Stadfæstelse af afslag på landzonetilladelse til genopførsel af enfamiliehus karakteriseret som ruin i Vordingborg Kommune

Sagen omhandler en klage over Vordingborg Kommunes afgørelse af 25. maj 2023, hvor kommunen meddelte afslag på landzonetilladelse til at genopføre et enfamiliehus på en ejendom i Askeby. Ejendommen er beliggende i landzone, i et område udpeget som bevaringsværdigt landskab i kommuneplanen og inden for kystnærhedszonen, ca. 2,6 km fra kysten. Konflikten opstod, da ejeren ønskede at erstatte en eksisterende, men stærkt forfalden bygning med et nyt helårshus.

Forløb og tidligere korrespondance mellem parterne

Allerede i 2015 rettede klageren henvendelse til kommunen om muligheden for at opføre et nyt sommerhus som erstatning for det eksisterende helårshus. Kommunen oplyste dengang, at der ikke gives tilladelse til sommerhuse i landzone, men at der som udgangspunkt kunne forventes tilladelse til genopførsel af et helårshus med samme karakter og placering. Kommunen tog dog det væsentlige forbehold, at retten til genopførsel kunne være mistet, hvis bygningen var så forfalden, at den repræsenterede en værdi uden betydning – altså hvis den blev betragtet som en ruin. I 2016 blev der fremsendt ansøgningsskemaer, men en egentlig ansøgning blev først indsendt i 2023.

Kommunens vurdering af bygningens stand

Kommunen baserede sit afslag på en vurdering af, at bygningen på ejendommen var i så ringe stand, at den måtte karakteriseres som en ruin. Der blev i afgørelsen lagt vægt på følgende faktorer:

• Ejendommen har ikke været anvendt til beboelse siden 1979.
• Luftfotos fra 2011 og frem samt en besigtigelse viste, at taget flere steder var styrtet sammen.
• Bygningen repræsenterede ikke længere nogen værdi af betydning.

Da bygningen blev anset for en ruin, vurderede kommunen ansøgningen som en ansøgning om nyopførelse af et hus i det åbne land frem for en genopførsel af et eksisterende hus.

Klagerens argumenter og de berettigede forventninger

Klageren anførte, at husets dårlige stand primært skyldtes et træ, der væltede ned i huset i slutningen af 2021 og ødelagde taget og de indvendige vægge. Klageren mente desuden, at kommunens tidligere positive tilkendegivelser fra 2015 og 2016 havde skabt en berettiget forventning om, at en tilladelse kunne opnås. Klageren følte, at kommunen ikke havde taget tilstrækkeligt hensyn til de tidligere dialoger.

Planklagenævnets prøvelse af sagen

Planklagenævnet tog stilling til, om forholdet var undtaget fra kravet om landzonetilladelse efter Planloven § 35, stk. 1, hvilket nævnet vurderede ikke var tilfældet. Herefter undersøgte nævnet spørgsmålet om berettigede forventninger. Nævnet fandt, at korrespondancen i 2015-2016 kun havde karakter af en forhåndsdialog, og at kommunen eksplicit havde advaret om, at retten til genopførsel kunne bortfalde ved yderligere forfald. Da der gik syv år fra dialogen til ansøgningen, og bygningen i mellemtiden var forfaldet yderligere, forelå der ikke berettigede forventninger.