Dom om fri lejefastsættelse og gyldighed af lejereguleringsklausul

Denne sag omhandler en tvist om lejefastsættelse og lejeregulering for et lejemål i Køge, hvor lejere indbragte en afgørelse fra huslejenævnet for retten.

Sagens Baggrund

Sagen blev indbragt for Retten i Roskilde den 24. januar 2022 og angik en indbringelse af Huslejenævnet for Køge Kommunes afgørelse af 18. januar 2022. Lejer (Sagsøger) 1 og Lejer (Sagsøger) 2 havde siden den 15. maj 2020 lejet et lejemål beliggende Adresse 1, 4600 Køge, af Udlejer (Sagsøgte virksomhed) v. Person 1. Sagen blev forhandlet i forening med syv andre lignende sager.

Lejekontraktens særlige vilkår, § 11, pkt. 12, fastslog, at ejendommen var etableret eller ombygget efter den 31. december 1991, og at reglerne om fri markedsleje derfor var gældende, hvilket var oplyst og accepteret af lejer.

Parternes Påstande

Lejernes Påstande

Lejer (Sagsøger) 1 og Lejer (Sagsøger) 2 nedlagde følgende påstande:

• Udlejer skal anerkende, at den årlige leje for lejemålet Adresse 1 er 55.250 kr. (subsidiært for Adresse 2).
• Udlejer skal anerkende, at den aftalte lejereguleringsklausul er ugyldig.
• Udlejer skal betale 65.514,58 kr. til lejere.
• Udlejer skal anerkende at være forpligtet til at tilbagebetale 3.195,833 kr. pr. måned fra den 1. februar 2022 til endelig retslig afgørelse.

Lejerne gjorde gældende, at udlejers reguleringsmulighed for lejens størrelse er udtømmende reguleret i Lejeloven § 42-48, og at den aftalte årlige regulering på minimum 2% skulle tilsidesættes, jf. Lejeloven § 53, stk. 2 jf. Lejeloven § 53, stk. 1. De anførte desuden, at den aftalte leje var væsentligt højere end det lejedes værdi, og at det ikke gyldigt kunne aftales, at lejen skulle fastsættes efter fri markedsleje. Subsidiært skulle aftalen tilsidesættes efter Aftaleloven § 36, og lejen nedsættes. Lejerne mente, at det lejedes værdi ikke oversteg 650 kr. pr. m2 årligt, og henviste til sammenligningslejemål i samme område, herunder Adresse 3, Adresse 4 og Adresse 5.

Udlejers Påstande

Udlejer (Sagsøgte virksomhed) v. Person 1 nedlagde påstand om frifindelse over for samtlige lejernes påstande.

Udlejer gjorde gældende, at Huslejenævnet for Køge Kommunes afgørelser ikke var korrekte, og at den aftalte leje i lejekontrakten var rimelig og svarede til det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 45 jf. Lejeloven § 42. Udlejer anførte, at det var lejernes bevisbyrde at dokumentere, at den aftalte leje var væsentligt højere end det lejedes værdi, hvor "væsentligt" skulle forstås som en afvigelse på 12-15%. Udlejer fremhævede, at ejendommen var ombygget i 1990 fra et mejeri til erhvervsformål og først derefter til beboelsesformål, hvilket muliggjorde fri lejefastsættelse i henhold til Lejeloven § 54, stk. 1, nr. 2 jf. stk. 2. Udlejer bestred desuden, at de af huslejenævnet anvendte sammenligningslejemål var relevante.

Rettens Begrundelse og Resultat

Boligretten lagde til grund, at den omhandlede beboelseslejlighed, der tidligere havde været anvendt til erhvervsformål, først blev taget i brug til beboelsesformål efter den 31. december 1991. På dette grundlag fandt retten, at parterne gyldigt kunne aftale fri lejefastsættelse i henhold til Lejeloven § 54, stk. 1, nr. 2, forudsat at dette fremgik af lejekontrakten, jf. Lejeloven § 54, stk. 2.

Retten bemærkede, at lejekontraktens § 11, pkt. 12, tydeligt angav, at ejendommen var etableret/ombygget efter den 31. december 1991, og at reglerne om fri markedsleje var gældende og accepteret af lejer. Selvom kontrakten henviste til den dagældende Lejeloven § 53, stk. 3 (i stedet for den korrekte stk. 4), fandt retten, at vilkåret om fri lejefastsættelse var gyldigt vedtaget.

Boligretten fandt ikke grundlag for at tilsidesætte aftalen om fri leje som urimelig eller stridende mod redelig handlemåde, jf. Aftaleloven § 36.

Afgørelse

Retten frifandt Udlejer (Sagsøgte virksomhed) v. Person 1 for de af Lejer (Sagsøger) 1 og Lejer (Sagsøger) 2 nedlagte påstande.

Lejer (Sagsøger) 1 og Lejer (Sagsøger) 2 blev pålagt at betale sagsomkostninger på 12.500 kr. til Udlejer (Sagsøgte virksomhed) v. Person 1 inden 14 dage. Beløbet forrentes i henhold til Renteloven § 8 a. Sagsomkostningerne blev fastsat under hensyntagen til sagens værdi, forløb og udfald samt sammenfaldet med syv andre sager.