Huslejenævnet afviser lejers klage over husleje, men pålægger udlejer at udbedre mangler ved udhus på landejendom

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer af et stuehus på en landejendom i Hasle. Lejeren anmodede Huslejenævnet om at tage stilling til lejens størrelse og pålægge udlejeren at udbedre vedligeholdelsesmangler.

Lejers anbringender

Lejeren gjorde gældende, at den aftalte husleje på 76.800 kr. årligt var for høj. Lejeren anførte, at lejen var den samme som hos den tidligere udlejer, men at den tidligere aftale også omfattede råderet over et maskinhus og jagtret på 12 ha, hvilket ikke længere var tilfældet. Derudover klagede lejeren over manglende opvarmning af boligen samt dårlig stand af vinduer, port og dør i den udbygning, hvor træpillefyret var placeret. Lejeren havde selv installeret træpillefyret og mente, at udlejeren skulle overtage eller levere en anden varmekilde.

Udlejers anbringender

Udlejeren bemærkede, at der ikke var udarbejdet en lejekontrakt, da parterne ikke havde kunnet opnå enighed herom. Udlejeren fastholdt, at lejen var aftalt med lejeren og var den samme som med den tidligere udlejer, og at lejeren ikke tidligere havde klaget over lejens størrelse. Vedrørende træpillefyret anførte udlejeren, at det var installeret af lejeren uden aftale med den tidligere udlejer, og at udlejeren ikke ville overtage forpligtelser i forhold til fyret. Udlejeren tilbød eventuelt at overtage fyret, men lejeren havde ikke givet adgang til besigtigelse. For så vidt angår udhusets stand, var det udlejers opfattelse, at lejeren havde fået lov til at disponere over bygningen "som den er og forefindes", og at lejeren først for nylig havde rettet henvendelse om bygningens stand.

Nævnets undersøgelse

Nævnet besigtigede lejemålet den 10. december 2024. Det blev konstateret, at der manglede glas i vinduer i udhus/garage, at der var et hul under et vindue, og at porten og en dør var i meget dårlig stand. Lejemålet er et stuehus på en landejendom, hvor mere end 80% af ejendommens bruttoetageareal pr. 1. januar 1980 blev anvendt til andet end beboelse, hvilket betyder, at lejen reguleres efter reglerne i Lejeloven § 45, jf. Lejeloven § 42. Sagen om lejens størrelse blev indbragt efter Lejeloven § 52, jf. Lejeloven § 45, og sagen om vedligeholdelsesmangler efter Lejeloven § 114, stk. 1 og Lejeloven § 114, stk. 2, jf. Lejeloven § 112.

Huslejenævnet traf en delt afgørelse i sagen, hvor lejeren fik medhold i dele af klagen vedrørende vedligeholdelsesmangler, men ikke i klagen om lejens størrelse.

Afvisning af klage om lejens størrelse

Nævnet afviste lejers klage for så vidt angår lejens størrelse. Begrundelsen var, at sagen ikke var indbragt for nævnet inden for fristen på 1 år fra det tidspunkt, hvor lejen første gang skulle betales, jf. Lejeloven § 45, stk. 4. Nævnet bemærkede desuden, at den gældende leje for lejemålet ikke blev anset for at være væsentligt højere end den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, jf. kriterierne i Lejeloven § 42.

Pålæg om udbedring af vedligeholdelsesmangler

Nævnet pålagde udlejeren at foretage følgende udbedringer i udhuset/garagebygningen, hvor træpillefyret er placeret:

• Afblænding af vinduer.
• Udbedring af port og dør, så de kan lukkes.

Arbejderne skal være udført inden den 1. maj 2025. Dette pålæg blev givet i medfør af Lejeloven § 114, stk. 2. Hvis pålægget ikke efterkommes inden fristen, kan lejeren henvende sig til Grundejernes Investeringsfond, jf. Lov om boligforhold § 69, stk. 1.

Nævnet fastslog, at det ikke kan pålægge udlejeren at overtage eller vedligeholde det af lejeren installerede træpillefyr. Dog understregede nævnet, at hvis lejeren vælger at nedtage fyret, er udlejeren ansvarlig for at sikre, at stuehuset fortsat kan opvarmes til en gennemsnitstemperatur på 21 grader Celsius, da udlejeren har vedligeholdelsespligten for varmekilden i et udlejet beboelseslejemål.