Udlejer fremlagde kun fakturaer for materialer til rengøring (139 kr.), maling (1.748,15 kr.) og reparation af køkkenvask (1.759,05 kr.), i alt 3.596,20 kr.

Endvidere fremgår det af varmeregnskabet, at lejer skulle have 3.788,10 kr. tilbagebetalt som difference af aconto-varme, hvilket udlejer indregner i det samlede tilbagebetalingsbeløb på 12.370,60 kr., der allerede er udbetalt til lejer.

Lejers indsigelser

Lejer har bestridt samtlige krav og gjort gældende:

• At fraflytningsrapporten ikke er udfyldt i feltet "Giver anledning til", hvorfor det bør lægges til grund, at der ikke skal udføres istandsættelse
• At udlejers istandsættelseskrav vedrørende madras, topmadras, køleskab, hæve-/sænkebord og vandhane er fremsat den 2. oktober 2024, mere end to uger efter fraflytningsdagen, og dermed er bortfaldet i henhold til Lejeloven § 187, stk. 5
• At der ikke er fremlagt tilstrækkelig dokumentation for udgifterne
• At udgiften til ekstraordinær varmemåling er lejer uvedkommende
• At 3.788,10 kr. vedrørende varmeafregning ikke var tilbagebetalt

Udlejers bemærkninger

Udlejer har fremhævet:

• At udlejer kun udlejer ét beboelseslejemål og ikke var bekendt med krav til ny typeformular
• At billeder og dokumentation for istandsættelse blev fremsendt den 7. august 2024, straks efter varmeregnskab var modtaget
• At køleskabets indvendige beklædning er ødelagt, men at det fortsat kan køle
• At lejekontraktens § 11, stk. 6 pålægger lejer at hæfte for ekstraordinær aflæsning af varmemåler ved fraflytning
• At 3.788,10 kr. vedrørende varme allerede er indregnet i den tilbagebetalte sum på 12.370,60 kr.

Nævnet traf afgørelse den 16. marts 2026 og nedsatte udlejers samlede istandsættelseskrav fra 23.367,50 kr. til 3.000,00 kr. (med dissens). Nævnet fastslog endvidere, at lejer ikke har krav på yderligere tilbagebetaling af varmeudgiften på 3.788,10 kr., da denne allerede er tilbagebetalt.

Samlet resultat

Lejer betalte 31.950 kr. i depositum. Udlejer har allerede tilbagebetalt 12.370,60 kr. (inkl. varmeafregning). Med et godkendt istandsættelseskrav på 3.000 kr. fastslår nævnet, at udlejer er forpligtet til at tilbagebetale yderligere 16.579,40 kr. til lejer.

Nævnets begrundelse for de enkelte krav

Rengøring (3.795 kr.) – bortfaldet

Kravet fremgår ikke af fraflytningsrapporten. I henhold til Lejeloven § 187, stk. 2, 2. pkt. er udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, lejer uvedkommende.

Madras og topmadras (2.539,50 kr.) – bortfaldet

Tilstanden af madras og topmadras er ikke registreret i fraflytningsrapporten. Kravet er fremsat mere end 2 uger efter fraflytningsdagen i den supplerende opgørelse af 2. oktober 2024 og er dermed bortfaldet efter Lejeloven § 187, stk. 2, 1. pkt.

Køleskab (3.454,06 kr.) – bortfaldet

Køleskabets tilstand er ikke registreret i hverken ind- eller fraflytningsrapporten. Kravet er fremsat mere end 2 uger efter fraflytningsdagen og bortfalder ligeledes efter Lejeloven § 187, stk. 2, 1. pkt.

Malerbehandling – 2 lofter og dørkarm (10.397,74 kr.) – nedsat til 3.000 kr. (dissens)

Nævnets flertal har lagt vægt på, at der i indflytningsrapporten ikke er registreret skader på lofterne i værelse 1 og 2 eller skader på en dørkarm i stuen, mens kravene fremgår af fraflytningsrapporten.

Nævnets flertal fandt kravet dokumenteret via billeder fra fraflytningen og fastsatte beløbet skønsmæssigt til 3.000 kr., idet udlejer fremlagde dokumentation for materialer (1.740,15 kr.) og oplyste at ville male selv. Nævnets mindretal stemte for at godkende alene den dokumenterede udgift til materialer på 1.740,15 kr., da udgiften til selve malerarbejdet ikke var nærmere angivet.

Hæve-/sænkebord og vandhaneforlænger (3.181,20 kr.) – bortfaldet

Kravene fremgår ikke af fraflytningsrapporten og er fremsat mere end 2 uger efter fraflytningsdagen. De bortfalder efter Lejeloven § 187, stk. 2, 1. pkt.

Varme (3.788,10 kr.) – ingen yderligere tilbagebetaling

Parterne er enige om, at beløbet indgår i den allerede tilbagebetalte sum på 12.370,60 kr., og der er ikke grundlag for yderligere tilbagebetaling.

Procedurelle bemærkninger

Nævnet konstaterede, at udlejer kun udlejer ét beboelseslejemål, hvorfor der ikke er krav om udarbejdelse af ind- eller fraflytningsrapport efter Lejeloven § 90, stk. 1. Fraflytningsrapporten er dog alligevel udarbejdet og udleveret til lejer ved fraflytningen, og istandsættelseskravet på 3.000 kr. er fremsat rettidigt. Istandsættelseskravet overstiger ikke depositummet, og sagens udfald giver ikke anledning til tillægsgebyr efter Lov om boligforhold § 82, stk. 2. Udlejer er i henhold til Lejeloven § 194 forpligtet til at give skriftlig meddelelse om afgørelsen.

Højesteret har fastslået, at en udlejer var berettiget til at ophæve et lejemål, da en tidligere andelshaver var flyttet permanent og havde fremlejet boligen i strid med lejeloven.

Lejers indsigelser og nævnets kompetence

Lejer gjorde indsigelse mod flere af kravene, herunder ved at fremlægge fotodokumentation for en revne i kogepladen ved indflytningen. Huslejenævnet skulle vurdere, om udlejers istandsættelseskrav var fremsat rettidigt og tilstrækkeligt specificeret i henhold til Lejeloven § 187, stk. 2. Nævnet skulle også tage stilling til sin egen kompetence til at behandle de øvrige krav om huslejerestance, renter og sagsomkostninger, især i lyset af lejers påstand om kontant betaling af en del af huslejen. Ifølge Lejeloven § 187, stk. 1 skal lejer aflevere det lejede i samme stand som ved indflytningen, med undtagelse af almindelig slid og ælde.