Forlængelse af frist for vedligeholdelse af vinduer i lejeboliger og fællesarealer

Sagen omhandler en tvist mellem lejere og udlejer vedrørende manglende vedligeholdelse af vinduer i tre udlejede lejligheder samt på fællesarealerne i en ejendom opført i 1916. Lejernes Landsorganisation i Hovedstaden indbragte sagen for Huslejenævnet på vegne af flere lejere, med krav om, at udlejer skulle udbedre de konstaterede vedligeholdelsesmangler.

Lejernes påstand

Lejerne gjorde gældende, at vinduerne i både lejemålene og på fællesarealerne (mod gård og gade) var i dårlig stand og trængte til vedligeholdelse. De anførte desuden, at udlejer gentagne gange havde varslet vinduesudskiftning, men efterfølgende trukket varslingerne tilbage, hvilket havde ført til drøftelser om den manglende vedligeholdelse på møder i henhold til Lejeloven § 131.

Udlejers argumenter

Udlejer erkendte, at vinduerne trængte til udvendig vedligeholdelse, men argumenterede for, at det ville være mere hensigtsmæssigt at udskifte ejendommens vinduer generelt frem for at foretage en midlertidig vedligeholdelse. Udlejer oplyste, at der var en negativ saldo på ejendommens hensatte beløb til vedligeholdelse. Udlejer havde desuden ansøgt Huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af et projekt vedrørende udskiftning af vinduer og døre, og ønskede at afvente denne afgørelse. Hvis vedligeholdelsen skulle udføres tidligere, foreslog udlejer en midlertidig forhøjelse af hensættelserne for at finansiere arbejdet.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet behandlede sagen i henhold til Lejeloven § 114, stk. 1 og Lejeloven § 124, stk. 1, jf. § 114, stk. 2. Nævnet foretog en besigtigelse af lejemålene og ejendommen, hvor både lejer og udlejer var repræsenteret. Under besigtigelsen blev der konstateret omfattende slid, afskalning af maling, manglende kit, revnet glas og råddent træ på vinduerne i de berørte lejligheder og på hoved- og bagtrapperne. Der blev også bemærket slidte vinduesplader og en manglende vinduesramme i et af trappeopgangene.

Huslejenævnet påbød udlejer at foretage en række specifikke vedligeholdelsesarbejder på vinduerne i de tre lejemål og på fællesarealerne. Dette omfattede afrensning af løs maling, eftersyn af kit, udskiftning af råddent træ, maleristandsættelse, udskiftning af revnet glas og sikring af tætsluttende rammer. Huslejenævnet fastsatte oprindeligt en frist på 6 måneder for udførelse af arbejderne, dog med dissens fra et nævnsmedlem, der ønskede en længere frist på grund af udlejers verserende ansøgning om forhåndsgodkendelse af et større vinduesudskiftningsprojekt.

Ankenævnets afgørelse

Udlejer ankede Huslejenævnets afgørelse til Ankenævnet med primært ønske om at få forlænget fristen for udførelse af arbejderne til et tidspunkt i 2025. Ankenævnet imødekom udlejers primære ankepunkt og besluttede at forlænge fristen til 4 måneder fra modtagelsen af Ankenævnets afgørelse. Begrundelsen herfor var, at udlejer havde forsøgt at indhente en forhåndsgodkendelse af et projekt, der omfattede de påbudte arbejder. Da udlejers primære ønske blev imødekommet, tog Ankenævnet ikke stilling til de specifikke påbud om vedligeholdelse, som Huslejenævnet havde fastsat. Huslejenævnets afgørelse vedrørende påbud om vedligeholdelse af vinduer og trapper står derfor ved magt, da denne del af sagen ikke var anket rettidigt.

Konsekvenser for parterne

• Udlejer: Fik medhold i anken om forlængelse af fristen for vedligeholdelsesarbejderne. Skal udføre de påbudte arbejder inden for den nye frist. Udlejer blev ikke pålagt at betale et tillægsgebyr til nævnet, da lejer ikke fik fuldt medhold i anken, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.
• Lejer: Fik ikke medhold i ønsket om at fastholde den oprindelige kortere frist. De påbudte vedligeholdelsesarbejder skal dog stadig udføres af udlejer. Udlejer har pligt til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse efter Lejeloven § 194.