Huslejenævnets afgørelse om fraflytningskrav, istandsættelse og genudlejningspligt

Huslejenævnet i Vejle Kommune behandlede en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende fraflytning af et lejemål. Sagen omhandlede en række krav fra udlejers side vedrørende istandsættelse og betaling af leje i opsigelsesperioden.

Udlejers påstande

Udlejers repræsentant gjorde gældende, at de fremsatte krav var korrekt opgjort. Det blev anført, at lejemålet var overtaget nyistandsat ved indflytning, og at lejers repræsentant ikke havde gjort indsigelse mod kravet vedrørende gulvene. Udlejer bestred desuden, at der skulle være indgået en aftale om, at lejer ikke skulle betale for maling ved fraflytning, og fastholdt, at Skifteretten ikke havde afvist udlejers krav. Endvidere mente udlejer at have opfyldt sin genudlejningspligt, idet der var forsøgt genudlejning hurtigst muligt, men at ekstra istandsættelsesarbejder havde forsinket processen.

Lejers påstande

Lejers repræsentant anførte, at lejemålet kun delvist var istandsat ved indflytning. Lejer anfægtede ikke kravet for slibning og lakering af gulve samt udbedring af skrammer og huller ved hoveddøren. Dog gjorde lejer gældende, at parterne havde aftalt, at lejer ikke skulle betale for maling af lejemålet ved fraflytning. Lejer påstod også, at udlejer havde opkrævet 500 kr. for meget i husleje hver måned, da lejekontrakten angiveligt forudsatte et nyt køkken, som ikke var installeret. Det blev endvidere anført, at udlejer ikke havde opfyldt sin genudlejningspligt, og at udlejer skulle tilbagebetale overskydende aconto varme. Lejers repræsentant oplyste desuden, at Skifteretten havde afvist udlejers anmeldte krav. Som dokumentation fremsendte lejer billeder, der angiveligt viste lejemålets stand ved indflytning, hvor gulvene var slebet og lakeret, men malerarbejdet ikke udført.

Nævnets undersøgelsesomfang

Huslejenævnet har i sagen behandlet tvisten om fraflytningskrav, herunder malerarbejde, tømrerarbejde, ozonbehandling, rengøring, gartnerarbejde, tilbageholdelse af aconto varme og spørgsmålet om genudlejningspligt. Nævnet har af egen drift påset, om formalia i Lejeloven §§ 90 og 187 var overholdt i forbindelse med lejers ind- og fraflytning. Nævnet har ikke taget stilling til gulvarbejdet, da lejers repræsentant ikke havde anfægtet dette, jf. Lejeloven § 202, stk. 1 og Lov om boligforhold § 75. Spørgsmålet om lejens størrelse blev ikke behandlet, da det ikke fremgik af den oprindelige indbringelsesskrivelse. Spørgsmålet om proklamafristens udløb blev henvist til Skifteretten.

Huslejenævnet traf en delt afgørelse i tvisten om fraflytning, hvor lejer fik delvist medhold i sine indsigelser mod udlejers krav.

Nævnets afgørelse

Nævnet fandt, at lejer skulle afholde udgifter til malerarbejde, ozonbehandling og rengøring, men ikke til tømrer- og gartnerarbejde. Desuden skulle lejer betale leje for januar og februar 2024, men ikke for marts 2024. Udlejer fik ret til at tilbageholde et beløb til varmeopgørelse.

Specifikke punkter i afgørelsen

• Malerarbejde: Lejer blev pålagt at afholde 20.000 kr. af udgiften til malerarbejde. Nævnet fandt, at lejer havde den indvendige vedligeholdelsespligt i henhold til lejekontraktens § 8 og Lejeloven § 187, stk. 1, 2. pkt.. Det blev dokumenteret, at lejer havde røget i lejemålet, hvilket udgjorde misligholdelse. Dog blev beløbet skønsmæssigt nedsat, da lejemålet ikke var fuldt maleristandsat ved indflytning.
• Ozonbehandling: Lejer skulle afholde udgiften på 1.525 kr. til ozonbehandling, da det blev dokumenteret, at rygning i lejemålet havde gjort behandlingen nødvendig som følge af misligholdelse.
• Rengøring: Lejer skulle afholde udgiften på 5.281,25 kr. til rengøring, da udlejer havde specificeret og dokumenteret kravet.
• Tømrerarbejde: Lejer skulle ikke afholde udgiften til tømrerarbejde, da udlejer ikke havde dokumenteret arbejdet tilstrækkeligt.
• Gartnerarbejde: Lejer skulle ikke afholde udgiften til gartnerarbejde, da udlejer ikke havde dokumenteret og specificeret kravet i fraflytningsrapporten, på trods af lejers vedligeholdelsespligt for haven i henhold til lejekontraktens tillæg § 11.
• Tilbageholdelse af aconto varme: Udlejer var berettiget til at tilbageholde 2.000 kr. til opgørelse af varme for 2024, indtil regnskabet foreligger i henhold til Lejeloven § 75.
• Genudlejning og leje i opsigelsesperioden: Lejer skulle betale leje for januar og februar 2024. Nævnet fandt, at udlejer havde opfyldt sin genudlejningspligt i denne periode i henhold til Lejeloven § 175, stk. 3. Lejer skulle dog ikke betale leje for marts 2024, da udlejer ikke tilstrækkeligt havde dokumenteret sine genudlejningsbestræbelser efter den 2. februar 2025.

Nævnet konstaterede, at formalia ved ind- og fraflytning i henhold til Lejeloven §§ 90 og 187 var opfyldt. Spørgsmålet om lejens størrelse blev ikke behandlet, da det ikke var en del af den oprindelige indbringelse.