Huslejenævnets afgørelse om fraflytningskrav og forligs betydning for misligholdelse

Huslejenævnet i Vejle Kommune behandlede en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende en fraflytningsopgørelse. Sagen drejede sig primært om, hvorvidt et indgået forlig afskar udlejer fra at fremsætte krav ved fraflytning, samt om udlejers krav udgjorde misligholdelse fra lejers side.

Lejers argumenter

Lejer anførte, at der var indgået et forlig, som fastslog, at lejer skulle have det fulde depositum tilbage ved fraflytning, forudsat at lejemålet ikke var vanrøgtet. Lejer mente ikke, at der forelå vanrøgt og gjorde derfor krav på sit depositum. Lejer oplyste desuden, at denne ikke deltog i fraflytningssynet, men at fraflytningsrapporten blev fremsendt til lejers repræsentant.

Udlejers argumenter

Udlejer anførte, at forliget var indgået ved retten og ført til retsbogen. Udlejer redegjorde for forløbet omkring indkaldelse til fraflytningssyn, afholdelse af synet og fremsendelse af fraflytningsrapporten. Udlejer fastholdt, at de mangler, der var angivet i fraflytningsrapporten, udgjorde vanrøgt af lejemålet.

Nævnets undersøgelse

Nævnet undersøgte forligets ordlyd og dets betydning for udlejers mulighed for at fremsætte krav. Derudover blev det vurderet, om udlejer havde overholdt de formelle krav i Lejeloven § 90 ved indflytning og Lejeloven § 187 ved fraflytning. Nævnet gennemgik også de enkelte krav i flytteopgørelsen for at vurdere, om de var tilstrækkeligt specificerede og dokumenterede som misligholdelseskrav, og om de var egnede til nævnsbehandling.

Huslejenævnet traf en afgørelse, der delvist gav medhold til både lejer og udlejer, baseret på en vurdering af det indgåede forlig, de formelle krav i lejeloven og de fremsatte misligholdelseskrav.

Afgørelsens hovedpunkter

• Forliget af 8. oktober 2025 afskar udlejer fra at fremsætte krav om normalistandsættelse, men ikke fra at gøre misligholdelseskrav gældende, da forliget forudsatte, at lejemålet alene skulle afleveres med normalistandsættelse.
• Udlejer havde ikke overholdt formalia i Lejeloven § 90 ved indflytning, da der ikke var fremsendt en indflytningsrapport. Dette afskar dog ikke udlejer fra at gøre misligholdelseskrav gældende, jf. Lejeloven § 90, stk. 3.
• Udlejer havde overholdt formalia i Lejeloven § 187 ved fraflytning, herunder indkaldelse til syn og fremsendelse af rapport.

Specifikke krav og afgørelser

• Ødelagt port (13.751,25 kr.): Lejer skulle betale det fulde beløb, da kravet var specificeret, dokumenteret og udgjorde misligholdelse.
• Udbedring af diverse skader (5.787,50 kr.): Lejers andel blev nedsat skønsmæssigt til 3.000 kr. Nævnet fandt, at visse krav ikke var tilstrækkeligt specificeret i fraflytningsrapporten, jf. Lejeloven § 187, stk. 3. Desuden blev udlejers timesats fundet for høj, og moms på eget arbejde kunne ikke medtages.
• Udbedring af el (5.625 kr.): Lejer skulle betale det fulde beløb, da kravet var specificeret, dokumenteret og udgjorde misligholdelse.
• Rengøring (11.175 kr.): Lejers andel blev nedsat skønsmæssigt til 7.500 kr. Manglende rengøring udgjorde misligholdelse, men kravet var ikke fuldt dokumenteret i fraflytningsrapporten.
• Fjernelse af neonmaling (7.875 kr.): Lejer skulle betale det fulde beløb, da kravet var specificeret, dokumenteret og udgjorde misligholdelse.
• Nyt træ (41.141,25 kr.): Nævnet afviste at tage stilling til udgiften, da det krævede en bevisførelse, der ikke var egnet til nævnsbehandling, jf. lov om boligforhold § 83.
• Genopførelse af halvmur (17.625 kr.): Nævnet afviste at tage stilling til udgiften på grund af manglende dokumentation og behov for omfattende bevisførelse, jf. lov om boligforhold § 83.
• Vandafledning (2.060,74 kr.): Udlejer kunne ikke medtage efterbetalingskravet i flytteopgørelsen, da der ikke var aflagt regnskab i henhold til Lejelovens kapitel 7.