Huslejenævnet nedsætter leje i 80/20-ejendom i Næstved grundet overpris

Sagen omhandler en tvist mellem lejere og udlejer vedrørende lejens størrelse for et lejemål i Næstved, som lejerne indbragte for Huslejenævnet. Lejemålet, der har et bruttoetageareal på 136 m², blev lejet ud fra den 1. juni 2023 til en årlig leje på 162.000 kr., svarende til ca. 1.191 kr. pr. m².

Lejernes anbringender

Lejernes repræsentant gjorde gældende, at den aftalte leje var for høj i forhold til lejemålets beliggenhed og stand. Lejerne uddybede selv deres synspunkter og anførte, at selvom lejligheden var lys og imødekommende med god beliggenhed, nyt køkken og istandsatte toiletter, var der flere forhold, der trak ned i boligstandarden:

• De betvivlede udlejers påstand om, at alt træværk var af teaktræ, idet paneler var malet hvide, og indbyggede skabe var gamle og malede.
• Fællesvaskeriet var ikke gratis, men med brugerbetaling.
• Vinduerne var meget gamle, og flere kunne ikke åbnes, hvilket førte til dårligt indeklima og skimmelsvamp i to værelser.
• Der var to tilfælde af vandlækage fra loftet, som udlejer ikke udbedrede.
• Den generelle finish i lejemålet var ikke af høj standard, med dårligt spartlede huller i vægge og manglende afslutninger ved trægulve ved toiletterne.

Udlejers anbringender

Udlejer bestred lejernes påstande og argumenterede for, at lejen skulle fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi i Lejeloven § 42, da ejendommen er en såkaldt 80/20-ejendom i henhold til Lejeloven § 6, stk. 2. Udlejer fremhævede lejemålets kvaliteter og faciliteter:

• Central beliggenhed i Næstved i flotte, grønne og fredelige omgivelser.
• Lejemålet var lyst og indbydende med nyt Svane-køkken, nye gulve, teaktræ, gæstetoilet og vestvendt altan med udsigt over Herlufsholm Skov.
• Badeværelse og gæstetoilet var moderniseret ved lejernes indflytning.
• Gratis fællesfaciliteter som fællesvaskeri, fitness, fælleslokale, vandrestier, udendørs terrasseanlæg og legeplads.
• Udlejer fastholdt, at træværk var af teaktræ, uanset om det var malet, og at dette ikke ændrede materialets kvalitet.
• Udlejer bestred, at vinduerne ikke kunne åbnes, og anførte, at eventuelle mangler ved vinduerne var omfattet af lejelovens mangelskapitel og ikke havde indvirkning på lejens størrelse.
• Udlejer afviste påstanden om manglende finish og kvalitet som udokumenteret og henviste til lejekontraktens § 11, der angav nymalede vægge og hel gulvbehandling ved overtagelsen.

Nævnets undersøgelse

Sagen blev behandlet efter Lejeloven § 52 sammenholdt med Lejeloven § 45. Huslejenævnet foretog en besigtigelse af lejemålet den 29. januar 2025. Ved besigtigelsen konstaterede nævnet, at lejemålet havde dørtelefonanlæg, fjernvarme, termovinduer og altan. Køkkenet var nyere moderniseret med laminatgulv, grå laminatbordplade, hvide skabe og hvide vægge, udstyret med diverse hårde hvidevarer. Badeværelset og gæstetoilettet var ligeledes nyere moderniseret med mikrocement på gulvet og grå/hvidmalede vægge. Der var et badekar med bruser på badeværelset og en vandmåler i lejemålet.

Huslejenævnet traf afgørelse om, at lejernes leje skulle nedsættes, da den oprindelige leje væsentligt oversteg det lejedes værdi. Lejerne fik dermed medhold i sagen.

Afgørelse om lejenedsættelse

Nævnet besluttede at nedsætte den årlige leje fra 162.000 kr. (1.191 kr. pr. m²) til 129.200 kr. (950 kr. pr. m²). Den godkendte leje er fastsat eksklusive á conto bidrag til vand og varme, men inklusive hensættelser til indvendig vedligeholdelse. Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. juni 2023.

Begrundelse for afgørelsen

• Nævnet lagde til grund, at ejendommen er en såkaldt 80/20-ejendom, hvor mere end 80 % af bruttoetagearealet pr. 1. januar 1980 blev anvendt til andet end beboelse, jf. Lejeloven § 6, stk. 2. Spørgsmålet om lejens størrelse skulle derfor afgøres efter kriterierne i Lejeloven § 45, jf. Lejeloven § 42, stk. 2 og 4.
• På baggrund af besigtigelsen vurderede nævnet, at den oprindelige leje væsentligt oversteg den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. Lejeloven § 42, stk. 2 og 4.
• Nævnet lagde vægt på, at køkkenet, badeværelset og toilettet var nyere moderniseret/renoveret, og at lejemålet havde to toiletter og altan. Disse positive forhold blev dog sammenholdt med lejemålets og ejendommens generelle stand samt parternes oplysninger.
• Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. juni 2023, da sagen blev indbragt af lejerne, inden lejen skulle betales første gang i henhold til lejekontrakten, jf. Lejeloven § 45, stk. 4.
• Nævnet fastsatte lejen ud fra sit generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området, uden at benytte konkrete sammenligningslejemål, hvilket er i overensstemmelse med Vestre Landsrets dom gengivet i TBB 2016, side 127.

Konsekvenser for parterne

• Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter Renteloven fra betalingstidspunkterne. Tilbagebetaling skal ske senest den 1. maj 2025.
• Udlejer er forpligtet til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse til lejerne efter Lejeloven § 194.
• Sagens udfald gav ikke anledning til, at udlejer skulle betale et tillægsgebyr til nævnet.