Frederikssund Kommunes lokalplanforslag for boliger og strandcafé ved [adresse1] ophæves grundet mangelfuld visualisering og begrundelse i redegørelsen.

Frederikssund Kommune vedtog den 21. juni 2017 et forslag til lokalplan nr. 109, der omhandlede boliger og en strandcafé ved [adresse1]. Samtidig traf kommunen en screeningsafgørelse om, at der ikke skulle udarbejdes en miljøvurdering af forslaget. Planklagenævnet modtog efterfølgende en klage over begge afgørelser fra en række naboer til lokalplanområdet. Klagen blev indgivet den 14. juli 2017 og uddybet den 13. september 2017.

Lokalplanområdet, der dækker cirka 5 hektar, ligger i den vestlige del af Frederikssund by, tæt på Roskilde Fjord. Området grænser op til eksisterende boligbebyggelse mod øst og nord og ligger 25-50 meter fra kysten uden bebyggelse imellem. Det støder desuden op til Natura 2000-område nr. 136, Roskilde Fjord og Jægerspris Nordskov. Området har tidligere huset en færgekro, men har stået tomt i omkring 10 år, og består nu af et åbent område og en strandcafé med parkeringsplads.

Kommuneplan og lokalplanforslag

Ved vedtagelsen af lokalplanforslaget var området omfattet af kommuneplan 2013-2025, ramme BB 1.14 – Bi Lidt, der tillod blandet byområde med åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse samt erhverv. Rammen fastsatte en maksimal bygningshøjde på 8,5 meter og 1½ etage. Da lokalplanforslaget var i strid med denne ramme, vedtog kommunen den 21. juni 2017 et forslag til kommuneplantillæg nr. 38, der ændrede rammen til at tillade op til 3 etager og en maksimal bygningshøjde på 10 meter. Dette kommuneplantillæg blev dog aflyst den 3. januar 2018. I den senere kommuneplan 2017-2029 er området omfattet af ramme B.1.10 – Bi Lidt, der igen fastsætter en maksimal bygningshøjde på 8,5 meter og 1½ etage.

Lokalplanforslaget giver mulighed for at opføre op til 22 boliger (rækkehuse og/eller etagehuse) i 2-3 etager med en facadehøjde på maksimalt 10 meter. De laveste bygninger (2 etager) er placeret mod nord, mens de højeste (3 etager) er placeret mod [vejnavn1] i syd. Derudover muliggør planen en strandcafé (maksimalt 1 etage, 3 meter facadehøjde) og mindre strandhuse. Der skal etableres minimum 1½ parkeringsplads pr. bolig, med i alt 65 parkeringspladser. Grønne friarealer skal beplantes med strandengsplanter, og der skal etableres levende hegn mod nord og øst.

Miljøscreening og klagepunkter

Kommunen foretog en miljøscreening af lokalplanforslaget i henhold til Miljøvurderingsloven Bilag 2. Kommunen vurderede, at planen ikke ville medføre væsentlig indvirkning på miljøet, selvom den muliggjorde 22 boliger i et kystnært område. Kommunen bemærkede en mindre påvirkning af trafikmængden, men vurderede den ikke som væsentlig. Ligeledes blev arealudnyttelse, støj og affaldshåndtering vurderet til ikke at have væsentlig indvirkning.

Klagerne anførte i deres klage, at:

• Lokalplanforslaget planlægger boligbyggeri i et kystnært område uden tilstrækkeligt hensyn til kystlandskabet og den omkringliggende bebyggelse.
• Lokalplanforslaget er i strid med kommuneplanen.
• Der ikke er vurderet tilstrækkeligt på planens indvirkning i forhold til skyggefald, affaldshåndtering, støj, trafik og indbliksgener.
• Der burde have været udarbejdet en fuld miljøvurdering på grund af den miljømæssige indvirkning.

Klagerne henviste desuden til, at visualiseringerne i lokalplanforslaget var utilstrækkelige og misvisende, og at skyggediagrammerne ikke tog højde for terrænforskelle. De påpegede også, at den øgede bygningshøjde på 3 etager ville medføre betydelige indbliksgener for naboerne.

Planklagenævnet har behandlet klagen over Frederikssund Kommunes vedtagelse af forslag til lokalplan nr. 109 og screeningsafgørelsen.

Planklagenævnets kompetence og lovgrundlag

Planklagenævnet kan alene tage stilling til retlige spørgsmål, jf. Planlovens § 58, stk. 1, nr. 3. Nævnet kan ikke vurdere planens hensigtsmæssighed eller behandle klagepunkter om ønsket indhold af lokalplanen, herunder antal rækkehuse, etageantal, toiletfaciliteter eller parkeringsproblemer. Spørgsmålet om, hvorvidt et lokalplanforslag er i strid med trinhøjere planer, kan heller ikke påklages i forbindelse med lokalplanforslaget, da kommunen har mulighed for at rette op på dette inden endelig vedtagelse. Klagen over kommuneplantillæg nr. 38 blev ikke behandlet, da tillægget er aflyst.

Den påklagede screeningsafgørelse er truffet den 21. juni 2017. Selvom den nye miljøvurderingslov fra 2017 var trådt i kraft, skulle sagen behandles efter Miljøvurderingsloven § 57, stk. 2 og Miljøvurderingsloven § 57, stk. 3 (overgangsregler), da planen var under tilvejebringelse før den nye lovs ikrafttræden. Nævnet fastslog, at planforslaget skulle vurderes efter Miljøvurderingsloven § 3, stk. 1, nr. 3 (miljøscreening), og ikke § 3, stk. 2, som kommunen havde henvist til. Denne fejl blev dog anset for uvæsentlig, da screeningskriterierne er de samme, jf. Miljøvurderingsloven § 4, stk. 2.

Vurdering af lokalplanforslaget

Planklagenævnet fandt, at lokalplanforslaget led af væsentlige retlige mangler i forhold til Planlovens § 16, stk. 5. Bestemmelsen kræver, at der i redegørelsen til lokalplanforslag for bebyggelse i kystnære dele af byzonen, der visuelt påvirker kysten, skal redegøres for den visuelle påvirkning. Hvis bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra eksisterende bebyggelse, skal der angives en begrundelse herfor.

Nævnet vurderede, at bebyggelsen påvirker kysten visuelt, da området hidtil har været ubebygget, ligger tæt på kysten uden mellemliggende bebyggelse, og det påtænkte byggeri ikke indgår i en tæt bystruktur. De to visualiseringer i lokalplanforslaget blev fundet utilstrækkelige til at give et retvisende indtryk af påvirkningen af kystlandskabet. Desuden afviger den planlagte bebyggelse væsentligt i højde og volumen (3 etager, 10 meter) fra den eksisterende bebyggelse (typisk 1½ etage), og kommunens begrundelse herfor blev fundet utilstrækkelig. Disse mangler medfører ugyldighed af lokalplanforslaget.

Klagen over manglende visualiseringer fra landsiden blev ikke imødekommet, da planloven ikke stiller krav herom udover de særlige regler for kystområder. Skyggediagrammerne i lokalplanforslaget blev fundet retvisende, og klagepunktet herom blev afvist.

Vurdering af screeningsafgørelsen

Planklagenævnet kunne ikke give medhold i klagen over kommunens screeningsafgørelse. Nævnet fandt, at kommunen havde opfyldt miljøvurderingslovens mindstekrav til en screening i forhold til påvirkningen af kystlandskabet. Det blev vurderet, at planen ikke har en sådan påvirkning af landskabet, at det kan begrunde et krav om miljøvurdering. Ligeledes blev kommunens vurderinger af arealets anvendelse, hygiejniske forhold, trafik, parkering, støjpåvirkning, affaldshåndtering, skyggekast og indbliksgener fundet tilstrækkelige og ikke af et omfang eller karakter, der udløser et krav om miljøvurdering. Nævnet fandt ikke grundlag for at tilsidesætte kommunens faglige vurdering af, at der ikke vil være en væsentlig miljømæssig påvirkning.

Afgørelse

Planklagenævnet ophæver forslag til lokalplan nr. 109, Boliger og strandcafé ved [adresse1], som vedtaget af Frederikssund Kommune den 21. juni 2017, på grund af mangelfuld overholdelse af Planlovens § 16, stk. 5.

Planklagenævnet kan ikke give medhold i klagen over kommunens screeningsafgørelse.

Det indbetalte klagegebyr tilbagebetales.

Bemærkninger til ny behandling

Hvis kommunen fortsat ønsker at vedtage en lokalplan med tilsvarende indhold, skal et nyt lokalplanforslag udarbejdes i overensstemmelse med Planlovens § 16, stk. 5, herunder med tilstrækkelige visualiseringer af det samlede byggeri og en begrundelse for afvigelse i højde og volumen. Forslaget skal derefter sendes i offentlig høring i overensstemmelse med Planlovens § 24.