Huslejenævnets forhåndsgodkendelse af husleje for renoveret rækkehus i ureguleret område

Sagen omhandler en anmodning fra udlejer om forhåndsgodkendelse af den leje, der lovligt vil kunne opkræves for et rækkehus beliggende i Jellerød Have 4, 2980 Kokkedal. Anmodningen blev indbragt for Huslejenævnet den 4. marts 2025 i henhold til Lejeloven § 132, stk. 2.

Ejendommens karakteristika og stand

Det omhandlede rækkehus er opført i 1961 på en 351 m2 stor grund med et boligareal på 85 m2 og et indbygget udhus på 7 m2. Under nævnets besigtigelse den 24. marts 2025 blev det konstateret, at huset var renoveret for cirka syv år siden. Specifikke forbedringer inkluderer:

• Lettere renoveret køkken.
• Nyindrettet brusebadeværelse med fliser på gulv og vægge.
• Installation af vaskemaskine og tørretumbler i badeværelset.
• Nye gulve i stue og entré.
• Gulvvarme i stuen og badeværelset.
• Isat 3-lags termoruder.
• Overdækket terrasse og gårdhave.

Udlejer ejer ikke andre boliger, og der var ikke udarbejdet en lejekontrakt på tidspunktet for anmodningen. Det blev lagt til grund, at lejeren skulle have den indvendige vedligeholdelsespligt samt pligt til at passe den tilhørende have. Kommunen, Fredensborg (hvor Hørsholm er en del af), er ureguleret, hvilket betyder, at kun Lejelovens regler finder anvendelse.

Huslejenævnet har afgjort, at den lovlige årlige leje for rækkehuset kan fastsættes til 127.500 kr., svarende til 10.625 kr. månedligt. Udlejeren fik medhold i den fastsatte leje.

Nævnets begrundelse

Nævnets afgørelse er truffet på baggrund af den foretagne besigtigelse af rækkehuset og en vurdering af ejendommens karakteristika. Begrundelsen for lejen tager udgangspunkt i Lejeloven § 45 og kriterierne i Lejeloven § 42, stk. 2, hvorefter lejen ikke må overstige den almindeligt gældende leje for tilsvarende lejemål i kvarteret eller området. Dette omfatter en vurdering af:

• Beliggenhed
• Art
• Størrelse
• Kvalitet
• Udstyr
• Vedligeholdelsestilstand

Udover den fastsatte husleje kan udlejer opkræve særskilt betaling for varme- og vandbidrag, da disse udgifter ikke kan indeholdes i lejen, jf. Lejeloven § 65, stk. 1. Ligeledes kan betaling for elektroniske kommunikationstjenester, herunder tv og internet, opkræves udover lejen i henhold til Lejelovens kapitel 8. Det blev endvidere lagt til grund, at lejeren skal have den indvendige vedligeholdelsespligt og pligt til at passe den tilhørende have.