Lejeforhøjelse underkendt: Manglende oplysninger om beboerrepræsentationens bemærkninger og slutleje gør varsling ugyldig

Begrundelse for ugyldighed

Ankenævnets flertal fandt varslingen ugyldig på to hovedpunkter:

• Manglende oplysninger om beboerrepræsentationens udtalelser: Varslingen til lejerne, dateret den 28. september 2022, angav, at beboerrepræsentationens bemærkninger endnu ikke forelå. Dette var i strid med Lejeloven § 30, stk. 1, som kræver, at varslingen skal indeholde oplysning om beboerrepræsentationens eventuelle udtalelser. Flertallet fortolkede "udtalelser" bredt til at omfatte alle modtagne udtalelser, indsigelser, kommentarer og anmodninger om oplysninger fra beboerrepræsentationen. Da beboerrepræsentationen allerede den 22. september 2022 havde fremsat anmodninger om yderligere dokumentation og foreløbige bemærkninger, skulle disse have været inkluderet i varslingen til lejerne.
• Manglende angivelse af slutlejen for de enkelte lejemål: Varslingen til beboerrepræsentationen, dateret den 20. september 2022, indeholdt ikke en kopi af samtlige varslinger til lejerne eller en oversigt, hvoraf den samlede leje for de enkelte lejemål fremgik. Ankenævnets flertal fandt, at udlejer i stedet for at sende alle individuelle varslingsskrivelser til beboerrepræsentationen, skulle have fremsendt en varslingsliste med den samlede leje for hvert lejemål. Denne mangel forhindrede beboerrepræsentationen i fuldt ud at vurdere lejeforhøjelsens berettigelse, og gjorde varslingen ugyldig i henhold til Lejeloven § 30, stk. 2.

Ankenævnet fandt, at de konstaterede formelle mangler ikke var af "mindre betydning" i henhold til Lejeloven § 37, stk. 2, og der var derfor ikke grundlag for at give udlejer en frist til at berigtige dem. Manglerne blev anset for at have væsentlig betydning for henholdsvis beboerrepræsentationens og lejernes vurdering af varslingen.

Konsekvenser for udlejer

Som følge af afgørelsen blev udlejer pålagt at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne. Udlejer blev desuden pålagt at betale et tillægsgebyr på 6.896 kr. til nævnet. Udlejer har pligt til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse til lejerne efter Lejeloven § 194.

Lejeaftalen (Kapitel 2)

En lejeaftale skal udfærdiges skriftligt, hvis en af parterne kræver det. Der må kun anvendes autoriserede blanketter til lejeaftaler om beboelse. Loven forbyder opkrævning af dusør (ulovligt vederlag) ved indgåelse af lejeaftaler. Som noget nyt forbydes det også udlejere at tilbyde lejere betaling for at fraflytte. Lejerens rettigheder er som udgangspunkt beskyttet mod tredjemand uden tinglysning.

Huslejefastsættelse (Kapitel 3-5)

Loven viderefører det dobbelte system for lejefastsættelse:

• Omkostningsbestemt leje (Kapitel 3): Gælder som udgangspunkt i regulerede kommuner. Lejen må ikke overstige ejendommens nødvendige driftsudgifter plus et fastsat afkast af ejendommens værdi. Lejeforhøjelser skal varsles og kan prøves af huslejenævnet.

• Det lejedes værdi (Kapitel 4): Gælder i uregulerede kommuner samt for visse ejendomme i regulerede kommuner (f.eks. småejendomme). Lejen fastsættes ved sammenligning med lejen for tilsvarende lejemål i området. Både lejer og udlejer kan kræve lejen reguleret, hvis den er væsentligt lavere eller højere end det lejedes værdi.

• Fri leje (Kapitel 5): Gælder for bl.a. ejendomme taget i brug efter 31. december 1991. Her kan lejen aftales frit, men kan tilsidesættes, hvis den er urimelig.

En central bestemmelse er § 19, stk. 2, som tillader, at lejen i regulerede kommuner fastsættes efter det lejedes værdi, hvis lejemålet er gennemgribende forbedret. Dette kræver opfyldelse af en række betingelser:

Betalinger, vedligeholdelse og forbedringer (Kapitel 6-16)

• Depositum og forudbetalt leje (Kap. 6): Udlejer kan maksimalt kræve 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje.
• Forbrugsudgifter (Kap. 7-8): Udgifter til varme, vand, el mv. skal som hovedregel afregnes efter forbrug og må ikke indgå i lejen. Udlejer skal udarbejde særskilte forbrugsregnskaber.
• Ind- og fraflytning (Kap. 9 & 22): For udlejere med mere end én beboelseslejlighed er der pligt til at afholde indflytningssyn og fraflytningssyn samt udarbejde rapporter herom. Manglende overholdelse medfører tab af istandsættelseskrav ved fraflytning.
• Vedligeholdelse (Kap. 12-13): Loven fastlægger parternes vedligeholdelsespligter. I regulerede kommuner skal udlejer oprette og afsætte midler til en indvendig vedligeholdelseskonto for hver lejlighed og en udvendig vedligeholdelseskonto for ejendommen.
• Lejerens rettigheder (Kap. 16): Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer (installationsret) og visse forbedringer mod godtgørelse ved fraflytning (råderet).

Lejeforholdets dynamik (Kapitel 17-21)

• God skik og orden (Kap. 18): Lejeren skal overholde husordenen. Grove eller gentagne overtrædelser kan føre til advarsel, betinget lejemål eller ophævelse.
• Brugsrettens overgang (Kap. 19): Loven regulerer lejerens ret til fremleje (delvis eller tidsbegrænset fuld fremleje) og bytteret. Den fastsætter også, hvem der kan fortsætte lejemålet ved lejerens død, skilsmisse eller separation.
• Opsigelse og ophævelse (Kap. 20-21): Lejerens opsigelsesvarsel er 3 måneder. Udlejerens adgang til at opsige er begrænset til specifikke grunde, f.eks. hvis udlejer selv vil bebo det lejede, eller ved nedrivning. Varslerne for udlejer er længere (typisk 1 år). Udlejer kan hæve lejeaftalen ved væsentlig misligholdelse, f.eks. manglende betaling af leje efter påkrav.

Kollektive rettigheder og ejendomsoverdragelse (Kapitel 23-24)

• Beboerrepræsentation (Kap. 23): I ejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter, der kan varetage lejernes interesser over for udlejeren.
• Tilbudspligt (Kap. 24): Ved salg af en udlejningsejendom med mindst 6 beboelseslejligheder (eller 13 i blandede ejendomme) skal udlejeren tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis på samme vilkår, som kan opnås ved salg til anden side.

Ikrafttræden (Kapitel 27)

Loven foreslås at træde i kraft den 1. juli 2022. Den ophæver samtidig den tidligere lejelov (lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019) og boligreguleringsloven (lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019).