Landsskatteretten: Fastsættelse af markedsleje ved udlejning til hovedanpartshaver

Sagen omhandlede fastsættelse af markedslejen for en ejendom, som et selskab udlejede til sin hovedanpartshaver i indkomståret 2013. Selskabet, der også drev dådyrfarm og wellness-butik fra ejendommen, havde medregnet en lejeindtægt på 156.450 kr. for udlejning af hovedhuset til hovedanpartshaveren, som ikke var lønansat i selskabet.

Ejendommen, beliggende i landzone, bestod af et stuehus/hovedhus på 300 m2, et udhus, en garage og en landbrugsbygning. Hovedhuset, en stråtækt ejendom med udendørs swimmingpool og bådebro, var blevet ombygget og renoveret for ca. 1,7 mio. kr. i 2001-2003. En lejeaftale fra 2003 fastsatte den årlige husleje til 144.000 kr., reguleret efter pristallet. SKAT havde i 2005 accepteret denne leje, men med forbehold for fremtidige forbedringer.

SKAT konstaterede, at der var foretaget yderligere investeringer på næsten 3 mio. kr. i boligen fra 2004-2012, herunder udskiftning af gårdspladsbelægning, swimmingpool, installation af pillefyr, anlægsgartnerarbejde og renovering af terrasser. Huslejen var dog kun reguleret frem til oktober 2004 og havde siden været 13.037,50 kr. pr. måned. SKAT mente, at den opkrævede leje var for lav og forhøjede selskabets skattepligtige indkomst med 110.550 kr., baseret på en skønsmæssig markedsleje på 267.600 kr. for 2013. SKAT henviste til Statsskatteloven § 4, litra b og Ligningsloven § 2 samt reglerne i Boligreguleringsloven § 29 c og Lejeloven § 47, stk. 2 for fastsættelse af det lejedes værdi.

SKATs vurdering af markedslejen var baseret på en sammenligning med andre lejeboliger i området, hvor selskabets opkrævede leje lå i den nedre ende. SKAT fremhævede ejendommens attraktive beliggenhed, gennemrenoverede stand og faciliteter som swimmingpool og ny bådebro.

Syn og skøn

Selskabet anmodede om syn og skøn for at fastslå markedslejen. Skønsmanden beskrev ejendommen som flot og velholdt, med liebhaverpræg udvendigt, men med indvendige forhold, der reducerede liebhaverværdien, såsom skråvægge, begrænset lysindfald og et parterre-plan med kælderpræg. Skønsmanden vurderede, at følgende faktorer havde betydning for markedslejen:

• Markant højere forbrugsudgifter (ca. 100.000 kr. p.a. mod normalt 40.000-50.000 kr. p.a.), hvilket ville kompenseres i lejen.
• Ejendommens naturskønne beliggenhed ved søen, som øgede lejeværdien.
• Manglende forbindelse til bymæssig bebyggelse og offentlig transport, hvilket begrænsede klientellet.
• Skråvægge på 1. sal og loft, der gjorde rummene mindre anvendelige og reducerede markedslejen.
• Utætte plastikvinduer og lav temperatur i stuerum under østenvind, som var en gene og reducerede markedslejen.
• Lejerens udvidede indvendige vedligeholdelsespligt, som reducerede markedslejen.

Skønsmanden vurderede den gennemsnitlige markedsleje til ca. 670 kr. pr. m2 for de 300 m2 bolig, hvilket gav 201.000 kr. p.a. Efter fradrag for ekstraordinære forbrugsudgifter på ca. 50.000 kr. p.a., fastsatte skønsmanden den samlede markedsleje til 150.000 kr. pr. år. Skønsmanden angav en usikkerhed på +/- 10 % på grund af det begrænsede udbud af lignende ejendomme til udlejning.

Selskabets repræsentant fastholdt, at den betalte leje på 156.450 kr. i 2013 var højere end den af skønsmanden vurderede markedsleje, og at SKATs beskatning af en fikseret lejeindtægt derfor skulle bortfalde. SKAT fastholdt sin oprindelige ansættelse og argumenterede for, at hovedanpartshaverens udførte arbejde for selskabet, herunder udvendig vedligeholdelse, var aflønnet separat og derfor ikke skulle påvirke markedslejen.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fastsatte markedslejen for ejendommen til 150.000 kr. pr. år, i overensstemmelse med den foreliggende syns- og skønserklæring. Denne vurdering tog højde for faktorer som lav temperatur om vinteren, skrå vægge på 1. sal og loft, utætte plastikvinduer, at ikke hele boligarealet var fuldt anvendeligt, samt at lejeren havde en udvidet indvendig vedligeholdelsespligt.

På baggrund af denne fastsættelse fandt Landsskatteretten, at der ikke var grundlag for at beskatte selskabet af en fikseret lejeværdi. Selskabets skattepligtige indkomst blev derfor nedsat med 110.550 kr. for indkomståret 2013.