Udlejers opsigelse af erhvervslejemål underkendt grundet manglende overholdelse af lovpligtigt opsigelsesvarsel

Retten lagde til grund, at opsigelsesvarslet i lejekontraktens § 3, der fastsatte et varsel på 6 måneder, var ugyldigt i forhold til udlejers opsigelse i medfør af Erhvervslejeloven § 61, stk. 2, nr. 1.

Retten henviste til:

• Erhvervslejeloven § 64, stk. 2, som fastsætter et præceptivt opsigelsesvarsel på 1 år for lejeren ved udlejers opsigelse i henhold til § 61, stk. 2, nr. 1.
• Erhvervslejeloven § 68, stk. 1, der angiver, at bestemmelsen i § 64 ikke kan fraviges til skade for lejeren.

Sagsøgerens opsigelsesskrivelse af 27. august 2021 henviste til Erhvervslejeloven § 61, stk. 2, nr. 1 og angav et varsel på 6 måneder til fraflytning senest den 28. februar 2022. Sagsøgte gjorde rettidigt indsigelse mod opsigelsen den 4. oktober 2022 med henvisning til det præceptive varsel på 1 år i Erhvervslejeloven § 64, stk. 2.

Retten fandt, at sagsøgeren ikke havde fulgt opsigelsen op med en fornyet, formgyldig opsigelse. På trods af at retten vurderede, at de øvrige betingelser for opsigelse af lejer i Erhvervslejeloven § 61, stk. 2, nr. 1, jf. stk. 3, var opfyldt, kunne sagsøgerens opsigelsesskrivelse på grund af de væsentlige mangler ikke danne grundlag for en gyldig opsigelse af lejemålet.

Afgørelse

Sagsøgtes frifindelsespåstand blev taget til følge.

Sagsomkostninger

Udlejer blev pålagt at betale sagsomkostninger til Lejer med 25.884 kr. Beløbet dækker 25.000 kr. til advokatbistand og 884 kr. til øvrige udgifter. Beløbene skal betales inden 14 dage og forrentes efter Renteloven § 8a.

Lejeaftalen (Kapitel 2)

En lejeaftale skal udfærdiges skriftligt, hvis en af parterne kræver det. Der må kun anvendes autoriserede blanketter til lejeaftaler om beboelse. Loven forbyder opkrævning af dusør (ulovligt vederlag) ved indgåelse af lejeaftaler. Som noget nyt forbydes det også udlejere at tilbyde lejere betaling for at fraflytte. Lejerens rettigheder er som udgangspunkt beskyttet mod tredjemand uden tinglysning.

Huslejefastsættelse (Kapitel 3-5)

Loven viderefører det dobbelte system for lejefastsættelse:

• Omkostningsbestemt leje (Kapitel 3): Gælder som udgangspunkt i regulerede kommuner. Lejen må ikke overstige ejendommens nødvendige driftsudgifter plus et fastsat afkast af ejendommens værdi. Lejeforhøjelser skal varsles og kan prøves af huslejenævnet.

• Det lejedes værdi (Kapitel 4): Gælder i uregulerede kommuner samt for visse ejendomme i regulerede kommuner (f.eks. småejendomme). Lejen fastsættes ved sammenligning med lejen for tilsvarende lejemål i området. Både lejer og udlejer kan kræve lejen reguleret, hvis den er væsentligt lavere eller højere end det lejedes værdi.

• Fri leje (Kapitel 5): Gælder for bl.a. ejendomme taget i brug efter 31. december 1991. Her kan lejen aftales frit, men kan tilsidesættes, hvis den er urimelig.

En central bestemmelse er § 19, stk. 2, som tillader, at lejen i regulerede kommuner fastsættes efter det lejedes værdi, hvis lejemålet er gennemgribende forbedret. Dette kræver opfyldelse af en række betingelser:

Betalinger, vedligeholdelse og forbedringer (Kapitel 6-16)

• Depositum og forudbetalt leje (Kap. 6): Udlejer kan maksimalt kræve 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje.
• Forbrugsudgifter (Kap. 7-8): Udgifter til varme, vand, el mv. skal som hovedregel afregnes efter forbrug og må ikke indgå i lejen. Udlejer skal udarbejde særskilte forbrugsregnskaber.
• Ind- og fraflytning (Kap. 9 & 22): For udlejere med mere end én beboelseslejlighed er der pligt til at afholde indflytningssyn og fraflytningssyn samt udarbejde rapporter herom. Manglende overholdelse medfører tab af istandsættelseskrav ved fraflytning.
• Vedligeholdelse (Kap. 12-13): Loven fastlægger parternes vedligeholdelsespligter. I regulerede kommuner skal udlejer oprette og afsætte midler til en indvendig vedligeholdelseskonto for hver lejlighed og en udvendig vedligeholdelseskonto for ejendommen.
• Lejerens rettigheder (Kap. 16): Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer (installationsret) og visse forbedringer mod godtgørelse ved fraflytning (råderet).

Lejeforholdets dynamik (Kapitel 17-21)

• God skik og orden (Kap. 18): Lejeren skal overholde husordenen. Grove eller gentagne overtrædelser kan føre til advarsel, betinget lejemål eller ophævelse.
• Brugsrettens overgang (Kap. 19): Loven regulerer lejerens ret til fremleje (delvis eller tidsbegrænset fuld fremleje) og bytteret. Den fastsætter også, hvem der kan fortsætte lejemålet ved lejerens død, skilsmisse eller separation.
• Opsigelse og ophævelse (Kap. 20-21): Lejerens opsigelsesvarsel er 3 måneder. Udlejerens adgang til at opsige er begrænset til specifikke grunde, f.eks. hvis udlejer selv vil bebo det lejede, eller ved nedrivning. Varslerne for udlejer er længere (typisk 1 år). Udlejer kan hæve lejeaftalen ved væsentlig misligholdelse, f.eks. manglende betaling af leje efter påkrav.

Kollektive rettigheder og ejendomsoverdragelse (Kapitel 23-24)

• Beboerrepræsentation (Kap. 23): I ejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter, der kan varetage lejernes interesser over for udlejeren.
• Tilbudspligt (Kap. 24): Ved salg af en udlejningsejendom med mindst 6 beboelseslejligheder (eller 13 i blandede ejendomme) skal udlejeren tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis på samme vilkår, som kan opnås ved salg til anden side.

Ikrafttræden (Kapitel 27)

Loven foreslås at træde i kraft den 1. juli 2022. Den ophæver samtidig den tidligere lejelov (lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019) og boligreguleringsloven (lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019).