Fri huslejefastsættelse godkendt, men tillægskrav for istandsættelse bortfaldt grundet fristoverskridelse

Sagen vedrører en 49 m² stor lejlighed i København, hvor lejer indbragte tvister om både lejeniveauet og udlejers krav i forbindelse med fraflytning. Lejemålet var beliggende i en ejendom fra 1935, men var indtil 2021 blevet benyttet til erhverv (damefrisørsalon), hvilket var afgørende for fastsættelsen af lejen.

Tvist om lejens størrelse

Lejer gjorde gældende, at den årlige leje på 117.600 kr. (ca. 2.400 kr. pr. m²) var for høj. Udlejer henviste til, at der var aftalt fri lejefastsættelse i lejekontrakten, da lejemålet pr. 31. december 1991 lovligt blev anvendt til erhverv. Dette er muliggjort via Lejeloven § 53, stk. 4. Nævnet besigtigede lejemålet og konstaterede omfattende moderniseringer af køkken og bad.

Uenighed om istandsættelse ved fraflytning

Ved fraflytningssynet d. 15. marts 2023 var der enighed om to udbedringspunkter (en skade på gulvet og maling af én væg) til en samlet værdi af 3.300 kr. Udlejer fremsendte dog d. 30. marts 2023 en revideret fraflytningsrapport med et væsentligt højere krav på 10.225 kr., da man efterfølgende mente at have konstateret pletmaling på samtlige vægge.

Lejer protesterede og anførte:

• At det reviderede krav var fremsat efter 2-ugers fristen i Lejeloven § 187, stk. 4.
• At fraflytningsrapporten ikke blev udleveret på selve synet, hvilket er i strid med Lov om boligforhold § 86, stk. 2.
• At manglerne burde være konstateret ved synet, da lejligheden var tom og væggene hvide.

Huslejenævnet gav lejer medhold i, at det yderligere istandsættelseskrav var bortfaldet, mens udlejer fik medhold i, at lejen var gyldigt fastsat som fri leje.

Hovedkonklusioner

• Fri leje: Nævnet godkendte den aftalte leje, da betingelserne i Lejeloven § 53, stk. 4 var opfyldt, og lejen ikke fandtes urimelig efter Aftaleloven § 36.
• Bortfald af krav: Udlejers krav på istandsættelse bortfaldt, da fraflytningsrapporten ikke blev udleveret ved synet, og det reviderede krav blev fremsat mere end to uger efter fraflytning, hvilket strider mod Lejeloven § 187, stk. 5.
• Begrænset hæftelse: Da lejer selv havde erkendt et krav på 3.300 kr., hæftede hun for dette beløb, men ikke for de resterende 6.925 kr.