers fordeling af varmeudgifter baseret på varmekvadratmeter skulle korrigeres til at anvende et samlet areal på 4.002 m2. Nævnet henviste til sin faste praksis og tidligere afgørelser, der fastslog, at to erhvervslejemål, som udlejer havde udeladt, skulle medregnes i fordelingstallet, da de drager nytte af ejendommens opvarmning. Nævnet fandt ikke grundlag for at sætte sagen i bero på boligrettens afgørelse.
• Udlejers fordeling af udgifter til varmt vand baseret på haneandele skulle korrigeres til at anvende et samlet antal på 168,25 haneandele. Nævnet lagde vægt på udlejers manglende dokumentation for det anvendte antal i 2023 og udlejers anvendelse af 168,25 haneandele i 2024-regnskabet. Nævnet bemærkede dog, at haneandele ikke bør opgøres med decimaltal.
• Lejers øvrige indsigelsespunkter (1-6) blev afvist, da de ikke vedrørte det individuelle varmeregnskab for lejemålet.
• Udgiften til lovmæssige forbrugsoplysninger blev godkendt, da den er hjemlet i Lejeloven § 72, stk. 4 og blev anset for rimelig.

Økonomisk konsekvens

Efter korrektionerne udgjorde lejers samlede varmeudgifter 13.131,14 kr. Da lejeren havde betalt 16.800 kr. i aconto bidrag og allerede modtaget 3.464,62 kr. retur, havde lejeren krav på en yderligere tilbagebetaling fra udlejer på 204,24 kr.

Konsekvenser ved manglende efterlevelse

Udlejers manglende tilbagebetaling senest den 1. juli 2025 vil blive anset som en overtrædelse af Lov om boligforhold § 22, hvilket vil medføre indberetning til Grundejernes Investeringsfond.