Lejere fik medhold i krav om huslejenedslag på grund af rotter, men ikke for mangler ved genhusningsbolig

Sagen omhandlede et krav fra boet efter en afdød lejer og dennes ægtefælle mod deres udlejer. Lejerne krævede et samlet beløb på 71.435,81 kr. som kompensation for gener i forbindelse med rotter i deres lejemål og en efterfølgende genhusning.

Baggrund for sagen

Lejerne flyttede ind i et 65 m² stort rækkehus den 15. november 2019. Lejemålet var visiteret gennem kommunen og skulle imødekomme lejernes særlige plejebehov. Umiddelbart efter indflytning blev der konstateret et alvorligt rotteproblem med lyd- og lugtgener samt rotter i køkkenet.

På grund af problemerne blev lejerne genhuset fra den 19. marts 2020 til den 4. marts 2021 i en mindre bolig (53,3 m²), der ikke var indrettet til deres handicap- og plejebehov. Dette medførte betydelige praktiske udfordringer for parret.

Parternes krav

Lejernes krav

Lejerne og boet krævede betaling for følgende:

• Forholdsmæssigt afslag (4 mdr. med rotter): 21.571,20 kr. (svarende til 80% afslag).
• Forholdsmæssigt afslag (11,5 mdr. i genhusning): 39.422,00 kr. (svarende til 50% afslag).
• Opbevaringsudgifter: 10.442,61 kr.

Lejerne argumenterede for, at rotteproblemet udgjorde en væsentlig mangel, og at genhusningsboligen var uegnet og ikke levede op til lovens krav om en passende erstatningsbolig.

Udlejers påstand

Udlejer påstod frifindelse, men anerkendte dog kravet om dækning af opbevaringsudgifter på 10.442,61 kr. Udlejer mente ikke, at generne fra rotterne eller forholdene i genhusningsboligen berettigede til et afslag i huslejen.

Retten i Glostrup gav lejerne delvist medhold i deres krav mod udlejer.

Rettens vurdering af rotteproblemet

Retten fandt det bevist, at der var en væsentlig mangel ved lejemålet i form af rotter fra indflytningen den 15. november 2019 og frem til genhusningen den 19. marts 2020. Rotternes adgang til køkkenelementer blev anset for en særligt værdiforringende mangel.

I henhold til Almenlejeloven § 18, stk. 2 har en lejer ret til et forholdsmæssigt afslag i lejen, når det lejedes værdi er forringet. Retten fastsatte skønsmæssigt afslaget til 50% af huslejen for den periode, lejerne boede i det rottebefængte lejemål.

Rettens vurdering af genhusningsboligen

Udbedringen af rotteproblemet krævede, at lejerne blev midlertidigt genhuset. Retten lagde til grund, at den tilbudte erstatningsbolig skulle være passende i henhold til Almenlejeloven § 86a, stk. 1.

Selvom genhusningsboligen var mindre og ikke indrettet til lejernes specifikke plejebehov, fandt retten efter en samlet vurdering, at boligen kunne anses for at være "passende" i lovens forstand. Retten lagde vægt på boligens placering, indretning og størrelse. Derfor blev lejernes krav om et yderligere afslag i huslejen for genhusningsperioden ikke imødekommet, og udlejer blev frifundet for denne del af påstanden.

Endelig afgørelse

Udlejer blev dømt til at betale et samlet beløb til boet efter afdøde og lejer. Beløbet dækker det forholdsmæssige afslag for perioden med rotter samt de anerkendte opbevaringsudgifter.

Derudover blev udlejer pålagt at betale sagsomkostninger på 16.500 kr. samt en retsafgift på 750 kr.