Byggetilladelse delvist ophævet grundet uoverensstemmelse med lokalplan om bebyggelsestype

Sagen vedrører en klage over Aarhus Kommunes byggetilladelse til opførelse af 73 nye boliger på en ejendom omfattet af lokalplan nr. 831. Tilladelsen blev påklaget af to omboende, som anførte flere uoverensstemmelser med lokalplanen.

Lokalplanens rammer

Lokalplanen udlægger det pågældende delområde II til tæt-lav boligbebyggelse, såsom række-, kæde-, og punkthuse i op til to etager med en maksimal højde på 8,5 meter. Planen stiller desuden krav om:

• Et udendørs opholdsareal på mindst 25 m² tilknyttet hver bolig (§ 7, stk. 9).
• At terrænreguleringer over 0,5 meter kræver særskilt tilladelse (§ 7, stk. 21).
• At bebyggelsen i rimeligt omfang skal sikre tilfredsstillende lysforhold og undgå væsentlige indbliksgener (§ 7, stk. 8).

Kommunens tilladelse og dispensationer

Aarhus Kommune meddelte byggetilladelse den 10. december 2015. Tilladelsen indeholdt dispensationer fra lokalplanen til:

• Terrænregulering på op til 1,0 meter.
• Mindre opholdsarealer end 25 m² for boligerne på 1. sal i en specifik bygning (blok 7), hvor altaner på ca. 6 m² blev suppleret af et fællesareal.

Kommunen vurderede, at en af bygningerne (blok 7), der blev opført med vandret lejlighedsskel, var i overensstemmelse med lokalplanen, da den blev kategoriseret som et punkthus.

Klagepunkter

Klagerne gjorde gældende, at:

• Opførelse af en bygning med vandret lejlighedsskel udgør etagebyggeri, hvilket er i strid med lokalplanens bestemmelse om tæt-lav bebyggelse.
• De meddelte dispensationer for terrænregulering og opholdsarealer var uberettigede.
• Byggeriet ville medføre væsentlige indbliks- og skyggegener i strid med lokalplanens § 7, stk. 8.
• Der var tale om usaglig forskelsbehandling.

Planklagenævnet ophæver delvist Aarhus Kommunes afgørelse. Nævnet giver klagerne medhold i, at opførelsen af boliger med vandret lejlighedsskel i blok 7 er i strid med lokalplanen, men afviser de øvrige klagepunkter.

Uoverensstemmelse med lokalplanens bebyggelsestype

Planklagenævnet fastslår, at boliger i to etager med vandret lejlighedsskel skal betragtes som etagebyggeri. Dette er ikke omfattet af begrebet "tæt-lav boligbebyggelse" i lokalplanens § 3, stk. 4, og byggeriet kan heller ikke anses for et punkthus. Opførelsen var derfor ikke umiddelbart tilladt. Nævnet ophæver kommunens indirekte afgørelse herom. Forholdet kræver enten en gyldig dispensation efter Planloven § 19, stk. 1, en ny lokalplan, eller fysisk lovliggørelse.

Vurdering af dispensationer

Nævnet finder, at kommunen havde hjemmel til at dispensere fra bestemmelserne om terrænregulering og opholdsarealer.

• Terrænregulering: Lokalplanens § 7, stk. 21, er en såkaldt kompetencenorm, der giver kommunen mulighed for at tillade fravigelser. Dispensationen var ikke i strid med planens principper.
• Opholdsarealer: Dispensationen fra kravet om 25 m² privat opholdsareal i § 7, stk. 9, for enkelte boliger var ikke i strid med planens principper, da det overordnede krav om 5 % fælles opholdsareal var overholdt.

Indbliks- og skyggegener

Planklagenævnet vurderer, at lokalplanens § 7, stk. 8, med formuleringer som "i rimelig omfang" og "væsentlige indbliksgener", er for upræcist formuleret til at kunne håndhæves som en bindende juridisk bestemmelse. Kommunen har derfor ikke handlet i strid med denne bestemmelse. Spørgsmålet om genernes rimelighed er et skønsmæssigt anliggende, som nævnet ikke kan efterprøve.

Ingen usaglig forskelsbehandling

Nævnet afviser klagen om usaglig forskelsbehandling. De sager, klagerne henviste til (afslag på bredere overkørsler), var ikke sammenlignelige med den aktuelle sag om dispensation til terrænregulering og opholdsarealer.