Search for a command to run...
Status
VedtagetKort Titel
2019/1 SF.L L 177
Dato
23. april 2020
Vedtaget
5. juni 2020
Ikraft
10. juni 2020
Lovudkast
Åbn LinkMinisterie
Transport- og Boligministeriet
Dette lovforslag har til formål at modvirke kortsigtede, spekulative investeringer i private udlejningsboliger og at styrke beboerdemokratiet i andelsboligforeninger. Forslaget introducerer primært en karensperiode for nye ejere af udlejningsejendomme og lovfæster et skærpet flertalskrav ved opløsning af andelsboligforeninger.
Lovforslaget indfører en central ændring i boligreguleringslovens § 5. Hovedelementet er en karensperiode på 5 år for nye ejere af en udlejningsejendom. Det betyder, at en udlejer, der har erhvervet en ejendom, først efter 5 års ejerskab kan fastsætte huslejen efter reglerne for gennemgribende moderniserede lejemål (§ 5, stk. 2), som typisk tillader en væsentligt højere leje.
Formålet er at dæmpe prispresset på boligmarkedet ved at gøre kortsigtede investeringer, hvor ejendomme hurtigt videresælges med profit efter modernisering og huslejestigninger, mindre attraktive.
For at sikre, at karensperioden ikke kan omgås via komplekse selskabs- eller aftalekonstruktioner, indfører loven en meget bred og detaljeret definition af, hvad der udløser et kontrolskifte og dermed starter en ny 5-årig karensperiode. Et kontrolskifte foreligger i følgende situationer:
| Type af Kontrolskifte | Beskrivelse |
|---|
| Ejerandel | Erhvervelse af mindst 50% af ejerandelen til lejemålet eller ejendommen. |
| Bestemmende indflydelse | Overgang af den bestemmende indflydelse over den juridiske person, der ejer ejendommen. |
| Reelt ejerskab | Ændring af mindst 50% af det reelle (bagvedliggende) ejerskab. |
| Økonomisk afkast | Overdragelse af retten til mindst 50% af det økonomiske afkast fra ejendommen. |
| Værdistigning | Overdragelse af retten til mindst 50% af en værdistigning af ejendommen. |
| Optionsaftaler | Indgåelse af aftaler (optioner), der giver ret til en overdragelse, som ville udgøre et kontrolskifte. |
| Betingede aftaler | Indgåelse af betingede aftaler om en fremtidig overdragelse, der ville udgøre et kontrolskifte. |
| Opsamlingsbestemmelse | Kombinationer af ovenstående, der samlet set har samme virkning som et kontrolskifte. |
Lovforslaget indeholder en række undtagelser, hvor karensperioden ikke finder anvendelse:
For at beskytte andelshavere mod at blive presset til at sælge foreningens ejendom, lovfæstes det krav, der tidligere fulgte af normalvedtægten.

En detaljeret gennemgang af de gældende skattesatser, progressionsgrænser og fradrag i ejendomsskatteloven for de kommende to år.

Dette lovforslag har til formål at forenkle og modernisere den danske lejelovgivning ved at sammenskrive den hidtidige lejelov og boligreguleringsloven i to nye love: en ny lejelov og en ny lov om boligforhold. Forslaget er primært en videreførelse af gældende ret, men med en ny struktur og enkelte indholdsmæssige ændringer, herunder en styrkelse af fremlejetageres rettigheder.
Loven gælder for leje og fremleje af hus eller husrum til beboelse, herunder blandede lejemål. Den gælder ikke for ferie- og fritidsboliger, hotelophold eller leje af bolig med fuld kost. Loven introducerer begrebet 'regulerede kommuner', som er kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering (omkostningsbestemt leje) finder anvendelse. Kommunalbestyrelser kan beslutte, om en kommune skal være reguleret eller ej. Denne status har afgørende betydning for reglerne om lejefastsættelse og vedligeholdelse.
Regeringen fremsætter lovforslag, der skal sikre mere retvisende priser på andelsboliger gennem prisindeksering og længere gyldighed af valuarvurderinger.
Folketinget har nedsat det lovpligtige kapitalkrav til anpartsselskaber fra 40.000 kr. til 20.000 kr. med virkning fra den 27. februar 2025.
En lejeaftale skal udfærdiges skriftligt, hvis en af parterne kræver det. Der må kun anvendes autoriserede blanketter til lejeaftaler om beboelse. Loven forbyder opkrævning af dusør (ulovligt vederlag) ved indgåelse af lejeaftaler. Som noget nyt forbydes det også udlejere at tilbyde lejere betaling for at fraflytte. Lejerens rettigheder er som udgangspunkt beskyttet mod tredjemand uden tinglysning.
Loven viderefører det dobbelte system for lejefastsættelse:
Omkostningsbestemt leje (Kapitel 3): Gælder som udgangspunkt i regulerede kommuner. Lejen må ikke overstige ejendommens nødvendige driftsudgifter plus et fastsat afkast af ejendommens værdi. Lejeforhøjelser skal varsles og kan prøves af huslejenævnet.
Det lejedes værdi (Kapitel 4): Gælder i uregulerede kommuner samt for visse ejendomme i regulerede kommuner (f.eks. småejendomme). Lejen fastsættes ved sammenligning med lejen for tilsvarende lejemål i området. Både lejer og udlejer kan kræve lejen reguleret, hvis den er væsentligt lavere eller højere end det lejedes værdi.
Fri leje (Kapitel 5): Gælder for bl.a. ejendomme taget i brug efter 31. december 1991. Her kan lejen aftales frit, men kan tilsidesættes, hvis den er urimelig.
En central bestemmelse er § 19, stk. 2, som tillader, at lejen i regulerede kommuner fastsættes efter det lejedes værdi, hvis lejemålet er gennemgribende forbedret. Dette kræver opfyldelse af en række betingelser:
| Betingelse | Krav | Noter |
|---|---|---|
| Forbedringsudgift | Overstiger 2.280 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 260.738 kr. (2021-niveau). | Udgifterne skal være afholdt inden for en 2-årig periode. |
| Forhåndsbesigtigelse | Huslejenævnet skal før forbedringen konstatere, at lejemålets stand muliggør en væsentlig værdiforøgelse. | Afgørelsen er gyldig i 3 år. |
| Karensperiode | Der skal være gået mindst 5 år siden seneste ejerskifte (kontrolskifte). | Gælder ikke ved bl.a. arv eller visse energiforbedringer. |
| Energikrav | Ejendommen skal have energimærke A, B eller C, eller energimærket skal være forbedret med mindst to niveauer siden 1. juli 2020. | Gælder ikke for fredede ejendomme. |
Loven foreslås at træde i kraft den 1. juli 2022. Den ophæver samtidig den tidligere lejelov (lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019) og boligreguleringsloven (lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019).
Lovforslaget udmønter en del af en boligpolitisk aftale fra 30. januar 2020, der har til formål at modvirke kortsigtede ...
Læs mereSocial- og Boligministeriet har sendt to udkast til vejledninger i høring. Disse vejledninger skal klarlægge og fortolke...
Læs mereJustering af ejendomsskattereglerne: Ændringer i låneordninger, samvurderinger og kommunal budgetsikkerhed
Afgørelse om advarsel og pålæg om nyt energimærke