Beskatning af hovedanpartshaver for fri sommerbolig – skønsmæssig værdiansættelse

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om beskatning af fri sommerbolig. Retten fandt, at klageren, som hovedaktionær, ikke effektivt havde afskåret sig rådigheden over sommerboligen, hvorfor der skulle ske beskatning.

Da klageren ikke var ansat i selskabet [virksomhed1] ApS, blev den fri sommerbolig anset som udbytte i medfør af Ligningsloven § 16a, stk. 5. Klagerens ansættelse i datterselskabet [virksomhed2] A/S blev ikke tillagt betydning i denne sammenhæng.

Værdiansættelse af sommerboligen

To retsmedlemmer udtalte, at der ikke var foretaget en særskilt ejendomsvurdering af stuehuset, men kun en samlet vurdering af skovejendommen. Stuehusets bygningsværdi på 531.100 kr. blev anset for en teknisk værdi, der ikke afspejlede den reelle værdi. Dette blev understøttet af, at SKAT Ejendoms skøn over boligværdien (2.550.000 kr.) lå tæt på den aftalte handelspris mellem uafhængige parter (3.000.000 kr., justeret til 2.550.000 kr.).

Landsskatteretten fandt, at SKAT havde den fornødne hjemmel til at fastsætte handelsværdien skønsmæssigt, da der ikke forelå en særskilt ejendomsvurdering af stuehuset, og den eksisterende bygningsværdi ikke svarede til den reelle værdi. Det udøvede skøn blev ikke tilsidesat.

Dissenting opinion

Et retsmedlem var enig i, at beskatningen skulle ske efter en skematisk beregning i henhold til Ligningsloven § 16, stk. 5, jf. Ligningsloven § 16a, stk. 5. Dog fandt dette retsmedlem, at beregningen skulle ske ud fra bygningsværdien af stuehuset med tillæg af 2000 m2 grund i henhold til ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010, hvilket udgjorde 531.000 kr. og 76.000 kr. eller i alt 607.000 kr., og ikke ud fra en skønnet handelsværdi.

Kendelsen blev afsagt efter stemmeflertallet, og den påklagede afgørelse blev derfor stadfæstet.

Selskabet, der var en del af en bygge- og ejendomskoncern, havde til formål ejendomsudvikling og byggeri med henblik på videresalg. Koncernen var ramt af finanskrisen i 2008 og havde et ønske om at slanke balancen. Ejendommen havde henstået tom og umøbleret siden 2006 og var udbudt til salg som en projektejendom med mulighed for ombygning til bolig og erhverv. Der havde været flere projekter for ombygning af ejendommen, men ingen var realiseret i det påklagede indkomstår.

Skatteankenævnet lagde vægt på, at ejendommen havde været ejet af samme ejerkreds siden 2003 uden påbegyndt aktivitet, og at der i 2008 havde været et ikke uvæsentligt forbrug af el, vand og varme, som ikke umiddelbart kunne forklares.

Klagerens argumenter

Klageren påstod principalt, at beskatningen skulle ophæves, og subsidiært, at den skulle nedsættes. Klageren argumenterede for, at:

• Ejendommen var et driftsaktiv/omsætningsaktiv for selskabet, der arbejdede med ejendomsudvikling og videresalg, og ikke en rekreativ sommerbolig.
• Ejendommen var i dårlig stand, umøbleret og utjenlig til bebølse, og der var konkrete planer om total ombygning eller nedrivning.
• Selskabet var i økonomiske vanskeligheder som følge af finanskrisen, hvilket påvirkede salgsbestræbelserne.
• Forbruget af el, vand og varme var primært skønnet, skyldtes utætte installationer og behov for frostsikring, og var ikke udtryk for privat brug.
• Ejendommen var ikke beliggende i et rekreativt område og havde en deklaration om, at den ikke måtte anvendes som sommerhus.
• Landsskatterettens praksis i sager som SKM2009.459.LSR og LSR 09-02148 støttede, at der ikke skulle ske beskatning af hovedaktionærer for projektudviklingsejendomme, der var omfattet af selskabets driftsaktiver.