Sammenligningsgrundlag ved lejeforhøjelse i blandet ejendom: Fortolkning af [Boligreguleringslovens § 29 c](/ref/boligreguleringsloven_§_29_c), stk. 3 (nu [Lejelovens § 32](/ref/lejeloven_§_32), stk. 3)

Sagen omhandler en tvist om lejeforhøjelse i et lejemål beliggende i en mindre ejendom med både beboelse og erhverv. Højesteret skulle tage stilling til, om lejemål i en ejendom udelukkende med beboelse kunne bruges som sammenligningsgrundlag ved fastsættelsen af lejen for et lejemål i en blandet ejendom, jf. den dagældende Boligreguleringslovs § 29 c, stk. 3 (nu Lejelovens § 32, stk. 3).

Højesteret fastslog, at dette ikke var tilfældet.

Baggrund for sagen

• A var lejer af et beboelseslejemål i Hørsholm, beliggende i en ejendom med både beboelse og erhverv.
• Udlejer varslede en lejeforhøjelse, som A bestred.
• Huslejenævnet godkendte lejeforhøjelsen og henviste til sammenligningslejemål i en ejendom uden for Hørsholm bymidte, der udelukkende indeholdt beboelseslejemål.
• Boligretten tiltrådte lejeforhøjelsen efter besigtigelse.

Problemstillingen for Højesteret

• Kan lejemål i en ejendom udelukkende med beboelse anvendes som sammenligningsgrundlag for et lejemål i en blandet ejendom?
• Er de påberåbte lejemål sammenlignelige i henhold til Boligreguleringslovens § 29 c, stk. 2 (nu Lejelovens § 32, stk. 2)?

Højesterets Begrundelse

• Højesteret fandt, at Boligreguleringslovens § 29 c, stk. 3, efter sin ordlyd, indebærer, at et lejemål i en ejendom udelukkende med beboelse ikke kan anvendes som sammenligningsgrundlag for et lejemål i en blandet ejendom.
• Højesteret lagde vægt på bestemmelsens klare ordlyd og fandt ikke grundlag i forarbejderne for at fortolke den anderledes.
• Bestemmelsen er ikke begrænset til ejendomme omfattet af overgangsordningen i lov nr. 419 af 1. juni 1994.
• Højesteret bemærkede, at Boligreguleringslovens § 29 c, stk. 3, er videreført i Lejelovens § 32, stk. 3, og at forarbejderne til denne bestemmelse understreger, at sammenligning ikke kan ske med ejendomme udelukkende med beboelse, hvis lejemålet ligger i en blandet ejendom.

Konklusion

• Da udlejer udelukkende havde henvist til lejemål i en ejendom med udelukkende beboelse som sammenligningsgrundlag, fandt Højesteret, at udlejer ikke havde løftet sin bevisbyrde for, at den aftalte leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi.
• Højesteret tog derfor A's påstand til følge.

Højesteret fastslog, at udlejers varsling af lejeforhøjelsen var uberettiget, da de anvendte sammenligningslejemål ikke var relevante i henhold til Boligreguleringslovens § 29 c, stk. 3 (nu Lejelovens § 32, stk. 3). X ApS blev dømt til at betale sagsomkostninger til A for alle tre instanser.