Huslejenævn stadfæster lejenedsættelse og pålægger udlejer tillægsgebyr for for høj leje ved indflytning

Sagen omhandler en lejers indbringelse af spørgsmålet om lejens størrelse for en beboelseslejlighed på 54 m2 i Valby, opført i 1900. Lejemålet startede den 1. februar 2022 med en aftalt årlig leje på 83.319,24 kr., svarende til ca. 1.542,94 kr. pr. m2.

Lejers og Udlejers Argumenter

Lejer, repræsenteret af Lejernes Landsorganisation i Hovedstaden, gjorde gældende, at lejen var for høj og burde nedsættes til 900 kr. pr. m2. Lejer henviste til, at sammenligningslejemål, der ikke er prøvet i huslejenævnet, og som stammer fra udlejers egne ejendomme, ikke bør indgå i bedømmelsen af lejefastsættelsen, idet der efter Lejeloven § 42, stk. 3 tillægges prøvede lejemål større vægt. Lejer argumenterede desuden for, at sammenligning skulle ske med tilsvarende lejemål med omkostningsbestemt leje og ikke andre småhuse.

Udlejer, repræsenteret af Lund Elmer Sandager Advokatpartnerselskab, fastholdt, at den aftalte leje skulle godkendes. Udlejer fremhævede lejemålets beliggenhed, brugsret til fælles vaskeri, fælles gårdanlæg, loft-/kælderrum og cykelparkering. Udlejer anførte også, at lejemålet var overtaget nymalet og med nybehandlede gulve samt installationer i god og brugbar stand. Udlejer fremlagde fem lejekontrakter med lejer fra 1.350 kr. til 1.850 kr. pr. m2 som sammenligningsgrundlag og argumenterede for, at disse ikke var uegnede, selvom de ikke var prøvet i huslejenævnet. Udlejer var enig i, at sammenligning primært skulle ske med omkostningsbestemte lejemål, men bemærkede, at sammenligning med andre tilsvarende småhuse i praksis kunne finde sted.

Nævnets Undersøgelse

Huslejenævnet foretog besigtigelse af lejemålet den 15. august 2023, hvor både lejer og udlejer var repræsenteret. Nævnet konstaterede, at ejendommen havde ringeanlæg, vaskeri, halvtag til cykelparkering og et sparsomt gårdareal. Lejligheden fremstod med et moderniseret køkken og baderum. Det blev dog bemærket, at baderummet og et selvstændigt toilet var adskilt, og at et vindue på toilettet ikke kunne åbnes på grund af en skillevæg. Lejer påpegede desuden, at det tildelte kælderrum ikke kunne låses og blev benyttet af ejendommen til opbevaring. Udlejer oplyste, at kælderrummet var aflåst med kodelås, som viceværten kendte for at tilse varmeanlægget, og at lejer kunne ændre koden. Lejer havde ingen indvendinger mod at dele kælderrummet med viceværten.

Lejefastsættelsen blev behandlet efter Lejeloven § 52, jf. Lejeloven § 32, med sammenligningsgrundlag i almindelige udlejningsejendomme med omkostningsbestemt leje. Udlejers egne omkostninger var uden betydning. Nævnet vurderede lejen ud fra kriterierne i Lejeloven § 32, herunder beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, med henvisning til Lejeloven § 6, stk. 1 og Lejeloven § 23. Nævnet lagde vægt på moderniseringens karakter, herunder den uhensigtsmæssige skillevæg på toilettet og manglen på håndvask i både toilet og baderum. Nævnet benyttede ikke konkrete sammenligningslejemål, men baserede lejefastsættelsen på medlemmernes generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området.

Ankenævnet stadfæstede Huslejenævnets afgørelse, hvilket betyder, at lejeren fik fuldt medhold i sagen.

Afgørelse om Lejenedsættelse

Ankenævnet nedsatte den aftalte årlige leje fra 83.319,24 kr. (ca. 1.542,94 kr. pr. m2) til 54.000 kr. (1.000 kr. pr. m2). Denne lejenedsættelse har virkning fra den 1. februar 2022, da spørgsmålet om lejens størrelse blev indbragt af lejer inden et år efter første lejebetaling, jf. Lejeloven § 40, stk. 2.

Den godkendte leje er inklusive udgifter til koldt vand, men eksklusive á conto bidrag til varme. Da lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, er der ikke indregnet et særskilt beløb til hensættelser til indvendig vedligeholdelse i lejen.

Begrundelse for Afgørelsen

Ankenævnet fandt, efter en samlet vurdering, at den aftalte leje væsentligt oversteg den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. kriterierne i Lejeloven § 32, Lejeloven § 6, stk. 1 og Lejeloven § 23. Lejefastsættelsen blev foretaget efter Lejeloven § 32, da ejendommen pr. 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder, jf. Lejeloven § 7, stk. 1.

Ankenævnet lagde særligt vægt på lejemålets stand og indretning, herunder en uhensigtsmæssig planløsning, hvor bad og toilet er adskilt, så brusenichen findes i et mindre rum med direkte udgang til entréen, og toilettet findes i et mindre rum uden håndvask. Ankenævnet bekræftede Huslejenævnets beskrivelse af lejemålet og baserede sin vurdering på et generelt kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området, frem for konkrete sammenligningslejemål.

Depositum og Forudbetalt Leje

Depositum og forudbetalt leje blev nedsat til tre måneders godkendt leje, jf. Lejeloven § 59, stk. 1 og Lejeloven § 59, stk. 3.

Tilbagebetalingspligt og Tillægsgebyr

Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne. Tilbagebetaling senere end den 1. marts 2025 anses som en overtrædelse af bestemmelserne i lov om boligforhold kapitel 4. Udlejer er desuden forpligtet til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse efter Lejeloven § 194.

Ankenævnet pålagde udlejer et tillægsgebyr på 6.827 kr., da lejer fik fuldt medhold i sagen, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2. Huslejenævnet havde oprindeligt ikke pålagt dette gebyr.