Ankenævn nedsætter udlejers fraflytningskrav for misligholdelse og skadedyr, og fastslår tidligere ejer som rette part

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer (tidligere ejer) vedrørende lejers hæftelse for istandsættelse, rengøring, skadedyrsbekæmpelse og erstatning af inventar efter fraflytning af en møbleret ejerlejlighed. Lejemålet var tidsbestemt med indflytning den 26. januar 2020 og fraflytning den 28. februar 2021.

Udlejers krav og argumenter

Udlejer gjorde et krav gældende på 178.000 kr. for istandsættelse, rengøring, renovation og genanskaffelse af inventar. Udlejer anførte, at lejemålet var i god stand ved indflytningen, dokumenteret af en indflytningsrapport og billeder. Ved fraflytningen var der ifølge udlejer omfattende misligholdelse, herunder affald, snavs, insekter, mærker og skader på gulve, vægge og indbo. Udlejer hævdede, at det var nødvendigt at fjerne alle gulve på grund af skadedyrsangreb og fremlagde dokumentation for udgifter til malerarbejde, gulvafslibning, bordpladeslibning, vægbeklædning, udskiftning af gulv, afmontering og genmontering af køkken, rengøring og skadedyrsbekæmpelse. Udlejer dokumenterede også et tab på 150.000 kr. i salgspris på grund af skadedyrene og behovet for gulvudskiftning. Udlejer fastholdt sit krav og mente, at sagen var for kompleks for Huslejenævnet på grund af bevisførelsens art og omfang. Udlejer anførte, at fristen for at fremsætte krav var overholdt, jf. Lejeloven § 187, stk. 2. Derudover krævede udlejer erstatning for genhusning og juridisk rådgivning.

Lejers indsigelser og argumenter

Lejer anerkendte, at der var ophobet affald og mindre skader i lejemålet, og accepterede at betale for fjernelse af skrald og grundig rengøring. Dog bestred lejer udlejers samlede krav som værende for højt og udokumenteret. Lejer anførte, at store dele af rengøringen burde falde ind under udlejers egen rengøringsvirksomhed, og at udlejer ikke havde dokumenteret insektekskrementer, der berettigede malerarbejder. Lejer bestred også påstande om rådden mad i fryseren, orme i lejemålet og beskadiget TV. Lejer hævdede, at gulvet allerede ved indflytningen havde store huller og var i slidt stand, men accepterede en slibning. Lejer havde oplevet insekter siden indflytning, men havde ikke dokumenteret dette. Lejer mente, at udlejers dokumentation for istandsættelsen var mangelfuld, da der både var anmodet om afslibning og udskiftning af gulvet, og der ikke var dokumentation for, at arbejderne var afsluttet. Lejer bestred også, at udlejer havde lidt et tab, da lejligheden var solgt. Lejer forstod ikke grundlaget for kravet på 14.375 kr. for indbo, da der ikke var fremlagt kvitteringer. Endelig mente lejer ikke at skulle dække udlejers advokatomkostninger. Lejer oplyste, at han forsøgte at besigtige lejligheden efter fraflytningen, men udlejer svarede ikke på hans henvendelser, før beviserne var fjernet, og at udlejers billeddokumentation var dårlig og mangelfuld.

Nævnets undersøgelse

Huslejenævnet fandt sig kompetent til at behandle fraflytningskravet på 178.000 kr. på det foreliggende skriftlige grundlag, jf. Lejeloven § 147. Sagen blev behandlet efter Lejeloven § 114, stk. 1 og Lejeloven § 190 sammenholdt med Lejeloven § 111, Lejeloven § 112 og Lejeloven § 187. Nævnet konstaterede, at udlejers krav var rettidigt fremsat, jf. Lejeloven § 187, stk. 2. Huslejenævnet afviste dog at behandle udlejers erstatningskrav vedrørende genhusning m.v. på 24.273,09 kr., da dette faldt uden for nævnets kompetence, og henviste udlejer til at anlægge sag herom ved domstolene, jf. Lejeloven § 202, stk. 1. Ankenævnet har også behandlet spørgsmålet om, hvem der er rette part i sagen, jf. Lejeloven § 17, da lejligheden er solgt til nye ejere.

Ankenævnet har truffet afgørelse i sagen om lejers fraflytningskrav og har delvist givet udlejer medhold.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet nedsatte udlejers istandsættelseskrav fra 178.000 kr. til i alt 165.812,50 kr. Ankenævnet fastslog, at alene den tidligere ejer, ████ v/Advokatfirmaet Peter Holst Nielsen, er part i sagen, og at de nuværende ejere, ████ og ████, ikke er parter. Denne afgørelse blev truffet med henvisning til Lejeloven § 17, som fastslår, at rettigheder og pligter i et lejeforhold følger ejendommen, men at den tidligere ejer i dette tilfælde havde beholdt fordringen mod lejer vedrørende istandsættelse efter fraflytning, som det fremgik af købsaftalen. Huslejenævnets oprindelige afgørelse blev ændret i overensstemmelse hermed. Ankenævnet fandt ikke grundlag for at pålægge udlejer et tillægsgebyr, da lejer ikke fik fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Begrundelse for kravets størrelse

Ankenævnet fandt, at udlejer havde dokumenteret behovet for alle de udførte arbejder, og at der var tale om omfattende skader, herunder skadedyrsangreb, hvilket fremgik af de fremsendte billeder. Lejer blev derfor pålagt at hæfte for et beløb på 165.812,50 kr., som modsvarer det tab, udlejer har dokumenteret at have lidt i form af faktiske udgifter til rengøring og skadedyrsbekæmpelse samt et dokumenteret tab i forbindelse med salg af lejligheden. Huslejenævnet havde oprindeligt godkendt udlejers krav på 178.000 kr. med henvisning til, at lejligheden var i god stand ved indflytning, og at der var omfattende og væsentlig misligholdelse ved fraflytning, herunder nødvendigheden af at fjerne alle gulve for skadedyrsbekæmpelse. Huslejenævnet havde også fundet et dokumenteret tab på 14.375 kr. vedrørende ødelagt indbo. Huslejenævnet afviste at behandle udlejers erstatningskrav vedrørende genhusning, da nævnet ikke havde kompetence hertil, jf. Lejeloven § 202, stk. 1. Det blev dog oplyst, at Boligretten i en separat sag havde dømt lejer til at betale udlejers udgifter til genhusning.