Lejeloven § 192

Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 1, at i ejendomme med mindst 6 beboelseslejemål har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter.

Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 2, at ved oprettelsen af beboerrepræsentation i en ejendom skal mindst 50 pct. af de på et beboermøde fremmødte lejere vælge beboerrepræsentanter. Er der ikke 50 pct. af lejerne til stede på beboermødet, skal en beslutning om at oprette beboerrepræsentation bekræftes ved en efterfølgende urafstemning blandt samtlige lejere. Der skal vælges 3 beboerrepræsentanter. I ejendomme med mindre end 13 lejligheder nedsættes antallet til 1.

Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 3, at i ejendomme med mindre end 6 og mere end 2 udlejede beboelseslejligheder har et flertal af lejerne samme beføjelser som beboerrepræsentationen i andre ejendomme. Der skal vælges en talsmand til at repræsentere lejerne over for udlejerne. Talsmanden skal handle i overensstemmelse med lejerflertallets beslutninger.

Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 4, at såfremt der er oprettet beboerrepræsentation i en ejendom, fortsætter den, indtil den besluttes ophævet, jf. dog stk. 5 og 6. En beslutning om at ophæve beboerrepræsentationen skal drøftes efter reglerne i stk. 2.

Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 5, at såfremt det ikke med sikkerhed kan konstateres, hvorvidt der stadig er beboerrepræsentation i ejendommen, herunder om de valgte beboerrepræsentanter stadig bebor ejendommen, kan udlejeren anmode samtlige beboelseslejere om inden en vis frist skriftligt at oplyse, hvem der er beboerrepræsentanter. Svarfristen skal være mindst 6 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned. Hvis udlejeren ved svarfristens udløb ikke har modtaget den udbedte oplysning, anses beboerrepræsentationen for bortfaldet.

Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 6, at beboerrepræsentationen bortfalder, såfremt der ikke har været afholdt beboermøde med valg af beboerrepræsentanter i 2 år.

Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 7, at hvor flere ejendomme, der ejes af samme ejer, er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og hvor disse ejendomme har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, kan der oprettes beboerrepræsentation, når ejendommene i alt har mindst 13 beboelseslejligheder. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. I sådanne ejendomme skal beboerrepræsentationen omfatte samtlige ejendomme.

Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 8, at i en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, gælder reglerne om beboerrepræsentation for lejere, hvis udlejeren ejer mindst 6 beboelseslejligheder i ejerforeningen.

Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 9, at i en ejendom, der ejes af en andelsboligforening, gælder reglerne om beboerrepræsentation, hvis mindst 6 beboelseslejligheder ikke bebos af andelshavere.

Det følger af den gældende lejelovs § 64, stk. 10, at indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om afholdelse af beboermøde og valg af beboerrepræsentanter samt om afholdelse af udgifter i forbindelse med beboerrepræsentation.

I § 192 stk. 1, foreslås, at i ejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter.

Efter bestemmelsen er antallet af beboelseslejligheder afgørende for, om ejendommen har en tilstrækkelig størrelse til, at der kan vælges en beboerrepræsentation i ejendommen. Blandede lejemål tælles med som beboelseslejligheder, hvorimod rene erhvervslejemål ikke tælles med. Klubværelser samt accessoriske enkeltværelser til beboelse tælles ikke med.

Det er antallet af lejligheder og ikke lejere, der er afgørende for, om lejerne kan vælge en beboerrepræsentation. Det vil sige, at hvis ejeren af ejendommen bebor én ud af 6 lejligheder i ejendommen, forhindrer det ikke lejerne i at oprette en beboerrepræsentation.

En række regler vedrørende beboerrepræsentation fastsættes af indenrigs- og boligministeren i en bekendtgørelse, jf. stk. 10. Det gælder regler om afholdelse af beboermøde og valg af beboerrepræsentanter samt om afholdelse af udgifter i forbindelse med beboerrepræsentation.

I stk. 2 foreslås, at ved oprettelsen af beboerrepræsentation i en ejendom skal mindst 50 pct. af de på et beboermøde fremmødte lejere vælge beboerrepræsentanter. Er der ikke 50 pct. af lejerne til stede på beboermødet, skal en beslutning om at oprette beboerrepræsentation bekræftes ved en efterfølgende urafstemning blandt samtlige lejere. Der skal vælges 3 beboerrepræsentanter. I ejendomme med mindre end 13 lejligheder nedsættes antallet til 1.

Beboerrepræsentationen kan kun oprettes i ejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder ved et stiftende beboermøde, hvor mindst halvdelen af lejerne af de aktuelt udlejede lejligheder er til stede. For at beboerrepræsentanterne kan vælges, skal mindst 50 pct. af de fremmødte stemmeberettigede personer, herunder befuldmægtigede, på beboermødet stemme for de pågældende personer.

En eller flere lejere eller et husstandsmedlem fra hver af lejlighederne i ejendommen kan deltage i beboermødet. Ikke kun lejere af beboelseslejligheder, men også andre lejere i ejendommen, herunder erhvervslejere, skal indkaldes til beboermødet. Ud over lejeren kan også medlemmer af lejerens husstand vælges til beboerrepræsentant.

Hver enkelt beboelseslejlighed har én stemme, også selv om der står flere lejere på lejekontrakten. Bestemmelsen indeholder ikke krav om, at antallet af repræsenterede lejere skal være fysisk til stede ved etableringen af beboerrepræsentationen. Lejere kan godt være repræsenteret ved fuldmagter. Dette kan eksempelvis være relevant i tilfælde, hvor lejeren har fremlejet sin lejlighed. Indkaldelsen til beboermødet skal stiles til lejeren, som kan vælge at give fuldmagt til sin fremlejetager til at deltage i beboermødet på lejerens vegne.

Fuldmagten må angive, hvem der bemyndiges til at stemme på vegne af lejeren og kan eventuelt indeholde nærmere bestemmelse om, hvordan lejeren ønsker, at den befuldmægtigede skal stemme.

Udlejeren skal skriftligt indkaldes til beboermødet, men har ikke stemmeret.

Hvis der træffes beslutning om etablering af en beboerrepræsentation på et beboermøde, hvor ikke mindst 50 pct. af alle lejere af beboelseslejligheder i ejendommen er repræsenteret, skal beslutningen for at være gyldig bekræftes ved en urafstemning. Det er selve beslutningen om at oprette en beboerrepræsentation, som skal til urafstemning og ikke valget af de enkelte beboerrepræsentanter. Hvis beboermødets beslutning om at etablere en beboerrepræsentation stadfæstes ved en urafstemning, vil det være de beboerrepræsentanter, som blev valgt på beboermødet, som udgør beboerrepræsentationen. Valget af de enkelte beboerrepræsentanter skal således ikke bekræftes ved en urafstemning.

Lejerne bør sikre sig, at de formelle krav til lovlig oprettelse af en beboerrepræsentation er opfyldt, således at man, hvis det bliver nødvendigt, kan dokumentere dette over for udlejeren. Udlejeren skal indkaldes til det stiftende møde.

Hvis der er alvorlige mangler i forhold til formalia omkring indkaldelse og afholdelse af beboermøder og valg af beboerrepræsentanter, vil dette kunne medføre, at beboerrepræsentationen ikke er gyldigt oprettet, eller at en beslutning truffet på et beboermøde ikke er gyldig.

En lovlig valgt beboerrepræsentation kan optræde på vegne af lejerne inden for de kompetencer, den er givet i medfør af loven.

Hvis lejerne i ejendommen ikke er enige i beboerrepræsentationens dispositioner, må de afholde et beboermøde med henblik på at vælge nye beboerrepræsentanter eller at nedlægge beboerrepræsentationen.

Selv om betingelserne for at etablere en beboerrepræsentation i ejendommen ikke er opfyldt, er der intet til hinder for, at en udlejer accepterer at forhandle med personer, der er udpeget hertil af et flertal af lejerne. Sådanne forhandlere har dog ikke mandat til at træffe beslutninger på alle lejeres vegne, herunder efter reglerne i lovforslagets § 30 og lovforslagets § 105, stk. 2.

Når en beboerrepræsentation er etableret, fortsætter den som udgangspunkt, indtil der træffes beslutning om at nedlægge denne. I stk. 4-6 fastsættes forskellige regler om beboerrepræsentationens ophør.

I stk. 3 foreslås, at i ejendomme med mindre end 6 og mere end 2 udlejede beboelseslejligheder har et flertal af lejerne samme beføjelser som beboerrepræsentationen i andre ejendomme. Der skal vælges en talsmand til at repræsentere lejerne over for udlejerne. Talsmanden skal handle i overensstemmelse med lejerflertallets beslutninger.

Hvis der er for få lejligheder i ejendommen til, at lejerne har ret til at etablere en beboerrepræsentation, har lejerne mulighed for i stedet at vælge en talsmand til at repræsentere sig. Lejerne har ikke pligt til at benytte talsmandsordningen, og kan således vælge, at der ikke skal være en talsmand.

Bestemmelsen finder anvendelse for ejendomme med 3-5 udlejede beboelseslejligheder. I opgørelsen af antal beboelseslejligheder tæller rene erhvervslejemål, klubværelser samt accessoriske enkeltværelser til beboelse ikke med.

Vælges der en talsmand, kan talsmanden optræde som befuldmægtiget i forhold til udlejeren. Talsmanden kan disponere på lejernes vegne inden for den bemyndigelse, som lejerne har givet. Der er ikke indsat særlige regler i loven om talsmandsordningen.

Udlejeren har ikke samme pligter i forhold til talsmanden, som udlejeren har over for beboerrepræsentationen. De bestemmelser i loven, som forudsætter, at der er beboerrepræsentation i ejendommen, gælder ikke for ejendomme, hvor der er valgt en talsmand. Det vil sige, at de regler, som foreskriver, at udlejeren skal inddrage beboerrepræsentationen, ikke gælder i forhold til talsmanden. Udlejeren er fx ikke forpligtet til at varsle talsmanden om iværksættelse af forbedringsarbejder.

Talsmanden har på lige fod med beboerrepræsentationen de beføjelser, som følger af lovforslagets § 191, stk. 1. Talsmanden har herefter ret til at få at vide, hvem der ejer, og hvem der administrerer ejendommen. Herudover kan talsmanden kræve at blive orienteret, når der sker genudlejning i ejendommen og om udlejerens ansættelse og afskedigelse af ejendommens ejendomsfunktionærer. Talsmanden kan endvidere drøfte ethvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift med udlejeren.

Talsmanden vælges på samme måde som beboerrepræsentationen. Der skal indkaldes til et beboermøde, hvor et flertal af lejerne vælger en talsmand til at repræsentere sig over for udlejeren.

I stk. 4 foreslås, at er der oprettet beboerrepræsentation i en ejendom, fortsætter den, indtil den besluttes ophævet, jf. dog stk. 5 og 6. En beslutning om at ophæve beboerrepræsentationen skal drøftes efter reglerne i stk. 2.

Hvis der i en ejendom er et ønske om at nedlægge beboerrepræsentationen, kan dette som følge af bestemmelsen ske ved, at der indkaldes til et beboermøde, hvor nedlæggelsen er på dagsordenen.

Beslutning om nedlæggelse træffes efter samme procedure, som gælder ved beslutning om at oprette en beboerrepræsentation, jf. stk. 2. Det vil sige, at mindst 50 pct. af de stemmeberettigede lejere skal være til stede på beboermødet, for at beslutningen ikke efterfølgende skal bekræftes ved en urafstemning. Herudover skal mindst 50 pct. af de fremmødte stemmeberettigede på beboermødet stemme for, at beboerrepræsentationen nedlægges. Hvis der ved urafstemningen er flertal for nedlæggelsen af beboerrepræsentationen, er beboerrepræsentationen nedlagt, uanset hvor mange stemmer der er afgivet ved urafstemningen.

I stk. 5 foreslås, at såfremt det ikke med sikkerhed kan konstateres, hvorvidt der stadig er beboerrepræsentation i ejendommen, herunder om de valgte beboerrepræsentanter stadig bebor ejendommen, kan udlejeren anmode samtlige beboelseslejere om inden en vis frist skriftligt at oplyse, hvem der er beboerrepræsentanter. Svarfristen skal være mindst 6 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned. Hvis udlejeren ved svarfristens udløb ikke har modtaget den udbedte oplysning, anses beboerrepræsentationen for bortfaldet.

Da det for udlejeren kan være af stor betydning at vide, om der er en beboerrepræsentation i ejendommen eller ej, kan udlejeren undersøge, om der fortsat er en beboerrepræsentation i ejendommen. Hvis udlejeren vil foretage en undersøgelse heraf, kan udlejeren anmode alle beboelseslejere i ejendommen om inden en nærmere angiven frist på mindst 6 uger eksklusiv juli måned skriftligt at oplyse, hvem der er beboerrepræsentanter. Hvis der ved svarfristens udløb ikke er kommet svar fra lejerne, kan udlejeren lægge til grund, at der ikke er beboerrepræsentation i ejendommen.

Hvis udlejeren ikke modtager nogen oplysninger fra lejerne, vil udlejeren som udgangspunkt kunne gå ud fra, at der ingen beboerrepræsentation er og vil næppe kunne mødes med indsigelser om, at udlejeren ikke har inddraget beboerrepræsentationen som foreskrevet i loven.

Adgangen for udlejeren til at rette henvendelse til lejerne forudsætter, at udlejeren ikke er vidende om, at der er beboerrepræsentation i ejendommen. Udlejeren må have en berettiget tvivl om eller tro på, at lejerne ikke har oprettet beboerrepræsentation.

En beboerrepræsentation kan være bortfaldet, uden at der er truffet en egentlig beslutning om nedlæggelse af denne. Dette kan eksempelvis være tilfældet, hvis alle beboerrepræsentanterne er fraflyttet ejendommen, uden at der er foretaget valg af andre, da der i så fald ingen personer er tilbage til at repræsentere lejerne.

I stk. 6 foreslås, at beboerrepræsentationen bortfalder, såfremt der ikke har været afholdt beboermøde med valg af beboerrepræsentanter i 2 år.

Efter bestemmelsen bortfalder beboerrepræsentationen uden videre, hvis der forløber 2 år, uden at der afholdes beboermøde. Beboerrepræsentationen kan således bortfalde, uden at der træffes en egentlig beslutning herom.

I stk. 7 foreslås, at er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, kan der oprettes beboerrepræsentation, når ejendommene i alt har mindst 6 beboelseslejligheder. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. I sådanne ejendomme skal beboerrepræsentationen omfatte samtlige ejendomme.

Bestemmelsen fastslår, i hvilke tilfælde der kan oprettes en beboerrepræsentation, som dækker flere ejendomme. I disse tilfælde kan der ikke oprettes beboerrepræsentation i hver af ejendommene. Beboerrepræsentationen repræsenterer lejerne i alle ejendommene, uanset om lejerne i en eller flere af ejendommene måtte være modstandere heraf.

Idet flere ejendomme i en række sammenhænge skal betragtes som én ejendom, jf. lovforslagets § 9, herunder ved fastsættelse af omkostningsbestemt leje, kan det være en fordel, at beboerrepræsentationen repræsenterer alle lejerne i ejendommene.

Der henvises til lovforslagets § 9 for nærmere om de i bestemmelsen fastsatte betingelser for at anse flere ejendomme som én ejendom.

I stk. 8 foreslås, at i en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, gælder reglerne om beboerrepræsentation for lejere, hvis udlejeren ejer mindst 6 beboelseslejligheder i ejerforeningen.

Formålet med bestemmelsen er at sikre, at lejerne i ejendomme, hvor der er en blanding af ejere og lejere, har mulighed for at gøre deres indflydelse gældende gennem en beboerrepræsentation. Afgørende for, om reglerne om beboerrepræsentation gælder, er, om udlejeren ejer mindst 6 beboelseslejligheder i ejerforeningen og ikke, om de pågældende lejligheder er udlejet.

I stk. 9 foreslås, at i en ejendom, der ejes af en andelsboligforening, gælder reglerne om beboerrepræsentation, hvis mindst 6 beboelseslejligheder ikke bebos af andelshavere.

Formålet med bestemmelsen er at sikre, at lejerne i ejendomme, hvor der er en blanding af andelshavere og lejere, har mulighed for at gøre deres indflydelse gældende gennem en beboerrepræsentation. Afgørende for om reglerne om beboerrepræsentation gælder er, at mindst 6 beboelseslejligheder ikke bebos af andelshavere og dermed ikke, om de er udlejet eller indgår i en salgsproces.

I stk. 10 foreslås, at indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om afholdelse af beboermøde og valg af beboerrepræsentanter samt om afholdelse af udgifter i forbindelse med beboerrepræsentation.

Ministeren bemyndiges til at fastsætte nærmere regler for beboerrepræsentationens virke. Det forudsættes, at der i bekendtgørelsen fastsættes regler, som minder om de regler, som gælder i forhold til beboerdemokratiet i den almene boligsektor.

Det er hensigten, at der fastsættes regler om indkaldelse til beboermøde og formelle regler for afviklingen heraf, herunder afstemningsregler, hvem der har adgang til at deltage i beboermøde, valget af beboerrepræsentanter og suppleanter for disse, hvordan beslutning om at ophæve beboerrepræsentationen træffes, og endelig om opkrævning af et beløb hos lejerne i ejendommen til dækning af udgifterne ved beboerrepræsentanternes arbejde.

Det er endvidere hensigten, at der i bekendtgørelsen fastsættes nærmere regler om, at de valgte beboerrepræsentanter kan søge assistance og bistand hos en lejerforening, ligesom der fastsættes regler om, at de har ret til at lade repræsentanter fra lejerforeningen være bisiddere i forhandlinger med udlejeren.

Der kan endelig fastsættes regler om beboerrepræsentationens pligter, herunder at de skal meddele udlejeren, hvem der er valgt som beboerrepræsentanter. Der kan endvidere fastsættes regler om, hvordan udlejeren gives oplysning om størrelsen af det beløb, der er besluttet, skal opkræves hos alle lejere til dækning af udgifterne ved beboerrepræsentationens arbejde. Udlejeren opkræver beløbet sammen med huslejen og betaler beløbet videre til beboerrepræsentationen.

Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 64 om valg af beboerrepræsentation. Den gældende lejelovs § 64, stk. 7, hvorefter der kan vælges beboerrepræsentation for flere samhørende ejendomme, når ejendommene i alt har mindst 13 beboelseslejligheder, foreslås ændret således, at ejendommene i alt skal have mindst 6 beboelseslejligheder.

Der henvises til afsnit 2.23.1.1. og 2.23.2.1. i de almindelige bemærkninger.