Huslejenævnet nedsætter leje og depositum for lejlighed efter omkostningsbestemt leje og pålægger udlejer tillægsgebyr

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og udlejer vedrørende fastsættelsen af lejens størrelse for en beboelseslejlighed på 44 m2 i en ejendom opført i 1879. Lejeaftalen startede den 1. september 2012, og den årlige leje var oprindeligt fastsat til 93.000 kr., senere 98.160 kr.

Lejers påstand

Lejer indbragte sagen for Huslejenævnet med påstand om, at lejen skulle fastsættes omkostningsbestemt, og at for meget betalt leje skulle tilbagebetales tre år forud for sagens indbringelse. Lejer argumenterede subsidiært for, at den fastsatte leje væsentligt oversteg det lejedes værdi og skulle nedsættes. Lejer gjorde gældende, at lejemålet ikke opfyldte kriterierne for fastsættelse efter Lejeloven § 19, stk. 2, og derfor skulle fastsættes efter Lejeloven § 19, stk. 1. Desuden anfægtede lejer tillægget for møblement, idet udlejer ikke havde dokumenteret møblernes genanskaffelsesværdi.

Udlejers påstand

Udlejer fastholdt, at lejen skulle fastsættes efter Lejeloven § 19, stk. 2, da lejemålet angiveligt var gennemgribende moderniseret og løbende vedligeholdt. Udlejer oplyste, at der ikke var installeret vandmåler, og at der ikke forelå byggeregnskab eller fakturakopier fra en modernisering i 2002.

Sagens forløb og undersøgelse

Sagen havde været behandlet tidligere, hvor Huslejenævnet traf afgørelse den 28. juni 2022. Lejer indbragte denne afgørelse for Ankenævnet, som den 10. maj 2023 ophævede og hjemviste sagen til Huslejenævnet. Ankenævnet fandt, at betingelserne i Lejeloven § 19, stk. 2 ikke var opfyldt, især med henblik på værdien af forbedringerne i køkken og badeværelse samt altanen. Ankenævnet instruerede Huslejenævnet om at fastsætte lejen efter Lejeloven § 19, stk. 1.

Huslejenævnet foretog besigtigelse af lejemålet den 20. marts 2024, hvor både lejer og udlejer var repræsenteret. Nævnet konstaterede generelle forbedringer i ejendommen (termoruder, ringeanlæg, gårdanlæg, fjernvarme, postkasseanlæg, brandsikring og HPFI-anlæg) samt individuelle forbedringer i lejemålets køkken og en stor altan. Badeværelset blev vurderet som ældre moderniseret, men uden forbedringer der berettigede et tillæg. Udlejer blev anmodet om at redegøre for lejens sammensætning, men svarede ikke fyldestgørende. Huslejenævnet indhentede oplysninger om budgetleje fra 2002 og hensættelsesbeløb fra Grundejernes Investeringsfond for 2018.

Ankenævnet stadfæstede Huslejenævnets afgørelse, hvilket betød, at lejeren fik fuldt medhold i sagen.

Lejefastsættelse og tilbagebetaling

Ankenævnet fastsatte den årlige leje til 40.292,12 kr. med virkning fra den 1. december 2018. Denne fastsættelse skete i overensstemmelse med Lejeloven § 19, stk. 1, da betingelserne for fastsættelse efter Lejeloven § 19, stk. 2 ikke var opfyldt. Lejenedsættelsen blev fastsat med virkning fra den 1. december 2018, da dette var den førstkommende lejebetaling tre år tilbage fra sagens indbringelse, i henhold til Lejeloven § 40, stk. 1 og forældelsesloven.

Den godkendte årlige leje blev opgjort som følger:

• Omkostningsbestemt leje: 10.680,12 kr.
• Udvendig vedligeholdelse jf. Lejeloven § 119: 3.520,00 kr.
• Udvendig vedligeholdelse jf. Lejeloven § 120: 3.212,00 kr.
• Forbedringstillæg for generelle forbedringer (termovinduer, ringeanlæg, gårdanlæg, fjernvarme, postkasseanlæg, brandsikring, HPFI-anlæg): 7.040,00 kr.
• Forbedringstillæg for altan: 13.200,00 kr.
• Forbedringstillæg for individuelle forbedringer (modernisering af køkken): 2.200,00 kr.
• Tillæg for møblement: 440,00 kr.
• Godkendt leje i alt: 40.292,12 kr.

Depositum blev nedsat til tre måneders godkendt leje i henhold til Lejeloven § 59, stk. 1 og 3. Udlejer blev pålagt at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne. Fristen for tilbagebetaling var den 1. november 2024.

Tillægsgebyr

Ankenævnet pålagde udlejer at betale et tillægsgebyr på 6.827 kr. til nævnet, da lejeren fik fuldt medhold i sagen, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.