Search for a command to run...
Myndighed
Dato
Resultat
Sted
Emner
Eksterne links
Relaterede love
Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende lejens størrelse for et tidsbegrænset lejemål i Gentofte. Lejemålet, en ejerlejlighed på 48 m2 opført i 1940, blev udlejet for 120.000 kr. årligt, svarende til 2.500 kr. pr. m2, med start den 1. juli 2023 og ophør den 30. juni 2024. Lejer betalte desuden 20.000 kr. i depositum.
Lejer anmodede Huslejenævnet om at vurdere lejens størrelse, da lejer mente, at den opkrævede leje væsentligt oversteg det lejedes regulerede værdi. Lejer forklarede, at den månedlige leje på 10.000 kr. (120.000 kr. årligt) var inklusiv vand og varme, selvom lejekontrakten kun specifikt nævnte vand. Lejer argumenterede for, at lejefastsættelsen skulle ske i henhold til Lejeloven § 32, som kræver sammenligning med omkostningsbestemte lejemål tillagt et forbedringstillæg, og ikke efter Lejeloven § 19, stk. 2, der vedrører det lejedes værdi. Lejer fremhævede, at udlejers faktiske udgifter til forbedringer er uden betydning for lejefastsættelse efter Lejeloven § 32, og at stigende boligpriser eller efterspørgsel på lejelejligheder ikke påvirker den omkostningsbestemte leje. Lejer henviste til en rapport, der angav et gennemsnitligt lejeniveau på 839 kr. pr. m2 pr. år for omkostningsbestemte ejendomme uden for København/Frederiksberg i 2019, og en afgørelse fra Københavns Huslejenævn, der fastsatte lejen til 800 kr. pr. m2 pr. år i et moderniseret lejemål. Lejer mente, at den sammenlignelige omkostningsbestemte leje i Gentofte maksimalt burde udgøre 900 kr. pr. m2 pr. år.
Udlejer udtrykte undren over klagen og fastholdt, at lejeaftalen var indgået på baggrund af gældende vurderinger for tilsvarende lejligheder i Gentofte Kommune samt boligens stand og beliggenhed. Udlejer fremhævede, at lejeren ved kontraktindgåelsen havde fundet lejen fair og rimelig. Udlejer argumenterede for, at lejlighedens stand var over middel og 100 procent indflytningsklar, at den var beliggende i en attraktiv kommune, og at den var udlejet med funktionelle hårde hvidevarer. Udlejer henviste desuden til annoncerede udlejningsboliger i samme område, der viste et prisniveau, der matchede den aftalte leje. Udlejer mente, at Huslejenævnet burde tage boligens stand og beliggenhed med i vurderingen.
Huslejenævnet besigtigede lejemålet den 30. juni 2025. Ved besigtigelsen konstaterede nævnet, at lejemålet fremstod med brugsspor og havde synlige fugtskader i køkken og badeværelse. Badeværelset fremstod moderniseret, men af ældre dato (20-25 år gammelt), med travertinfliser, synlig rørføring, og var stærkt angrebet af fugt og svamp. Køkkenet var ligeledes moderniseret, men af ældre dato, med et ensidet elementkøkken og ældre hårde hvidevarer. Der var ingen varmekilde i køkkenet, og der var synlig rørføring. Lejemålet havde ældre el og radiatorer. Nævnet tog udgangspunkt i, at lejefastsættelsen skulle ske efter og , da Gentofte er en reguleret kommune, og ejendommen opfyldte kriterierne for mindre ejendomme.
Huslejenævnet traf afgørelse om at nedsætte den aftalte leje, idet lejeren fik fuldt medhold i sagen.
Huslejenævnet besluttede at regulere og skønsmæssigt nedsætte den årlige leje fra 120.000 kr. (2.500 kr. pr. m2) til 50.400 kr. (1.050 kr. pr. m2) med virkning fra lejeforholdets begyndelse den 1. juli 2023. Denne nedsættelse inkluderede vandforbrug.
Nævnet lagde til grund, at lejefastsættelsen skulle ske efter Lejeloven § 32 og Lejeloven § 7, da ejendommen er beliggende i en reguleret kommune (Gentofte) og opfylder betingelserne for mindre ejendomme. Det blev fastslået, at lejen ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er omkostningsbestemt reguleret efter Lejeloven § 23.
Nævnet konstaterede, at den aftalte leje på 120.000 kr. årligt, inklusiv koldt vand, væsentligt oversteg det lejedes regulerede værdi. Det blev bemærket, at udgifter til varme og varmt vand ikke må indeholdes i lejen, jf. Lejeloven § 65, stk. 1, medmindre der er tale om specifikke undtagelser, som ikke var gældende her. Udlejer er dog berettiget til refusion for afholdte udgifter til varme og varmt vand, forudsat at kravene i Lejeloven kapitel 7 om forbrugsregnskabsaflæggelse overholdes.
Ved fastsættelsen af den nedsatte leje lagde nævnet vægt på:
Da kravet om lejenedsættelse blev fremsat inden for 1 år efter første lejebetaling, har nedsættelsen virkning fra lejeforholdets begyndelse den 1. juli 2023, jf. Lejeloven § 40, stk. 2. Den for meget opkrævede leje og depositum skal tilbagebetales til lejeren med renter fra betalingstidspunktet, jf. Lejeloven § 40, stk. 3 og § 5, stk. 1 og 2 i lov om renter ved forsinket betaling mv. Hvis tilbagebetalingen ikke sker senest den 1. september 2025, vil det blive anset som en overtrædelse af Lov om boligforhold § 22, hvilket kan medføre indberetning til Grundejernes Investeringsfond.
Det Økonomiske Råds formandskab vurderer i efterårsrapporten 2023 dansk økonomi til at være i to tempi, hvor medicinalindustrien dækker over en generel opbremsning.
Social- og Boligministeriet
Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende lejens størrelse for en beboelseslejlighed på 45 m2 i en ejendom opført i 1882. Lejeforholdet startede den 15. marts 2017, og lejen var fastsat efter Boligreguleringsloven § 5, stk. 1. Lejeren, repræsenteret af Lejernes LO Hovedstaden (som senere udtrådte), indbragte sagen for Huslejenævnet med påstand om, at lejen oversteg både den korrekt beregnede leje, inklusive forbedringstillæg, og det lejedes værdi, jf. Boligreguleringsloven § 7, stk. 2 (nu Lejeloven § 23, stk. 2).
Lejeren anfægtede specifikt udlejerens beregning af forbedringstillæg for generelle og individuelle moderniseringer. Lejeren mente, at "eget arbejde" ikke kunne medtages, og at fordelingen mellem sparet vedligeholdelse og forbedringer var forkert. Særligt blev udgifter til gulvudskiftning og vedligeholdelsesudgifter til bjælker i etageadskillelsen, indskudsler og nyt gulv fremhævet som poster, der ikke burde indgå i beregningen. Lejeren fastholdt også, at den godkendte leje pr. 1. marts 2021 væsentligt oversteg det lejedes værdi.
En ny analyse belyser muligheden for, at beboerrepræsentationer kan repræsentere lejere i retssager. Analysen udspringer af en politisk aftale fra maj 2023 om bygge- og boligpolitiske forslag.
I en ny rapport gør De Økonomiske Råd op med tidligere anbefalinger og advarer nu mod at afskaffe huslejereguleringen på grund af udlejeres markedsmagt og ulighedsaspekter.
Udlejeren fastholdt de opgjorte tillæg for individuelle forbedringer og henviste til tidligere afgørelser i boligretten og ankenævnet for lignende lejemål i ejendommen. Udlejeren argumenterede for, at udgifter til nyt gulv (inkl. gulvafslibning) var en nødvendig del af gulvudskiftningen og skulle medtages med 50% forbedring. Udlejeren mente desuden, at udgifter til emhætte, elektriker (med 100% eller minimum 90% forbedring), ventilation og vandledninger/faldstammer skulle godkendes som forbedringer, selvom de ikke var specifikt nævnt i lejekontrakten, da de var en del af de udførte forbedringer i lejemålet.
Huslejenævnet behandlede sagen efter Lejeloven § 38 jf. Lejeloven § 19, stk. 1 (tidligere Boligreguleringsloven § 15, stk. 1 jf. Boligreguleringsloven § 5, stk. 1). Nævnet foretog en besigtigelse af lejemålet og indhentede oplysninger fra udlejer og tidligere afgørelser i ejendommen. Ankenævnet besigtigede ligeledes lejemålet og bekræftede Huslejenævnets beskrivelse af lejemålet, som var udstyret med ringeanlæg, vaskeri, fjernvarme, termoruder, vandmåler, ny el, nyere moderniseret køkken og badeværelse.
Sagen drejer sig om en anmodning om genoptagelse af en tidligere afgørelse truffet af Ankenævnet den 15. april 2024. Udl...
Læs mereSagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende lejens størrelse og påståede mangler i lejemålet. Leje...
Læs mereHøring over nye vejledninger til normalvedtægter for ejerforeninger med almene boliger og generelle ejerforeninger
