Ankenævnet ophæver påbud om udbedring af varmeanlæg og afviser støjklager i lejemål

Ankenævnet har truffet afgørelse i sagen og har besluttet at ophæve Huslejenævnets påbud om udbedring af varmeanlægget. Dette betyder, at udlejeren ikke pålægges at udføre yderligere vedligeholdelsesarbejder vedrørende hverken varmetilførslen, varmeanlægget eller støj fra rørene. Udlejeren fik således medhold i sagen.

Ankenævnets begrundelse

Ankenævnet lagde vægt på følgende forhold i sin afgørelse:

• Ved Ankenævnets besigtigelse den 17. januar 2025 blev det konstateret, at der var varme på alle radiatorer i lejemålet, og at termostaterne var skruet helt op.
• Det blev bemærket, at varmen havde svært ved at fordele sig i rummene på grund af tilstedeværelsen af radiatorskjulere og i nogle tilfælde møbler og gardiner, der hindrede varmeudstråling.
• Der kunne ikke konstateres støj fra rørene under besigtigelsen. Selvom lejeren fremviste en videooptagelse med kliklyde fra varmerør, fandt Ankenævnet ikke, at dette kunne føre til et andet resultat.
• Varmecentralen blev besigtiget, og det blev konstateret, at der var varme på anlægget.

På baggrund af disse observationer fandt Ankenævnet, at der ikke var grundlag for at give udlejeren et påbud om udbedring af de påklagede mangler. Huslejenævnets afgørelse blev ændret i overensstemmelse hermed. Ankenævnet fandt desuden, at udlejeren ikke skulle pålægges at betale et tillægsgebyr til nævnet, da lejeren ikke havde fået fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Udlejers forsvar

Udlejer bestred flere af manglerne og oplyste, at:

• Vinduer ville blive smurt og justeret.
• Ventilationskanaler var planlagt til rensning i 2024 og fungerede optimalt ifølge vedligeholdelsesplanen.
• Vand i kælderen var almindeligt i ældre københavnerejendomme og relaterede sig til kommunalt vejarbejde, forventedes at aftage naturligt.
• Penge var afsat til udbedring af asfaltbelægningen i 2024.
• Rengøring af vaskemaskiner og fællesarealer ikke var påtalt på tidligere møder, men ville blive undersøgt.
• Trapperne efter udlejers opfattelse var tilstrækkeligt vedligeholdt, men billeddokumentation blev efterspurgt.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet besigtigede ejendommen den 25. juni 2024. Under besigtigelsen konstateredes blandt andet:

• Stramme, men funktionelle pudsebeslag på vinduer.
• Fungerende aftræk i køkkener.
• Afskallet maling og fugtbobler på kældertrappevægge.
• Lunker og huller i asfaltbelægningen i gården.
• Acceptabelt rene fnugfiltre i vaskemaskiner.
• Rengjorte elevatorer.
• Sorte aftegninger på trappelinoleum og smuds på måtter ved opgangsdøre.
• Pudsafskalning på trappevægge og afskallet maling på stødtrin.

Anken til Ankenævnet

Lejerrepræsentationen ankede Huslejenævnets afgørelse til Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1. Anken fokuserede udelukkende på Huslejenævnets manglende påbud vedrørende vand og fugt i kælderen, idet lejer anførte, at det ikke fremgik tydeligt af begrundelsen, hvorfor der ikke var givet medhold på dette punkt. Lejer fremlagde yderligere fotodokumentation af vand i kælderen efter regn og påpegede en voldsom fugtluft i opgang 69. Ankenævnet anmodede Huslejenævnet om en tilkendegivelse vedrørende begrundelsen for dette punkt, hvorefter Huslejenævnet afviste genoptagelse af sagen. Ankenævnet foretog herefter selv en besigtigelse af kælderen den 21. november 2024.