Lejeloven § 166

Det følger af den gældende lejelovs § 77 a, at såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en lejlighed, der har tjent som fælles bolig. Kan parterne ikke blive enige om en aftale, jf. 1. pkt., kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. § 77, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

I § 166 foreslås, at såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en lejlighed, der har tjent som fælles bolig. Kan parterne ikke blive enige om en aftale, jf. 1. pkt., kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. § 165, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Bestemmelsen vedrører ugifte samlevendes ret til at fortsætte lejeforholdet efter samlivsophævelse.

Bestemmelsen er ikke begrænset til egentlige ægteskabslignende samlivsforhold og finder efter omstændighederne også anvendelse, hvor søskende eller børn og forældre bor sammen, på samme måde som efter lovforslagets § 163, stk. 2, hvor husstandskriteriet tillige anvendes. Det er som efter § 163, stk. 2, en betingelse, at parterne har haft fælles husstand i mindst 2 år. I modsætning til efter § 163, stk. 2, er det imidlertid en betingelse, at der er tale om et egentligt samlivsforhold og ikke kun husstandsfællesskab.

Bestemmelsen finder anvendelse, uanset om begge parter eller kun den ene af dem står som lejere i lejeforholdet.

Parternes husstandsfællesskab skal have varet i mindst 2 år, men behøver ikke at have bestået uafbrudt i 2 år op til samlivsophævelsen. De 2 års samliv skal ikke nødvendigvis have været i det pågældende lejemål. Samliv i øvrige lejemål forinden vil derfor også tælle med i opgørelsen af, hvor længe parterne har boet sammen.

Bestemmelsens anvendelse forudsætter, at der er etableret et samliv. Ved samliv forstås, at der foreligger et gensidigt økonomisk samt personligt afhængighedsforhold mellem parterne.

Successionen får virkning fra det tidspunkt, hvor underretning herom når frem til udlejeren, eller udlejeren på anden måde bliver bekendt hermed.

Reglen indebærer, at udlejeren ikke kan modsætte sig, at en part tilhørende lejerens husstand fortsætter lejeforholdet, såfremt betingelserne i bestemmelsen i øvrigt er opfyldt. Dette gælder også for så vidt angår lejemål, der er forbeholdt særlige persongrupper. En kommune vil fx således ikke kunne modsætte sig en indgået aftale mellem lejeren og dennes husstandsmedlem om fortsættelse af lejemålet med henvisning til, at lejemålet skal anvises til personer med særlige boligsociale behov.

Etablering af husstand forudsætter ud over fælles husholdning tillige en personlig tilknytning mellem husstandsmedlemmerne. I en situation, hvor fx to venner er fælles om husholdningen og deler lejligheden, men i øvrigt har hver sit værelse, vil der som udgangspunkt ikke være etableret fælles husstand. Der skal nødvendigvis bestå en mere væsentlig personlig tilknytning mellem beboerne. Foreligger der et fremlejeforhold mellem parterne, vil der som det klare udgangspunkt ikke være etableret et samliv. Et fremlejeforhold er dog ikke i sig selv til hinder for bestemmelsens anvendelse.

Udgangspunktet er, at parterne frit kan aftale, hvem af dem der fortsætter lejeforholdet. En sådan aftale må være klar og utvetydig. Alene det, at en af parterne vælger at fraflytte lejemålet, er således ikke tilstrækkeligt til at anse lejemålet for opgivet. Udlejeren må acceptere en aftale mellem parterne om, hvem af dem der skal fortsætte lejemålet. Hvis parterne ikke kan blive enige, kan spørgsmålet, når særlige grunde taler derfor, afgøres ved dom. Afgørelsen træffes ud fra en helhedsvurdering af parternes forhold, hvor der dog tages udgangspunkt i kontraktforholdet.

Kravet om, at der skal foreligge særlige grunde, vil ikke kun være opfyldt, hvis parterne har fællesbørn, men også hvis en af dem har særbørn. Den, der etablerer et samliv med en enlig far eller mor, og opgiver egen bolig, påtager sig et ansvar for partnerens og dennes børns boligforhold, som man ikke bør kunne fralægge sig ved en henvisning til, at man ikke har indgået ægteskab.

Selv om det er et væsentligt moment, at der er børn involveret, vil reglen undtagelsesvis også kunne anvendes i andre tilfælde. Det kan fx være i tilfælde, hvor parterne er flyttet fra en lejlighed, hvor den ene stod som lejer, til en ny lejlighed, hvor den anden kommer til at stå som lejer. Samme hensyn gør sig gældende, hvor vedkommende fx har opgivet en god og billig bolig for at flytte ind i en lejlighed, som er udlejet til samleveren, og hvis samleveren har bedre muligheder for at skaffe sig en ny lejlighed. Samlivets varighed må herved tages i betragtning.

Tilsvarende lovforslagets § 165 vil en part have fortrinsret til lejemålet, såfremt vedkommende har sin erhvervsvirksomhed tilknyttet lejemålet. Af øvrige forhold, der kan tages hensyn til, kan fx nævnes parternes helbred samt alder.

Såfremt der ikke foreligger særlige grunde, vil den samlever, som står som lejer i lejeforholdet, blive tilkendt lejligheden.

Når der efter bestemmelsen sker lejerskifte, vil der være tale om en fortsættelse af lejeforholdet og ikke genudlejning. Som følge heraf overtager den fortsættende part et indbetalt depositum i lejeforholdet. Den fortsættende part hæfter i den forbindelse fuldt ud for istandsættelsesforpligtelsen ved lejemålets fraflytning.

Ved lejerskifte vil den udtrædende lejer hæfte for de forpligtelser i lejeforholdet, som er opstået inden, udlejeren får underretning om lejerskiftet eller på anden måde bliver bekendt med lejerskiftet. For de forpligtelser, der opstår efter underretning af udlejeren, hæfter alene den fortsættende lejer.

Gør udlejeren gældende, at den udtrådte lejer fortsat hæfter for bestemte forpligtelser i lejeforholdet, må den pågældende part godtgøre, at udlejeren havde modtaget underretning om udtrædelsen af lejeforholdet, forinden forpligtelserne opstod.

Opfylder den fortsættende part ikke betingelserne for at indtræde i lejeforholdet, fx fordi samlivsforholdet ikke har bestået i 2 år, er udlejeren ikke forpligtet til at acceptere et lejerskifte.

Hvis udlejeren ikke accepterer lejerskiftet, vil den fraflyttende part fortsat hæfte for lejebetalingen og istandsættelsesudgifterne i forbindelse med lejemålets fraflytning. Det samme gør sig gældende, hvis udlejeren ikke er blevet gjort bekendt med lejerskiftet.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 77 a om fortsættelse af lejeforholdet i tilfælde af samlivsophør.

Der henvises til afsnit 2.19.1.3. og 2.19.2.3. i de almindelige bemærkninger.