Huslejenævnet: Udlejers manglende overholdelse af formalia ved fraflytningssyn medfører bortfald af istandsættelseskrav og tilbagebetaling af depositum

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende tilbagebetaling af depositum i forbindelse med lejers fraflytning. Lejer indbragte sagen for Huslejenævnet med påstand om, at udlejer ikke havde overholdt de formelle krav til fraflytningssyn og -rapport, og at udlejers krav på istandsættelse derfor var bortfaldet.

Lejers og udlejers argumenter

Lejer oplyste, at lejers søn deltog i fraflytningssynet den 14. oktober 2024 på vegne af lejer, og at udlejer ikke udarbejdede en fraflytningsrapport ved synet. Lejer anførte endvidere, at udlejer først fremsendte en fraflytningsrapport via mail den 3. december 2024, hvilket var langt efter fristen på to uger efter synet.

Udlejer bestred ikke påstanden om den manglende udarbejdelse af rapporten ved synet eller den forsinkede fremsendelse. Udlejer påstod dog, at det ikke havde været muligt at få oplyst lejers nye adresse, hvilket skulle have forhindret rettidig fremsendelse af rapporten med almindelig post. Udlejer hævdede også at have forsøgt at kontakte Halsnæs Kommune for at få oplyst lejers adresse.

Nævnets undersøgelsesomfang

Nævnet undersøgte, om udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed og dermed er omfattet af Lejeloven § 187, stk. 3-5, havde overholdt formalia for fraflytningssyn og -rapport i henhold til Lejeloven § 187, stk. 4. Dette indebar en vurdering af, om rapporten skulle have været udarbejdet ved synet eller sendt til lejer senest to uger efter, samt om udlejers påstand om manglende adresseoplysninger var gyldig, især i lyset af tidligere mailkorrespondance mellem parterne. Nævnet indhentede også oplysninger fra Halsnæs Kommune vedrørende udlejers forsøg på at få oplyst lejers adresse.

Huslejenævnet afgjorde, at udlejer senest den 1. juni 2025 skal tilbagebetale lejers depositum i henhold til Lejeloven § 190. Nævnet fandt, at udlejers krav på istandsættelse var bortfaldet.

Begrundelse for afgørelsen

Nævnet lagde vægt på, at udlejer ikke havde overholdt de formelle krav i Lejeloven § 187, stk. 4 vedrørende fraflytningsrapporten. Da lejers søn var til stede ved synet, skulle rapporten have været udarbejdet og underskrevet der. Alternativt, hvis lejers repræsentant ikke havde fuldmagt, skulle rapporten være sendt til lejer senest to uger efter synet. Fraflytningssynet fandt sted den 14. oktober 2024, men rapporten blev først fremsendt den 3. december 2024, hvilket var for sent.

Nævnet afviste udlejers påstand om, at manglende kendskab til lejers nye adresse forhindrede rettidig fremsendelse. Det blev fremhævet, at parterne tidligere havde kommunikeret via mail, og udlejer havde lejers mailadresse. Dette blev understøttet af en landsretsdom (Vestre Landsretsdom TBB2009.347 V), der fastslog, at fraflytningsrapporten ikke var fremsat rettidigt, selv ved manglende ny adresse, når korrespondance tidligere var foregået via mail. Nævnet bemærkede også, at udlejer havde mulighed for at spørge om lejers nye adresse, da lejer sendte sit kontonummer via mail den 24. oktober 2024.

Da udlejer havde overtrådt bestemmelserne i lejeloven, bortfaldt udlejers krav på istandsættelse, og depositummet skulle tilbagebetales i henhold til Lejeloven § 187, stk. 5.

Konsekvenser og gebyr

Nævnet informerede om, at overskridelse af fristen for tilbagebetaling af depositum kan medføre indberetning til Grundejernes Investeringsfond i henhold til lov om boligforhold § 20 og lov om boligforhold § 21, stk. 2, nr. 4. Udlejer skulle ikke betale gebyr til nævnet, da lejer ikke fik fuldt medhold i alle aspekter af sagen, jf. lov om boligforhold § 82, stk. 2.