Huslejenævnets afgørelse om vedligeholdelsesmangler, lejenedsættelse og udskiftning af naturgasfyr

Huslejenævnet i Vejle Kommune modtog en henvendelse fra lejere vedrørende deres lejemål, som nævnet forstod som en anmodning om behandling af en tvist om lejenedsættelse, udskiftning af naturgasfyr til varmepumpe samt manglende vedligeholdelse.

Lejernes anbringender

Lejerne anførte, at udlejer i lejekontrakten havde forpligtet sig til at udskifte naturgasfyret til en varmepumpe, når visse betingelser var opfyldt, og at to ud af tre af disse betingelser nu var opfyldt, herunder at naturgasfyret var defekt. Vedrørende lejens størrelse gjorde lejerne gældende, at den månedlige leje på 11.500 kr. var for høj sammenlignet med et nabolejemål, der betalte 9.500 kr. Desuden mente lejerne, at huslejen var ulovligt forhøjet ved lejekontraktens indgåelse, og at lejemålet led af væsentlige mangler. Lejerne oplistede en række bygningsdele med mangler, som de ønskede udbedret, herunder:

• Naturgasfyret virker ikke
• Manglende radiator i soveværelset
• Manglende varmegenvindingsventil i soveværelset, badeværelset og kælderrum
• Manglende lys i soveværelset
• Uisolerede rør i kælderen
• To utætte radiatorer i kælderen
• Råd i loft i badeværelse
• Loftvindue i køkken er utæt
• Fugtskade i kontor grundet oprindelig skorsten

Udlejers anbringender

Udlejer afviste, at betingelserne for udskiftning af naturgasfyret var opfyldt, idet det ikke var endeligt afgjort, om der ville komme fjernvarme i området. Udlejer fastholdt desuden, at naturgasfyret virkede. For så vidt angår spørgsmålet om lejenedsættelse afviste udlejer, at der var indgået aftale om en leje på 9.500 kr. pr. måned, og at der kunne sammenlignes med lejen i nabohuset.

Nævnets undersøgelse

Lejemålet, et fritliggende parcelhus på 213 m², var påbegyndt den 1. maj 2023 med en månedlig leje på 11.500 kr. Lejerne havde den indvendige vedligeholdelsespligt. Huslejenævnet besigtigede lejemålet den 12. december 2024, hvor begge parter var til stede. Under besigtigelsen foreviste lejer de enkelte forhold, og hvert forhold blev drøftet med parterne.

Huslejenævnet traf afgørelse i sagen den 12. december 2024, hvor der blev givet delvist medhold til lejer og udlejer.

Lejens størrelse

Nævnet fastholdt lejen på 11.500 kr. pr. måned. Begrundelsen var, at sagen om nedsættelse af lejen var indbragt for sent, idet den var indbragt mere end et år efter lejekontraktens indgåelse, jf. Lejeloven § 45, stk. 4. Nævnet fandt desuden ikke, at lejen var i strid med Aftaleloven § 36. Nævnet afviste at træffe afgørelse om lejenedsættelse grundet mangler, da dette spørgsmål henhører under Lejeloven kapitel 10, og nævnet henviste parterne til Boligretten, jf. Lejeloven § 202.

Naturgasfyr og varmepumpe

Nævnet pålagde udlejer at gennemgå og eventuelt udbedre naturgasfyret inden for fire uger fra modtagelse af afgørelsen, da lejer oplevede, at fyret gik ud og skulle fyldes med vand flere gange dagligt. Spørgsmålet om udskiftning af naturgasfyret til en varmepumpe afviste nævnet at træffe afgørelse om, da det henhører under Boligretten, jf. Lejeloven § 202.

Vedligeholdelsesmangler

Udlejer blev pålagt at gennemgå og eventuelt udbedre følgende forhold inden for seks uger:

• Radiator i soveværelset (skal opsættes)
• Lys i soveværelset (lampeudtag skal monteres/udbedres)
• Ventilation i bruseniche i badeværelset (skal udbedres og udskiftes efter gældende normer)
• Loftvindue i køkken (skal gennemgås for utætheder og udbedres)

Fugtskaden i kontoret skal udbedres, når lejerne er klar hertil. Udlejer tilbød desuden at undersøge isolering af rør i garage og rørføring i disponibelt rum i kælderen.

Nævnet fandt ikke, at der forelå en lejeretlig mangel for så vidt angår varmegenvindingsventiler i soveværelse, badeværelse og kælder, da disse ikke var defekte og ikke var udskiftet til ventiler med ringere funktion, jf. Lejeloven § 111. Ligeledes fandtes der ikke en vedligeholdelsesmæssig mangel vedrørende uisolerede rør i garagen, da disse aldrig tidligere havde været isoleret.

Nævnet oplyste, at hvis udlejer ikke foretager de pålagte opgaver inden for de angivne frister, kan lejer rette henvendelse til Grundejernes Investeringsfond med henblik på at få forholdet udbedret, jf. Lov om boligforhold § 69.