Ankenævnet stadfæster Huslejenævnets afgørelse: Udlejer pålægges ikke at udbedre vand i kælderen

Sagen omhandler en tvist om vedligeholdelsesmangler i en ejendom opført i 1932. Lejernes LO Hovedstaden indbragte på vegne af beboerrepræsentationen en sag for Huslejenævnet med anmodning om at pålægge udlejer at udbedre en række mangler. Sagen blev behandlet efter Lejeloven § 21, stk. 1 og Lejeloven § 114, stk. 2.

Lejers klagepunkter

Lejernes repræsentation klagede over følgende forhold:

• Vinduer, der ikke var smurt og hang.
• Ventilationskanaler, der ikke var renset og fungerede utilstrækkeligt.
• Vand og fugt i kældrene i flere opgange.
• Huller i asfaltbelægningen på fællesarealet.
• Utilstrækkelig rengøring af vaskerimaskiner og fællesarealer.
• Utilstrækkelig vedligeholdelse af trappeopgange med huller og puds, der faldt ned.

Udlejers og lejers argumenter

Udlejer, PENSIONSKASSEN FOR SYGEPLEJERSKER OG LÆGESEKRETÆRER v/ DEAS A/S, svarede på klagepunkterne. Udlejer anerkendte behovet for at smøre og justere vinduer, men mente ikke, at ventilationskanalerne udgjorde en mangel, da rensning var planlagt. Vedrørende vand i kælderen anførte udlejer, at det var almindeligt i ældre ejendomme og relateret til vejarbejde, samt at naturlig affugtning var igangsat. Huller i belægningen var der afsat penge til i 2024. Rengøring af vaskemaskiner og fællesarealer var udlejer ikke bekendt med som et problem, men ville undersøge det. Udlejer var uenig i, at trapperne var utilstrækkeligt vedligeholdt.

Lejer fastholdt, at der var tale om vedligeholdelsesmangler, især vedrørende ventilation og vand i kælderen, og ønskede nævnets afgørelse herom. Lejer fremlagde fotodokumentation for vand i kælderen og påpegede risiko for følgeskader som skimmeldannelse.

Huslejenævnets besigtigelse og afgørelse

Huslejenævnet foretog en besigtigelse af ejendommen. Nævnet konstaterede, at vinduernes lukkefunktion var i orden, og at aftræk i køkkenerne fungerede. Fnugfiltre i vaskemaskiner var acceptabelt rene, og smuds på trappelinoleum blev anset for kosmetisk. Nævnet afviste at behandle klager vedrørende renhold af elevator og måtter, da dette faldt uden for Lejeloven § 21's anvendelsesområde, som alene omhandler vedligeholdelse.

Nævnet pålagde udlejer at udføre pudsreparation og malerbehandling af kældertrappevægge og -gulv, reparere lunker og huller i asfaltbelægningen i gården samt pudsreparere og malerbehandle trappevægge og stødtrin i flere opgange. Nævnet fandt ikke grundlag for at pålægge yderligere arbejder, herunder vedrørende vand i kælderen. Det blev bemærket, at et specifikt lejemål ikke kunne udlejes efter Lejeloven § 19, stk. 2, før de påbudte arbejder var udført.

Anke til Ankenævnet

Lejer ankede Huslejenævnets afgørelse til Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1. Anken vedrørte specifikt Huslejenævnets manglende påbud om udbedring af vand i kælderen, idet lejer mente, at dette ikke var tilstrækkeligt begrundet i den oprindelige afgørelse. Lejer fremlagde yderligere billeddokumentation for vand i kælderen efter regn og påpegede en voldsom lugt af fugt. Ankenævnet anmodede Huslejenævnet om en tilkendegivelse vedrørende den manglende begrundelse, men Huslejenævnet fandt ikke grundlag for genoptagelse af sagen. Lejer bekræftede herefter, at sagen kunne fortsætte i Ankenævnet.

Ankenævnet har stadfæstet Huslejenævnets afgørelse og har besluttet, at udlejer ikke skal pålægges at udføre vedligeholdelsesarbejder vedrørende vand i kælderen. Udlejer fik således medhold i denne del af sagen.

Ankenævnets begrundelse

Ankenævnet konstaterede, at anken udelukkende vedrørte spørgsmålet om vand i kælderen, og Huslejenævnets øvrige afgørelse står derfor ved magt. Ankenævnet foretog en besigtigelse af kælderen og kunne ikke konstatere vand, selvom der var foretaget reparationer. På dette grundlag fandt Ankenævnet ikke grundlag for at give udlejer et påbud vedrørende vand i kælderen.

Tillægsgebyr

Ankenævnet fandt ikke grundlag for at pålægge udlejer et tillægsgebyr, idet lejer ikke har fået fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.