Ankenævnet ophæver påbud om udbedring af varmeanlæg og afviser støjklager i lejemål

Denne sag omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende påståede vedligeholdelsesmangler i et lejemål på 188 m2 i en ejendom opført i 1920. Sagen blev oprindeligt indbragt for Huslejenævnet af lejeren, der klagede over utilstrækkelig varmetilførsel og støjgener fra varmeanlægget. Lejeren anmodede om, at udlejeren blev pålagt at udbedre disse mangler og eventuelt nedsætte lejen, hvis fristen for udbedring ikke blev overholdt, jf. Lejeloven § 114, stk. 2.

Lejers påstande og argumenter

Lejeren gjorde gældende, at der var støj fra et et-strengs varmeanlæg, primært forårsaget af udvidelser i stigstrengen, som var indbygget i væggen. Derudover klagede lejeren over mangelfuld opvarmning af lejemålet, idet cirkulationspumpen skulle tjekkes, radiatorerne konstant skulle udluftes, og anlægget tabte vand, hvilket forhindrede optimal opvarmning. Lejeren fremlagde fotodokumentation for temperaturmålinger, der viste ned til 15-16 grader i rummene ved en udetemperatur på 0 grader, og en lydfil fra januar 2023, der dokumenterede støjgenerne. Problemerne havde ifølge lejeren stået på i flere år, uden at udlejeren reelt havde forsøgt at løse dem.

Udlejers forsvar og argumenter

Udlejeren bestred lejers påstande og oplyste, at der var foretaget flere tiltag for at afhjælpe problemerne. Dette inkluderede en besigtigelse i december 2022, udskiftning af en radiatorventil, justering af flow på stigstrengen og ændringer i varmecentralen i marts 2023, som skulle sikre korrekt påfyldning og eliminere luft i anlægget. Udlejeren anførte, at en VVS-gennemgang havde bekræftet, at cirkulationspumpen fungerede korrekt, og at der ikke var andre lejere i ejendommen, der klagede over manglende varme. Udlejeren mente, at lejers radiatorskjulere potentielt hindrede varmeafgivelsen, og at den eksisterende konstruktion var tilstrækkelig til at opvarme lejemålet.

Huslejenævnets oprindelige behandling

Huslejenævnet foretog to besigtigelser af lejemålet (september 2023 og januar 2024). Ved ingen af besigtigelserne kunne der konstateres støj fra varmeanlægget. Nævnet bemærkede, at radiatoranlægget var af ældre dato, og at stigstrengene var skjult. Efter besigtigelserne besluttede Huslejenævnet (med dissens) at pålægge udlejeren at udbedre varmeinstallationen, så der var tilstrækkelig varme i lejemålet på kolde dage. Nævnet fandt ikke grundlag for at pålægge yderligere arbejder vedrørende støj eller for at nedsætte lejen.

Ankenævnets behandling

Begge parter indbragte Huslejenævnets afgørelse for Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1. Lejeren ankede med henblik på at få udlejeren pålagt at udbedre støjgenerne, idet lejeren argumenterede for, at Huslejenævnets afvisning var baseret på mangelfuld dokumentationsvurdering og irrelevante besigtigelser. Udlejeren ankede påbuddet om udbedring af varmeanlægget, idet udlejeren fastholdt, at der allerede var udført tilstrækkelige arbejder, og at de konstaterede temperaturer var acceptable. Udlejeren henviste desuden til en tidligere ankenævnsafgørelse, hvor lignende temperaturer var fundet acceptable. Ankenævnet foretog en yderligere besigtigelse af lejemålet den 17. januar 2025.

Ankenævnet har truffet afgørelse i sagen og har besluttet at ophæve Huslejenævnets påbud om udbedring af varmeanlægget. Dette betyder, at udlejeren ikke pålægges at udføre yderligere vedligeholdelsesarbejder vedrørende hverken varmetilførslen, varmeanlægget eller støj fra rørene. Udlejeren fik således medhold i sagen.

Ankenævnets begrundelse

Ankenævnet lagde vægt på følgende forhold i sin afgørelse:

• Ved Ankenævnets besigtigelse den 17. januar 2025 blev det konstateret, at der var varme på alle radiatorer i lejemålet, og at termostaterne var skruet helt op.
• Det blev bemærket, at varmen havde svært ved at fordele sig i rummene på grund af tilstedeværelsen af radiatorskjulere og i nogle tilfælde møbler og gardiner, der hindrede varmeudstråling.
• Der kunne ikke konstateres støj fra rørene under besigtigelsen. Selvom lejeren fremviste en videooptagelse med kliklyde fra varmerør, fandt Ankenævnet ikke, at dette kunne føre til et andet resultat.
• Varmecentralen blev besigtiget, og det blev konstateret, at der var varme på anlægget.

På baggrund af disse observationer fandt Ankenævnet, at der ikke var grundlag for at give udlejeren et påbud om udbedring af de påklagede mangler. Huslejenævnets afgørelse blev ændret i overensstemmelse hermed. Ankenævnet fandt desuden, at udlejeren ikke skulle pålægges at betale et tillægsgebyr til nævnet, da lejeren ikke havde fået fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.