Lejer får medhold i tvist om fraflytningsopgør og lejens størrelse

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende fraflytningsopgøret, herunder tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje, samt lejens størrelse ved indflytningstidspunktet. Lejemålet, en 56 kvm lejlighed med 2 værelser, blev lejet fra den 15. august 2022. Den årlige leje var fastsat til 33.680,09 kr., og der var betalt et depositum på 9.924,54 kr. samt to måneders forudbetalt leje på i alt 6.616,36 kr. Det var aftalt, at lejeren havde den indvendige vedligeholdelse, og at lejeren skulle betale for udskiftning af låsecylinder ved fraflytning. Lejen var fastsat efter Lejeloven § 19 stk. 1.

Fraflytningsopgør

Ved indflytningssynet den 15. august 2022 blev lejemålets stand beskrevet som nyistandsat. Ved fraflytningssynet den 19. september 2023, hvor lejeren deltog, krævede udlejeren betaling for fulddækkende malerbehandling af vægge og træværk, letslibning og lakering af gulve (undtagen badeværelse), maling af lofter i køkken og badeværelse samt rengøring. I flytteopgørelsen af 2. november 2023 blev der krævet beløb for gulve, låse, malerarbejde og rengøring, alle eksklusive moms. Parterne var enige om, at lejeren alene havde kvitteret for modtagelse af rapporten, og udlejeren frafaldt senere dele af kravene for gulvslibning og malerarbejde.

Lejens størrelse

Udlejer fremlagde en lejeforhøjelsesskrivelse af 5. april 2022 med ikrafttrædelse den 1. august 2022, hvor den samlede årlige leje var angivet til 39.822,18 kr. Denne forhøjelse inkluderede poster som øget brugsværdi, budgetleje, udvendig vedligeholdelse jf. Lejeloven § 18, bidrag til Grundejernes Investeringsfond jf. Lejeloven § 18 b, og opsætning af postkasser. Udlejeren fremlagde også et driftsbudget for 2022 med en række udgiftsposter, herunder grundskyld, renovation, forsikringer, vedligeholdelsesplan, ejendomsfunktionær, afkast og forøget kapitalafkast jf. Lejeloven § 9 stk. 7. Lejeren protesterede specifikt mod visse af disse poster, herunder øget brugsværdi og omkostninger til renovering af hovedledning, kloak og fortov samt legeplads.

Huslejenævnet traf afgørelse til fordel for lejeren, som fik fuldt medhold i sine påstande. Udlejeren blev pålagt at tilbagebetale i alt 26.453,96 kr. til lejeren.

Afgørelse vedrørende istandsættelse

Nævnet fandt, at udlejeren ikke havde dokumenteret de krævede udgifter til istandsættelse, herunder udskiftning af låsecylinder, eller hvordan kravene var opgjort. Det blev bemærket, at lejeren kun havde haft rådighed over lejemålet i ca. 13 måneder, og at lejeren kun skulle erstatte den forringelse, der oversteg almindelig slid og ælde jf. Lejeloven § 187. Udlejeren havde bevisbyrden herfor, og den fremlagte fotodokumentation blev ikke anset for tilstrækkelig til at dokumentere, at hele lejemålet trængte til istandsættelse. Nævnet fastsatte skønsmæssigt en istandsættelsesudgift til 4.000 kr. plus moms. Udlejeren skulle derfor tilbagebetale 11.540,90 kr. vedrørende fraflytningsopgøret.

Afgørelse vedrørende lejens størrelse

Flertallet i nævnet fandt, at udlejeren ikke havde dokumenteret alle de udgifter, der indgik i lejeforhøjelsen, herunder øget brugsværdi og omkostninger til renovering af hovedledning, kloak, fortov og legeplads. Disse udokumenterede udgifter kunne derfor ikke indgå i beregningen af lejens størrelse. Flertallet fastsatte en budgetleje på 17.438,13 kr. og en samlet leje på 26.566,13 kr. årligt, svarende til 2.213,84 kr. pr. måned. Da lejeren havde betalt en højere leje, blev det fastslået, at lejeren havde betalt 14.913,06 kr. for meget. Kravet var rettidigt fremsat, og lejeren havde derfor krav på tilbagebetaling af det for meget erlagte jf. Lejeloven § 40 stk. 1.

Samlet tilbagebetaling og øvrige bemærkninger

Samlet set blev udlejeren pålagt at tilbagebetale 26.453,96 kr. til lejeren. Huslejenævnet gjorde opmærksom på, at manglende efterlevelse af afgørelsen kan indberettes til Grundejernes Investeringsfond jf. Lov om boligforhold § 22, og at gentagen manglende efterlevelse kan medføre frakendelse af retten til at administrere ejendomme jf. Lov om boligforhold § 20 jf. Lov om boligforhold § 21 stk. 2. Udlejeren blev desuden påmindet om pligten til at meddele samtlige lejere om afgørelsen inden for to uger jf. Lejeloven § 194 stk. 1.