Huslejenævnet nedsætter leje for gennemgribende forbedret lejemål efter Boligreguleringsloven § 5, stk. 2, da den aftalte leje væsentligt oversteg det lejedes værdi

Sagen omhandler en tvist om fastsættelse af lejen for et beboelseslejemål på Frederiksberg, hvor lejer (A) klagede over, at den aftalte årlige leje på 155.973,12 kr. (svarende til 1.857 kr. pr. m²) var væsentligt højere end tilladt i henhold til lejelovgivningen. Lejeforholdet begyndte den 1. januar 2020.

Lejerens påstand

Lejeren nedlagde principal påstand om, at ejendommen ikke var gennemgribende forbedret og derfor ikke var omfattet af Boligreguleringsloven § 5, stk. 2. Lejen skulle i stedet fastsættes efter de omkostningsbestemte regler i Boligreguleringsloven § 5, stk. 1. Lejeren krævede lejen nedsat til 900 kr. pr. m² årligt og krævede tilbagebetaling af 80.372,88 kr. for meget betalt leje for det første år af lejeforholdet.

Udlejerens forsvar og dokumentation

Udlejeren (C) fastholdt, at lejemålet var gennemgribende moderniseret i 2014, hvilket berettigede lejefastsættelse efter § 5, stk. 2. Moderniseringen omfattede nyt køkken, badeværelse med bruseniche, nye vandrør og nye el-installationer. Udlejeren fremlagde dokumentation, der viste et beregnet grundlag for forbedringsforhøjelse på 342.402,46 kr., hvilket oversteg grænsen på 247.824 kr. (2014-niveau) for at kvalificere som gennemgribende forbedring, jf. Boligreguleringsloven § 5, stk. 8.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet besigtigede lejemålet i juli 2021. Besigtigelsen bekræftede eksistensen af nyere installationer i køkken og bad, samt generel pæn stand. Nævnet undersøgte udlejerens dokumentation for de udførte arbejder i 2014 for at vurdere, om betingelserne i Boligreguleringsloven for at fastsætte lejen efter det lejedes værdi var opfyldt.

Lejeren fik delvist medhold i sagen, idet Huslejenævnet fandt, at lejen væsentligt oversteg det lejedes værdi, selvom lejemålet blev anset for gennemgribende forbedret.

Nævnets fastsættelse af lejen

Nævnets flertal fandt, at lejemålet utvivlsomt var gennemgribende forbedret i 2014, da de dokumenterede forbedringsudgifter, herunder for køkken, badeværelse og el-installationer, oversteg det fastsatte beløb på 247.824 kr. (2014-niveau). Nævnet bekræftede desuden, at den gennemgribende forbedring var opretholdt, jf. Boligreguleringsloven § 5, stk. 9.

Lejen skulle derfor fastsættes i overensstemmelse med Boligreguleringsloven § 5, stk. 2, hvilket betyder, at lejen ikke må overstige det lejedes værdi efter . Efter en skønsmæssig sammenligning med tilsvarende lejemål fandt nævnet, at den aftalte leje på 1.857 kr. pr. m² årligt var for høj.