Ugyldighed af særlige vilkår: Huslejenævnet underkender krav om professionel maler, nettoindeksregulering og fradrag i depositum ved fraflytning

Sagen omhandler gyldigheden af en række særlige vilkår i lejekontraktens § 11, indgået for en lejlighed i Varde. Udlejeren, som udlejer mere end én beboelseslejlighed, havde i kontrakten aftalt betydelige fravigelser fra lejelovgivningens almindelige regler, hvilket ofte medfører færre rettigheder for lejeren. Den indvendige vedligeholdelse var pålagt lejeren, men vilkårene i § 11 indeholdt yderligere byrdefulde krav ved fraflytning.

Centrale bestemmelser i § 11

Lejekontrakten indeholdt blandt andet følgende bestemmelser, som lejeren anfægtede:

• Lejefastsættelse: Aftale om fri leje i henhold til Lejeloven § 54.
• Lejeregulering: Automatisk årlig regulering af lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks (NPI), jf. Lejeloven § 166.
• Istandsættelseskrav: Lejemålet skulle afleveres "nymalet som ved indflytning" og "males af faglært maler". Udlejer leverede maling, som lejeren betalte.
• Fraflytningsomkostninger: Lejer skulle betale for aflæsning af vand/varme (750 kr.) ved fraflytning før regnskabsårets udløb. Desuden ville udlejer tilbageholde 3.000 kr. af depositummet til endelig afregning af forbrug.
• Tidsbegrænset leje: Lejer skulle betale leje i op til 14 dage efter fraflytning, indtil rengøring og istandsættelse var fuldført.

Lejeren gjorde gældende, at de særlige vilkår, særligt kravene til istandsættelse ved fraflytning og de automatiske reguleringsmekanismer, var urimelige og i strid med lejelovgivningens præceptive regler. Nævnet skulle vurdere, om disse vilkår, der var anført som fravigelser i § 11, var gyldige i henhold til lovens ufravigelige bestemmelser, især reglerne om vilkår, der stiller lejeren ringere, jf. Lejeloven § 164, stk. 1.

Lejeren fik medhold i langt størstedelen af sine indsigelser, idet Huslejenævnet erklærede flere af de særlige vilkår i lejekontraktens § 11 for ugyldige. Nævnet fandt, at vilkårene stillede lejeren væsentligt ringere end lejelovgivningens almindelige regler, hvilket stred imod de præceptive beskyttelsesregler for lejere.

Ugyldige vilkår og konsekvenser

Nævnet lagde vægt på, at selvom den indvendige vedligeholdelse lovligt kan pålægges lejeren, kan udlejeren ikke gyldigt aftale, at lejligheden skal afleveres i bedre stand, end lejeren overtog den i. Afgørelsen medførte følgende hovedkonklusioner:

• Istandsættelseskrav: Vilkårene om, at lejligheden skulle males af "faglært maler" og afleveres "nymalet som ved indflytning", blev underkendt som værende for byrdefulde og i strid med principperne i . Lejerens istandsættelsesforpligtelse blev reduceret til, hvad der følger af lovens almindelige regler om vedligeholdelse i lejeperioden.