Ankenævn nedsætter leje for fremlejet værelse i 80/20-ejendom med services og møbler

Sagen omhandler en tvist om lejens størrelse for et fremlejet værelse på 21 m2 i en ejendom opført i 1903. Lejer, repræsenteret af Lejernes LO Hovedstaden, indbragte sagen for Huslejenævnet med påstand om, at den aftalte årlige leje på 127.800 kr. (10.650 kr. pr. måned) væsentligt oversteg det lejedes værdi. Udlejer, LifeX ApS, bestred dette og fremhævede, at lejen omfattede omfattende services og møblering af høj kvalitet.

Huslejenævnets oprindelige behandling

Huslejenævnet behandlede sagen efter Lejeloven § 52 sammenholdt med Lejeloven § 45. Nævnet foretog en besigtigelse af lejemålet og konstaterede, at ejendommen var en såkaldt 80/20-ejendom, hvor mere end 80% af bruttoetagearealet pr. 1. januar 1980 blev anvendt til andet end beboelse, jf. Lejeloven § 6, stk. 2. På baggrund heraf skulle lejens størrelse afgøres efter kriterierne i Lejeloven § 45, jf. Lejeloven § 42, stk. 2 og Lejeloven § 42, stk. 4.

Nævnet fandt, at den aftalte leje væsentligt oversteg det lejedes værdi og besluttede at nedsætte den årlige leje til 96.000 kr. (8.000 kr. pr. måned). Denne godkendte leje var inklusive vand, varme, el, TV, internet, to streamingtjenester, vask af sengelinned hver anden uge, rengøring af lejemålet to gange om ugen og betaling for inventar. Nævnet nedsatte desuden den forudbetalte leje til 8.000 kr. og godkendte et depositum på 10.000 kr., jf. Lejeloven § 59, stk. 1 og Lejeloven § 59, stk. 3. Lejenedsættelsen fik virkning fra lejeperiodens start den 18. maj 2021, jf. Lejeloven § 45, stk. 4.

Anken til Ankenævnet

Både lejer og udlejer indbragte Huslejenævnets afgørelse for Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1.

Lejers repræsentant fastholdt, at den af Huslejenævnet fastsatte leje stadig oversteg det lejedes værdi. Lejer anerkendte de inkluderede services og møblering, men mente ikke, at deres værdi kunne retfærdiggøre den fastsatte leje. Lejer mente desuden, at der var tale om en omgåelse af Lov om boligforhold § 4, stk. 2 og anmodede Ankenævnet om at vurdere lejen for værelset separat fra tillæg for services.

Udlejers repræsentant bestred, at den aftalte leje væsentligt oversteg det lejedes værdi. Udlejer fremhævede lejlighedens høje standard med sildebensparketgulv, to badeværelser, et selvstændigt toiletrum, nyere moderniseret køkken og opholdsrum. Udlejer oplyste at have investeret næsten 400.000 kr. i møblering af høj kvalitet og gentog de mange inkluderede services, herunder vand, varme, el, TV, internet, streamingtjenester, vask af sengelinned og rengøring. Udlejer anførte, at disse ydelser skulle tages i betragtning ved vurderingen af lejens størrelse. Der var en uenighed om møblementets identitet og værdi ved lejers indflytning, hvor lejer mente, at udlejers fremlagte liste ikke stemte overens med virkeligheden.

Ankenævnet ændrede Huslejenævnets afgørelse og fastsatte en ny leje for det fremlejede værelse.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet besluttede at nedsætte den aftalte leje fra 127.800 kr. årligt (10.650 kr. pr. måned) til 102.000 kr. årligt, svarende til 8.500 kr. pr. måned. Afgørelsen blev truffet med dissens, hvor 3 af 5 medlemmer stemte for 8.500 kr., mens 2 medlemmer stemte for at stadfæste Huslejenævnets afgørelse på 8.000 kr. pr. måned. Lejen er fastsat inklusive alle forbrugsydelser, møblement og tillægsydelser. Da lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, er der ikke indregnet et særskilt beløb til hensættelser til indvendig vedligeholdelse.

Begrundelse

• Ankenævnet lagde til grund, at ejendommen er en 80/20-ejendom, hvorfor lejens størrelse skal fastsættes efter kriterierne i Lejeloven § 45, jf. Lejeloven § 42, stk. 2, vedrørende det lejedes værdi.
• Ankenævnet vurderede, at den oprindeligt aftalte leje væsentligt oversteg det lejedes værdi sammenlignet med tilsvarende lejemål i området, selv med de inkluderede services og møblering.
• Lejenedsættelsen har virkning fra den 18. maj 2021, da sagen blev indbragt af lejer inden for et år efter, at lejen skulle betales første gang, jf. Lejeloven § 45, stk. 4.
• Ankenævnet benyttede ikke konkrete sammenligningslejemål, men baserede lejefastsættelsen på medlemmernes generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området.
• Der blev ikke pålagt udlejer et tillægsgebyr, da lejer ikke fik fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Konsekvenser for parterne

• Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne. Tilbagebetaling senere end den 1. november anses som manglende efterlevelse af afgørelsen.
• Lejer har en forpligtelse til at meddele Ankenævnet, hvis udlejer ikke overholder afgørelsen, jf. Lov om boligforhold § 86, stk. 7. Ankenævnet vil i så fald oprette en sag efter Lov om boligforhold § 86, stk. 8 og Lejeloven § 171, stk. 1, nr. 5 eller Almenlejeloven § 85, stk. 1, nr. 4.
• Hvis lejer har fået helt eller delvist medhold, har udlejer pligt til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse efter Lejeloven § 194.

Medhold: Udlejer