Ankenævnet afviser omkostningsbestemt lejeforhøjelse grundet uberettiget merleje fra byfornyelsestillæg

Sagen omhandler en varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse pr. 1. januar 2021 for en ejendom i København, som udlejer, Københavns Kommune, havde indbragt for Huslejenævnet. Lejerne, repræsenteret af beboerrepræsentationen v/Lejernes LO Hovedstaden, havde gjort indsigelse mod varslingen.

Huslejenævnets behandling af sagen

Sagen blev behandlet efter Lejeloven § 37, stk. 1 jf. Lejeloven § 30. Huslejenævnet besigtigede ejendommen og fandt indledningsvist varslingen gyldig. Nævnet foretog dog en regulering og nedsættelse af den varslede omkostningsbestemte leje. Lejernes indsigelser vedrørte flere poster i budgettet:

• Renholdelse og gårdlaug: Lejerforeningen anførte, at udgiften var urimelig og afveg fra det sædvanlige. Udlejer fremlagde fakturaer, men beløbene stemte ikke overens med varslingen, hvilket udlejer forklarede med en ny leverandør og revurderede priser. Beboerrepræsentationen påpegede uoverensstemmelser mellem den beskrevne og den faktiske rengøring, samt at visse opgaver var administrative eller vedligeholdelsesmæssige.
• El: Lejerforeningen mente, at udgiften ikke var dokumenteret. Udlejer forklarede, at den var baseret på et gennemsnit fra 2017-2019 og skulle have været højere med moms og abonnement.
• Ind- og fraflytningssyn: Lejerforeningen gjorde gældende, at denne udgift var omfattet af administrationshonoraret.
• Forsikring: Lejerforeningen anfægtede dokumentationen. Udlejer oplyste at være selvforsikret via en obligatorisk og solidarisk ordning i Københavns Kommune.
• Forbedringstillæg/Merleje: Udlejer opkrævede et forbedringstillæg for en byfornyelse fra 2001. Nævnet konstaterede en difference mellem det opkrævede tillæg og det godkendte byfornyelsestillæg på 275 kr./m2. Udlejer mente, at tillægget kunne reguleres i takt med nedtrapning af byfornyelsesstøtten og henviste til tidligere praksis og lejernes stiltiende accept.

Ankenævnets behandling af sagen

Udlejer ankede Huslejenævnets afgørelse til Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1. Udlejers hovedankepunkt var, at der ikke opkrævedes merleje, og at byfornyelsestillægget kunne reguleres i henhold til dagældende byfornyelseslovs §§ 51, stk. 3, 59 og 61. Udlejer mente, at afgørelsen skulle hjemvises til fornyet behandling. Lejerne fastholdt deres oprindelige indsigelser mod de enkelte poster og anførte, at byfornyelsestillægget ikke kunne reguleres, da det ikke fremgik af lejekontrakterne, og udlejer ikke ensidigt kunne ændre disse. Ankenævnet behandlede sagen i henhold til Lejeloven § 37, jf. Lejeloven § 30 og Lejeloven §§ 23-25. Ankenævnet konstaterede, at formalia i Lejeloven § 30 var iagttaget, men tog kun stilling til spørgsmålet om merleje, da det var den eneste del, udlejer havde anket rettidigt. Lejernes anke af konkrete poster blev afvist som ikke rettidig.

Ankenævnet afviste varslingen af den omkostningsbestemte lejeforhøjelse pr. 1. januar 2021 og stadfæstede dermed Huslejenævnets afgørelse. Lejer fik fuldt medhold i sagen.

Begrundelse for afgørelsen

Ankenævnet fandt, at udlejer opkrævede merleje med 17.357,48 kr., da det samlede opkrævede forbedringstillæg for byfornyelsen maksimalt kunne udgøre 113.575 kr. for hele ejendommen. Dette blev begrundet med:

• Godkendelsen af byggeregnskabet for byfornyelsen, hvoraf det fremgik, at der var ydet erstatning for udgifter ud over de værdiforøgende 2.271.500 kr., jf. Lovbekendtgørelse nr. 135 af 1. marts 2001 §§ 59, 61 og 62.
• Det optagne lån i forbindelse med byfornyelsen havde en hovedstol på 2.271.500 kr., hvilket understøttede, at forbedringsforhøjelsen kun kunne beregnes på dette grundlag.
• Byfornyelsestillægget på 275 kr./m2 var tidligere godkendt af Ankenævnet som det tillæg, der modsvarer værdiforøgelsen, jf. Lejeloven § 128 (dagældende Lejelovens § 58).

Da den opkrævede leje oversteg den leje, som kunne opgøres efter Lejeloven § 24 og Lejeloven § 25, var der ikke grundlag for en lejeforhøjelse, jf. Lejeloven § 23, stk. 1.

Konsekvenser for parterne

• Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne. Tilbagebetaling senere end den 1. marts 2025 anses som en overtrædelse af reglerne i Lov om boligforhold kapitel 4.
• Udlejer er forpligtet til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse efter Lejeloven § 194.
• Udlejer blev pålagt at betale et tillægsgebyr på 6.827 kr. til Ankenævnet, da lejerne fik fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.