Huslejenævnet godkender forhåndsbesigtigelse af lejemål med henblik på gennemgribende modernisering og væsentlig værdiforøgelse

En udlejer anmodede Huslejenævnet i Gentofte om en forhåndsbesigtigelse af et lejemål på Søborg Hovedgade 6D, 1. th, 2870 Dyssegård. Formålet med besigtigelsen var at få nævnets konstatering af, hvorvidt lejemålets nuværende stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, før udlejer påbegynder en gennemgribende modernisering. Denne procedure er en gyldighedsbetingelse for senere lejefastsættelse i henhold til Lejeloven § 19, stk. 3.

Udlejers planlagte forbedringer

Udlejer fremlagde en projektbeskrivelse, der detaljerede omfattende forbedringer:

• Nyt køkken med moderne elementer og hårde hvidevarer, nedlæggelse af gasforsyning og etablering af ny elforsyning.
• Nyt, tidssvarende badeværelse med indbygningscisterne, bruseniche med rainshower, indfræsede installationer og gulvvarme.
• Efterisolering af brystninger for at forbedre indeklimaet.
• Udskiftning af alle elinstallationer, indfræsning i vægge og udskiftning af eltavle.
• Montering af nedhængte lofter med indbyggede spots i køkken, bad og entré.
• Fjernelse af tapet, beklædning af vægge med filt og malerbehandling af alle overflader.
• Udskiftning af alle indvendige døre, indfatninger og fodpaneler.
• Udskiftning af linoleumsgulv i køkken samt partiel udskiftning, slibning og lakering af eksisterende gulve.

Huslejenævnets besigtigelse

Huslejenævnet besigtigede lejemålet den 29. januar 2025. Lejemålet, der er opført i 1926 og måler 68 m2, bestod af entre, stue, to værelser, badeværelse og køkken. Nævnet konstaterede, at køkken og badeværelse fremstod moderniseret, men af ældre dato, og at der var ældre elinstallationer. Nævnet dokumenterede lejemålets stand med billeder, som opbevares på sagen.

Sagen blev behandlet i henhold til Lejeloven § 19, stk. 3, som fastslår, at huslejenævnet skal konstatere, om lejemålet har en stand, der muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, før gennemgribende forbedringer foretages. Denne bestemmelse trådte i kraft pr. 1. juli 2020 og var tidligere kendt som Boligreguleringsloven § 5, stk. 3.

Huslejenævnet traf afgørelse om, at lejemålets stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, hvilket giver udlejer medhold i sin anmodning om forhåndsbesigtigelse.

Nævnets konklusion

• Huslejenævnet vurderede, at lejemålet på besigtigelsestidspunktet havde en stand, der muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi i henhold til kravene i Lejeloven § 19, stk. 2.
• Nævnet lagde vægt på, at lejemålet indeholdt et ældre moderniseret køkken og bad samt ældre elinstallationer, hvilket understøtter potentialet for værdiforøgelse gennem de planlagte forbedringer.

Afgørelsens begrænsninger og gyldighed

• Afgørelsen er udelukkende truffet i overensstemmelse med Lejeloven § 19, stk. 3 og tager ikke stilling til, hvorvidt de øvrige betingelser for lejefastsættelse efter Lejeloven § 19, stk. 2 er opfyldt. Den endelige vurdering af en eventuel lejeforhøjelse vil afhænge af de konkrete forbedringers karakter og omfang.
• Afgørelsen er gyldig i tre år fra datoen for afgørelsen, jf. Lejeloven § 19, stk. 3.

Udlejer fik medhold i sin anmodning om forhåndsbesigtigelse.