Afvisning af genoptagelse af sag om fristforlængelse for vedligeholdelse af vinduer i lejeboliger og fællesarealer

Sagen omhandler udlejers anmodning om genoptagelse af en tidligere afgørelse fra Ankenævnet, der forlængede fristen for udførelse af påbudte vedligeholdelsesarbejder på vinduer i lejemål og på fællesarealer. Oprindeligt havde Huslejenævnet påbudt udlejer at udbedre en række mangler ved vinduerne, herunder afrensning af løs maling, eftersyn af kit, udskiftning af råddent træ, maleristandsættelse, udskiftning af revnet glas og sikring af tætsluttende rammer. Disse påbud blev givet i henhold til Lejeloven § 114, stk. 2.

Huslejenævnets oprindelige påbud om vedligeholdelse

Lejerne havde indbragt sagen for Huslejenævnet med klager over manglende vedligeholdelse af vinduerne i både lejemålene og på ejendommens fællesarealer. Udlejer erkendte, at vinduerne trængte til udvendig vedligeholdelse, men foreslog i stedet en generel udskiftning af ejendommens vinduer for at spare udgifter. Huslejenævnet besigtigede ejendommen og konstaterede omfattende slid og afskalning af maling, manglende kit, revnet glas og råddent træ på vinduerne i flere lejligheder (Østrigsgade 15, 4. tv., Østrigsgade 15, 3. tv., Polensgade 16, 4. tv.) samt på hoved- og bagtrapperne i Østrigsgade 15. Huslejenævnet påbød udlejer at udføre de nødvendige arbejder inden for en frist på 6 måneder.

Udlejers anke til Ankenævnet

Udlejer ankede Huslejenævnets afgørelse til Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1. Udlejers primære ønske var en forlængelse af fristen for udførelse af arbejderne, så de kunne udføres senest i lølv af 2025. Udlejer henviste til, at der var ansøgt om forhåndsgodkendelse af et større projekt vedrørende udskiftning af vinduer, døre og varmeanlæg. Sekundært ønskede udlejer, at udgifter til beskadiget vinduesglas i lejlighederne skulle påhvile lejerne selv.

Ankenævnets tidligere afgørelse om fristforlængelse

Ankenævnet besluttede den 1. oktober 2024 at forlænge fristen for de påbudte arbejder til 4 måneder fra modtagelse af Ankenævnets afgørelse. Begrundelsen var, at udlejer havde forsøgt at indhente en forhåndsgodkendelse af et projekt, der indeholdt opfyldelse af påbuddene. Ankenævnet tog ikke stilling til de specifikke påbud om vedligeholdelse, da udlejers primære ankepunkt om fristforlængelse blev imødekommet. Huslejenævnets afgørelse vedrørende påbud om vedligeholdelse af vinduer og trapper stod derfor ved magt, da denne del af sagen ikke var anket rettidigt.

Udlejers anmodning om genoptagelse

Få dage efter Ankenævnets afgørelse, den 3. oktober 2024, anmodede udlejer om genoptagelse af sagen med et ønske om yderligere 1 måneds fristforlængelse. Udlejer argumenterede for, at den fastsatte frist på 4 måneder stadig var for kort i forhold til den planlagte vinduesudskiftning. Udlejer fremlagde en tidsplan, der indikerede opmåling i oktober og udførelse af arbejderne i perioden december 2024 til februar 2025, understøttet af en forklaring fra entreprenøren om produktionstider og juleperiode. Lejerne blev hørt i sagen, men svarede ikke vedrørende genoptagelsen.

Ankenævnet har afvist udlejers anmodning om genoptagelse af sagen vedrørende fristforlængelse for vedligeholdelsesarbejder på vinduer.

Ankenævnets begrundelse for afvisning

Ankenævnet lagde vægt på, at genoptagelse af sager i administrative organer som huslejenævn og ankenævn er yderst begrænset. Som udgangspunkt kan nævnet kun berigtige en afgørelse, hvilket indebærer korrektion af skrivefejl, regnefejl eller formelle fejl. Genoptagelse kan kun ske, hvis der er begået væsentlige sagsbehandlingsfejl, eller hvis afgørelsen bygger på et klart urigtigt grundlag, som begge parter er bekendt med. I den foreliggende sag fandt Ankenævnet ikke, at der var fremkommet oplysninger, der undtagelsesvis kunne danne grundlag for at genoptage sagen. Der var hverken sket sagsbehandlingsfejl, eller var afgørelsen truffet på et åbenbart urigtigt faktisk grundlag, som begge parter var bekendt med. Ankenævnet bemærkede desuden, at uenighed i afgørelsens indhold skal indbringes for domstolene i henhold til den klagevejledning, der fulgte med afgørelsen af 1. oktober 2024.

Konsekvens af afgørelsen

Som følge af afvisningen af genoptagelse står Ankenævnets afgørelse af 1. oktober 2024 ved magt. Dette betyder, at udlejer skal udføre de påbudte vedligeholdelsesarbejder på vinduerne inden for den frist på 4 måneder, der blev fastsat fra modtagelsen af Ankenævnets afgørelse. Lejerne fik medhold, da udlejers anmodning om yderligere fristforlængelse og genoptagelse blev afvist, og de oprindelige påbud om vedligeholdelse fortsat er gældende.