Ankenævn nedsætter istandsættelseskrav for køkkenbordplade ved fraflytning – Lejer hæfter for slibning, ikke fuld udskiftning

Sagen omhandler en tvist mellem lejere og udlejer vedrørende omfanget af lejernes istandsættelsespligt ved fraflytning af en beboelseslejlighed på 67 m2. Lejemålet, der startede den 1. august 2008, blev ifølge lejekontrakten overtaget nyistandsat og skulle afleveres i tilsvarende stand ved fraflytning den 1. december 2021. Den indvendige vedligeholdelsespligt påhvilede lejerne i henhold til kontraktens § 8 og § 11.

Udlejers krav og lejers indsigelser

Ved fraflytningssynet udarbejdede udlejer en fraflytningsrapport, der specificerede en række istandsættelseskrav for køkken, badeværelse og værelser, med et samlet krav på 41.803,24 kr. Lejerne gjorde indsigelse mod kravet og anførte, at de var i tvivl om deres ansvar for andet end vægge, paneler, vinduer og gulve, især med henblik på almindelig slitage i en lejlighed beboet i mange år. De fremhævede, at lejligheden ved indflytning var sjusket istandsat med billige materialer og hvidevarer, og at udlejer ved fraflytning udskiftede hvidevarer med væsentligt dyrere modeller. Lejerne bestred især kravet om udskiftning af hele køkkenbordpladen, da kun en del omkring vasken var beskadiget, og de mente, at slibning og oliering ville have været tilstrækkeligt. De klagede desuden over viceværtens opførsel under flyttesynet.

Udlejers argumentation

Udlejer fastholdt, at nyistandsættelsesklausulen i lejekontrakten var gyldig, da kontrakten blev indgået før ændringsloven pr. 1. juli 2015 trådte i kraft. Udlejer mente, at lejemålet ikke var efterladt som aftalt, og at alle spor efter manglende vedligeholdelse kunne tilskrives lejerne, da de var de første beboere efter en total istandsættelse. Udlejer oplyste desuden at have afholdt yderligere udgifter udover det opkrævede beløb.

Huslejenævnets oprindelige afgørelse

Huslejenævnet behandlede sagen i henhold til Lejeloven § 114, stk. 1 og Lejeloven § 190 (tidligere Lejeloven § 106, stk. 1, nr. 4). Nævnet konstaterede, at formalia for flyttesyn og fraflytningsrapport var opfyldt i henhold til Lejeloven § 187, stk. 3 og 4. Nævnet fandt, at nyistandsættelsesklausulen var gyldig. Huslejenævnet nedsatte udlejers samlede istandsættelseskrav fra 41.803,24 kr. til 34.303,24 kr. Nedsættelsen skyldtes primært, at nævnet skønsmæssigt reducerede kravet for tømrerarbejde og diverse med 7.500 kr., da det ikke fandtes dokumenteret, at der var behov for at udskifte hele bordpladen. Lejer skulle kun hæfte for slibning og efterbehandling. Krav vedrørende malerarbejde og gulv blev ikke behandlet, da lejer kun anførte at være ansvarlig for disse. Udlejer fik medhold i krav vedrørende køleskab, toiletbræt, rengøring og servicevogn.

Ankenævnet har behandlet udlejers anke af Huslejenævnets afgørelse, som specifikt vedrørte nedsættelsen af istandsættelseskravet for udskiftning af køkkenbordpladen. Ankenævnet tog kun stilling til dette ene punkt, da de øvrige dele af Huslejenævnets afgørelse ikke var anket rettidigt.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet fandt, at udlejer havde dokumenteret behovet for udbedring af misfarvninger på køkkenbordpladen, og at lejerne var ansvarlige herfor. Dog fandt ankenævnet ikke, at lejerne hæftede for en fuld udskiftning af bordpladen, men alene for udgifter svarende til slibning og oliering. På denne baggrund nedsatte ankenævnet udlejers krav med yderligere 4.000 kr. i forhold til Huslejenævnets afgørelse. Det samlede istandsættelseskrav blev således nedsat fra 41.803,24 kr. til 37.803,24 kr.

Konsekvenser for parterne

• Udlejer fik delvist medhold: Udlejers krav blev nedsat, men i mindre omfang end Huslejenævnet oprindeligt havde besluttet for så vidt angår bordpladen. Udlejer skal tilbagebetale restdepositummet til lejerne i det omfang, det ikke allerede er tilbagebetalt.
• Lejer fik delvist medhold: Lejernes ansvar for bordpladen blev begrænset til slibning og oliering frem for fuld udskiftning. Huslejenævnets afgørelse vedrørende tømrerarbejde i øvrigt, køleskab, toiletbræt, rengøring og servicevogn stod ved magt, da denne del af sagen ikke var anket rettidigt. Dette betyder, at lejeren fortsat hæfter for disse poster som oprindeligt fastsat af Huslejenævnet.
• Tillægsgebyr: Ankenævnet fandt ikke grundlag for at pålægge udlejer at betale et tillægsgebyr til nævnet, da lejer ikke havde fået fuldt medhold i sagen, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Ankenævnet bemærkede, at depositum ikke pålægges renter i sager om fraflytning i henhold til lejelovgivningen, men at der kan være grundlag for procesrente efter rentelovens bestemmelser. Udlejer har pligt til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse efter Lejeloven § 194.