Landsskatteretten: Lejevurdering af lejlighed udlejet til hovedanpartshaver - Skønsmæssig fastsættelse af markedsleje

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fastslog, at skattepligtige, hvorover fysiske eller juridiske personer udøver en bestemmende indflydelse, skal anvende priser og vilkår svarende til, hvad uafhængige parter ville fastsætte for tilsvarende transaktioner, jf. Ligningsloven § 2. Lejeindtægter anses for skattepligtig indkomst i henhold til Statsskatteloven § 4, litra b.

Retten lagde til grund, at ejendommen indeholder 5 bebølseslejligheder og 2 kælderrum, og at den pr. 1. januar 1995 omfattede 4 bebølseslejligheder. Dette betyder, at ejendommen ikke er omfattet af Boligreguleringsloven § 5, stk. 2, men derimod af Boligreguleringslovens kapitel IV A, jf. Boligreguleringsloven § 4, stk. 5 og Boligreguleringsloven § 29 b. Fastsættelsen af markedslejen skal derfor ske ud fra sammenlignelige lejemål, og lejen må ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. Boligreguleringsloven § 29 c.

Lejemålet på 2. sal blev indgået i november 2005, efter at lejligheden var istandsat for 1.545.369 kr. Lejligheden er 296 m² med en årlig lejeindtægt på 179.000 kr., svarende til 605 kr. pr. m². Selvom lejligheden på 2. sal størrelsesmæssigt er sammenlignelig med lejlighederne på 1. og 3. sal, blev disse lejemål indgået mange år tidligere.

Landsskatteretten bemærkede, at Huslejenævnet den 12. marts 2012 godkendte en huslejestigning på 138 kr. pr. m² for lejligheden på 3. sal efter forbedringsarbejder til en anslået udgift på 563.035 kr. Efter denne forhøjelse udgjorde lejen for 3. sal 625 kr. pr. m².

På baggrund af de foreliggende oplysninger om ejendommens lejligheder fastsatte Landsskatteretten skønsmæssigt markedslejen for lejligheden på 2. sal til 800 kr. pr. m². Den årlige leje udgjorde herefter 236.800 kr. pr. 1. januar 2006. Derudover ansås lejen at kunne stige med ca. 7.000 kr. pr. år.

Beregning af manglende lejeindtægt

Den beregnede årsleje for indkomståret 2009 udgjorde 257.800 kr. Da den betalte leje var 179.000 kr., udgjorde den manglende medregnede lejeindtægt 78.800 kr. Selskabets andel heraf, 25 %, udgjorde 19.700 kr.

Selskabets skattepligtige indkomst blev derfor nedsat med 11.451 kr. (31.151 kr. – 19.700 kr.).

Dom i sag om 15 %-reglen ved familieoverdragelse.

Retten i Herning har den 18. december 2024 frifundet Skat i en sag om ændring af værdiansættelsen i en familiehandel.

SKATs vurdering af markedslejen var baseret på en sammenligning med andre lejeboliger i området, hvor selskabets opkrævede leje lå i den nedre ende. SKAT fremhævede ejendommens attraktive beliggenhed, gennemrenoverede stand og faciliteter som swimmingpool og ny bådebro.

Syn og skøn

Selskabet anmodede om syn og skøn for at fastslå markedslejen. Skønsmanden beskrev ejendommen som flot og velholdt, med liebhaverpræg udvendigt, men med indvendige forhold, der reducerede liebhaverværdien, såsom skråvægge, begrænset lysindfald og et parterre-plan med kælderpræg. Skønsmanden vurderede, at følgende faktorer havde betydning for markedslejen:

• Markant højere forbrugsudgifter (ca. 100.000 kr. p.a. mod normalt 40.000-50.000 kr. p.a.), hvilket ville kompenseres i lejen.
• Ejendommens naturskønne beliggenhed ved søen, som øgede lejeværdien.
• Manglende forbindelse til bymæssig bebyggelse og offentlig transport, hvilket begrænsede klientellet.
• Skråvægge på 1. sal og loft, der gjorde rummene mindre anvendelige og reducerede markedslejen.
• Utætte plastikvinduer og lav temperatur i stuerum under østenvind, som var en gene og reducerede markedslejen.
• Lejerens udvidede indvendige vedligeholdelsespligt, som reducerede markedslejen.

Skønsmanden vurderede den gennemsnitlige markedsleje til ca. 670 kr. pr. m2 for de 300 m2 bolig, hvilket gav 201.000 kr. p.a. Efter fradrag for ekstraordinære forbrugsudgifter på ca. 50.000 kr. p.a., fastsatte skønsmanden den samlede markedsleje til 150.000 kr. pr. år. Skønsmanden angav en usikkerhed på +/- 10 % på grund af det begrænsede udbud af lignende ejendomme til udlejning.

Selskabets repræsentant fastholdt, at den betalte leje på 156.450 kr. i 2013 var højere end den af skønsmanden vurderede markedsleje, og at SKATs beskatning af en fikseret lejeindtægt derfor skulle bortfalde. SKAT fastholdt sin oprindelige ansættelse og argumenterede for, at hovedanpartshaverens udførte arbejde for selskabet, herunder udvendig vedligeholdelse, var aflønnet separat og derfor ikke skulle påvirke markedslejen.