Lejer får delvist medhold i sag om fraflytningsopgørelse og lejefastsættelse
Myndighed
Huslejenævnet
Dato
23. oktober 2023
Resultat
SHARED
Sted
dragør
Emner
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.Kap. 18. God skik og orden i ejendommenKap. 14. Udlejerens forbedringerKap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.Kap. 25. BoligrettenKap. 25. BoligrettenKap. 14. Udlejerens forbedringerKap. 1. Anvendelsesområde m.v.Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejderKap. 13. Hensættelser til vedligeholdelseKap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Sagen drejer sig om en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende fraflytningsopgørelse, lejens størrelse og en vaskemaskine. Lejer bestrider udlejers krav i forbindelse med fraflytningen, herunder udgifter til istandsættelse og rengøring. Lejer mener desuden, at lejen er fastsat for højt og kræver tilbagebetaling af for meget betalt leje samt ulovlige opkrævninger.
Lejers argumenter:
Lejemålet var ikke nyistandsat ved indflytning.
Udlejers krav i fraflytningsopgørelsen er ikke berettigede.
Lejen er for høj og er steget ulovligt.
Opkrævningen af 6.000 kr. er ulovlig.
Udlejers argumenter:
Lejemålet skal afleveres nyistandsat ifølge lejekontrakten Lejeloven § 11.
Udlejers krav i fraflytningsopgørelsen er berettigede.
Lejen er fastsat korrekt.
Huslejenævnets undersøgelse:
Huslejenævnet har gennemgået lejekontrakten og fraflytningsrapporten.
Huslejenævnet har vurderet udlejers krav i fraflytningsopgørelsen.
Huslejenævnet har vurderet lejens størrelse i forhold til tidligere afgørelser.
Afgørelse
Udlejers krav i forbindelse med fraflytningen kan opgøres til 2.800 kr. + 10.400 kr. + 1.000 kr.
Lejen fastsættes til 3.650 kr. pr. måned med virkning fra 1. juli 2022, svarende til 858,82 kr. pr. kvm årligt. For meget betalt leje skal tilbagebetales.
Opkrævningen af 6.000 kr. findes ulovlig og skal tilbagebetales.
Beløb forrentes efter Rentelovens § 5 om morarenter fra betalingstidspunkterne.
Begrundelse
Lejer har ved lejekontrakt indgået før 1. juli 2015 forpligtet sig til at aflevere lejemålet nyistandsat.
Lejer har ikke løftet bevisbyrden for, at lejemålet ikke var nyistandsat ved indflytningen.
Udlejers krav i fraflytningsopgørelsen er delvist berettigede.
Udlejer har i strid med tidligere huslejenævnsafgørelse fastsat lejen for højt.
Lejer har godtgjort, at lejen er steget pr. 1. juli 2022, og at der er opkrævet huslejestigning med tilbagevirkende kraft.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 12. Vedligeholdelse
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 16. Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 15. Aftalte forbedringer
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 22. Lejerens fraflytning
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 16. Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 12. Vedligeholdelse
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 12. Vedligeholdelse
Kap. 6. Betaling af leje
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 5. Fri leje
Kap. 15. Aftalte forbedringer
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 15. Aftalte forbedringer
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 22. Lejerens fraflytning
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 22. Lejerens fraflytning
Kap. 6. Betaling af leje
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 15. Aftalte forbedringer
Kap. 25. Boligretten
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 5. Fri leje
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 15. Aftalte forbedringer
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 5. Fri leje
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 12. Vedligeholdelse
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 16. Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 9 Lejerens indflytning
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 6. Betaling af leje
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 12. Vedligeholdelse
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 6. Betaling af leje
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 12. Vedligeholdelse
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 6. Betaling af leje
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 12. Vedligeholdelse
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 22. Lejerens fraflytning
Kap. 16. Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 5. Fri leje
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 5. Fri leje
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 22. Lejerens fraflytning
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 22. Lejerens fraflytning
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 5. Fri leje
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Huslejenævnet tager ikke stilling til vaskemaskine, da det anses for en separat aftale.
Sagen omhandler en tvist mellem en udlejer og en lejer vedrørende omfanget af lejers istandsættelsespligt ved fraflytning af en ejerlejlighed på 96 m2. Lejemålet, der startede den 15. juli 2018 og ophørte den 16. december 2021, blev overtaget nyistandsat, og lejer havde ifølge lejekontrakten den indvendige vedligeholdelsespligt.
Udlejers krav og argumenter
Ved fraflytning fremsatte udlejer et samlet krav på 46.768,50 kr. for istandsættelse, herunder maling, gulvbehandling, rengøring og udskiftning af en fryseskuffe. Udlejer dokumenterede kravet med en fraflytningsrapport, der detaljeret beskrev behovet for fuld malerbehandling af vægge, lofter, vinduer og træværk i flere rum, samt slibning og lakering af gulve og diverse rengøringsopgaver. Udlejer fremlagde desuden billedmateriale og en specificeret faktura som dokumentation for de udførte arbejder. Udlejer appellerede Huslejenævnets afgørelse med argumentet om, at stue, køkken og alrum udgjorde ét sammenhængende rum, hvorfor maling af kun dele ville medføre nuanceforskelle. Udlejer anførte også, at et tidligere forligstilbud på 3.000 kr. ikke var taget i betragtning af Huslejenævnet.
Ny aftale om fremtidens huslejenævn skal sikre hurtigere og mere korrekte afgørelser
Regeringen og Danmarksdemokraterne, Socialistisk Folkeparti, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti har indgået en aftale om en række initiativer, der skal forbedre huslejenævnenes organisation.
Fem nye afgørelser fra nævnet i 2025
Nævnet har netop publiceret fem nye afgørelser. Her kan du læse mere om afgørelserne og blive klogere på nævnets nyeste praksis.
Lejers indsigelser
Lejer indbragte sagen for Huslejenævnet med en indsigelse mod udlejers krav, som lejer fandt "outrageous and definitely unnecessary" og for højt, med en omkostning på næsten 500 kr. pr. kvadratmeter. Lejer ønskede Huslejenævnets vurdering af istandsættelsespligtens omfang.
Huslejenævnets og Ankenævnets undersøgelse
Både Huslejenævnet og Ankenævnet konstaterede, at de formelle krav til afholdelse af indflytnings- og fraflytningssyn samt udarbejdelse af rapporter var opfyldt i henhold til Lejeloven § 90, stk. 1 og 2 og Lejeloven § 187, stk. 3 og 4. Nævnene vurderede udlejers dokumentation for behovet for istandsættelse, herunder billedmateriale og fakturaer. Huslejenævnet foretog en skønsmæssig nedsættelse af udgifterne til maling og gulvbehandling, idet et flertal fandt, at udlejer ikke havde dokumenteret behovet for alle de krævede arbejder i visse rum. Ankenævnet behandlede kun de dele af sagen, som udlejer havde appelleret, primært maling og rengøring, og foretog en fornyet vurdering af dokumentationen for disse poster.
Social- og Boligministeriet
Ankenævnet på Energiområdet
