Højesteret: Sammenligningslejemål skal være reguleret efter Lejelovens § 23

Denne sag omhandler spørgsmålet om, hvorvidt huslejenævnsafgørelser, der er truffet på baggrund af omkostningsbestemt husleje, kan anvendes som sammenligningslejemål i sager, hvor lejen reguleres efter det lejedes værdi.

Sagens Baggrund

• I oktober 2017 indgik Lejer en lejeaftale med Udlejer ApS om et lejemål i Aarhus til en årlig leje på 100.800 kr.
• I december 2020 klagede Lejer til huslejenævnet over, at lejen var for høj.
• Huslejenævnet afgjorde den 16. april 2021, at den årlige leje skulle nedsættes til 66.000 kr. Afgørelsen henviste til dagældende Boligreguleringsloven § 29 c (nu Lejeloven § 32) om huslejeregulering for mindre ejendomme.

Retssagens Forløb

• Udlejer ApS indbragte huslejenævnets afgørelse for boligretten med påstand om, at lejen ikke skulle nedsættes.
• Under sagen fremlagde Lejer 13 huslejenævnsafgørelser (bilag B-N) som sammenligningslejemål. Disse lejemål havde fået nedsat huslejen af huslejenævnet med henvisning til dagældende Boligreguleringsloven § 5, stk. 1 (nu Lejeloven § 19, stk. 1).
• Udlejer ApS protesterede mod fremlæggelsen af bilagene med henvisning til, at de var uden relevans for sagen, jf. Retsplejeloven § 341.

Tidligere Instansers Afgørelser

• Boligretten i Aarhus (10. marts 2023) afgjorde, at bilag B-N ikke skulle tillades fremlagt, idet de pågældende lejemål ikke var omkostningsreguleret efter Lejeloven § 23.
• Vestre Landsret (22. november 2023) tillod bilagene fremlagt, uanset at lejen i lejemålene ikke var reguleret efter Lejeloven § 23.

Højesterets Behandling

• Spørgsmålet for Højesteret var, om huslejenævnsafgørelserne i bilag B-N skulle tillades fremlagt som sammenligningslejemål i den verserende sag for boligretten, selvom lejen i de pågældende lejemål ikke var reguleret efter Lejeloven § 23 (tidligere Boligreguleringsloven § 7).
• Både Lejer og Udlejer ApS var enige om, at det omtvistede lejemål er omfattet af Lejeloven § 7, og at lejen reguleres efter Lejeloven § 32.

Højesterets Afgørelse

Højesteret stadfæstede boligrettens kendelse, hvilket betyder, at de 13 huslejenævnsafgørelser (bilag B-N), som Lejer havde fremlagt som sammenligningslejemål, ikke måtte anvendes som bevis i sagen.

Retten lagde vægt på ordlyden af Lejeloven § 32 og dens forarbejder. Det blev fastslået, at ved fastsættelse af det lejedes værdi skal der sammenlignes med lejemål, hvor lejen er reguleret efter Lejeloven § 23.

Da lejen i de fremlagte lejemål (bilag B-N) var reguleret efter Lejeloven § 19, stk. 1 (omkostningsbestemt husleje) og ikke efter Lejeloven § 23, kunne de ikke anvendes som sammenligningslejemål i den verserende sag. Højesteret tiltrådte derfor boligrettens afgørelse om, at bilagene ikke skulle tillades fremlagt, jf. Retsplejeloven § 341.

Omkostninger

Lejer blev pålagt at betale 15.500 kr. i kæreomkostninger til Udlejer ApS for landsret og Højesteret. Beløbet dækker 1.500 kr. i kæreafgift for Højesteret og 14.000 kr. til advokatbistand. Beløbet skal betales inden 14 dage efter kendelsens afsigelse og forrentes efter Renteloven § 8 a.