Huslejenævnet fastsætter rimelig lejeforhøjelse efter det lejedes værdi i småejendom

Sagen omhandler en tvist mellem en udlejer og en lejer i Ringsted Kommune vedrørende en varslet lejeforhøjelse. Udlejer havde varslet en forhøjelse af den månedlige leje fra 3.750 kr. til 5.000 kr., svarende til en stigning fra 900 kr. til 1.200 kr. pr. kvm. årligt, med den begrundelse, at den nuværende leje var væsentlig lavere end det lejedes værdi. Udlejer oplyste desuden, at en genberegning af ejendommens økonomi viste, at den nuværende leje var for lav til at dække udgifterne.

Lejer gjorde rettidigt indsigelse mod lejeforhøjelsen, hvorefter udlejer indbragte sagen for Huslejenævnet. Lejemålet er en lejlighed på 50 kvm. med 2 værelser i en ejendom opført i 1964. Lejer har adgang til cykelparkering, fælles gårdanlæg og loft-/kælderrum, og den indvendige vedligeholdelse påhviler lejer.

Nævnets undersøgelse og kompetence

Huslejenævnet besigtigede lejemålet forud for mødet. Nævnet konstaterede, at ejendommen er et småhus med maksimalt 6 beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995, hvilket betyder, at lejen reguleres efter Lejeloven § 32 og ikke kapitel 3 i Lejeloven. Nævnet har kompetence til at behandle uenigheder om lejeregulering og lejefastsættelse efter Lejeloven § 32, jf. Lejeloven § 52.

Formelle krav og aconto-varsling

Nævnet vurderede, at udlejer havde overholdt de formelle krav til varsling af lejeforhøjelsen i henhold til Lejeloven § 44, stk. 1, Lejeloven § 44, stk. 2 og Lejeloven § 44, stk. 3. Varslingen blev givet med mindst 3 måneders varsel, angav lejeforhøjelsens størrelse og grund, og oplyste om lejers indsigelsesadgang. Lejer gjorde indsigelse inden fristen, og udlejer indbragte sagen for nævnet inden sin frist.

Udlejer havde desuden varslet opkrævning af aconto-bidrag for vand (250 kr. pr. måned) og en forhøjelse af aconto-bidrag for varme (fra 500 kr. til 550 kr. pr. måned). Nævnet fandt, at varslingen af aconto-bidrag var sket i overensstemmelse med Lejeloven § 71, stk. 1, da den var givet med minimum 6 ugers varsel til en betalingstermin, og udlejer havde dokumenteret installation af individuelle vandmålere og skift til fjernvarme.

Huslejenævnet traf en delt afgørelse i sagen om lejeforhøjelse. Nævnet fandt, at lejen før lejeforhøjelsen var væsentlig lavere end det lejedes værdi, hvilket berettiger udlejer til at forlange lejen forhøjet i henhold til Lejeloven § 42, stk. 1.

Nævnets afgørelse om lejens størrelse

Nævnet vurderede dog, at den af udlejer varslede leje på 1.200 kr. pr. kvm. årligt ikke var rimelig. På baggrund af en sammenligning med tilsvarende lejeforhold i området, hvor lejen er reguleret efter Lejeloven § 23 og omfattet af Lejeloven § 6, stk. 1, fastsatte nævnet en rimelig leje til 950 kr. pr. kvm. årligt. Dette svarer til en årlig leje på 47.500 kr. eller 3.958,33 kr. pr. måned eksklusive aconto-bidrag til vand og varme. Udlejer fik dermed medhold i at forhøje lejen, men ikke til det fulde varslede beløb.

Dissenting opinion og konsekvenser

Nævnets afgørelse var ikke enstemmig, idet lejerrepræsentanten var af den opfattelse, at lejen før lejeforhøjelsen ikke var væsentlig lavere end det lejedes værdi, og at udlejer derfor ikke burde kunne forlange lejen forhøjet. Da nævnet fastsatte en lavere leje end den varslede, skal udlejer tilbagebetale for meget betalt leje og eventuelle reguleringer af depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter Renteloven fra betalingstidspunkterne, jf. Lejeloven § 44, stk. 4. Nævnet kan dog ikke hjælpe med beregning af renter eller opkrævning af tilbagebetalingen.

Varslingen af aconto-bidrag for vand og varme blev godkendt af nævnet i henhold til Lejeloven § 71, stk. 1.