Lov om 5-årig karensperiode ved ejerskifte af udlejningsejendomme og skærpede regler for opløsning af andelsboligforeninger

Undtagelser fra karensperioden

Lovforslaget indeholder en række undtagelser, hvor karensperioden ikke finder anvendelse:

• Grønt incitament: Karensperioden bortfalder permanent for en ejendom, hvis ejeren foretager betydelige energiforbedringer. Dette kan opnås på to måder:
  • Ved at afholde udgifter til energiforbedringer på mindst 3.000 kr. pr. m² bruttoetageareal (2020-niveau) inden for en 2-årig periode. Beløbet er eksklusiv vedligeholdelse og kan ikke samtidig bruges til at opfylde beløbskravet for en § 5, stk. 2-modernisering.
  • Ved at forbedre ejendommens energimærke med mindst tre niveauer i forhold til mærket pr. 1. juli 2020.
• Eksisterende § 5, stk. 2-lejemål: Lejemål, der allerede før lovens ikrafttræden lovligt kunne udlejes efter § 5, stk. 2, er undtaget.
• Arv: Kontrolskifte som følge af arv eller hensidden i uskiftet bo udløser ikke karensperioden (gælder dog ikke arveforskud).
• Koncerninterne transaktioner: Overdragelser mellem selskaber i samme koncern er undtaget.
• Andelsboliger: Omdannelse af en andelsboligforening (stiftet før lovens ikrafttræden) til en udlejningsejendom samt alle efterfølgende salg af denne ejendom er undtaget.

Ændringer for andelsboligforeninger

For at beskytte andelshavere mod at blive presset til at sælge foreningens ejendom, lovfæstes det krav, der tidligere fulgte af normalvedtægten.

• Et forslag om salg af foreningens ejendom eller foreningens opløsning kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer.
• Hvis der på en generalforsamling opnås et flertal på 4/5 af de fremmødte stemmer, men ikke 4/5 af samtlige mulige stemmer, kan der indkaldes til en ny generalforsamling. Her kan forslaget endeligt vedtages med mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset antallet af fremmødte.

Ikrafttrædelse og overgangsregler

• Loven træder i kraft den 1. juli 2020.
• Vigtig overgangsregel: Bestemmelserne om karensperioden (§ 1) får virkning allerede fra lovforslagets fremsættelse den 22. april 2020. Dette skal forhindre, at der spekuleres i at gennemføre handler i perioden mellem fremsættelse og ikrafttrædelse for at undgå karensperioden.
• For andelsboligforeninger gælder, at foreninger, der gyldigt havde vedtaget et lavere flertalskrav end 4/5 før den 22. april 2020, ikke er omfattet af den nye regel. Alle andre er omfattet fra lovens ikrafttræden.

Lejeaftalen (Kapitel 2)

En lejeaftale skal udfærdiges skriftligt, hvis en af parterne kræver det. Der må kun anvendes autoriserede blanketter til lejeaftaler om beboelse. Loven forbyder opkrævning af dusør (ulovligt vederlag) ved indgåelse af lejeaftaler. Som noget nyt forbydes det også udlejere at tilbyde lejere betaling for at fraflytte. Lejerens rettigheder er som udgangspunkt beskyttet mod tredjemand uden tinglysning.

Huslejefastsættelse (Kapitel 3-5)

Loven viderefører det dobbelte system for lejefastsættelse:

• Omkostningsbestemt leje (Kapitel 3): Gælder som udgangspunkt i regulerede kommuner. Lejen må ikke overstige ejendommens nødvendige driftsudgifter plus et fastsat afkast af ejendommens værdi. Lejeforhøjelser skal varsles og kan prøves af huslejenævnet.

• Det lejedes værdi (Kapitel 4): Gælder i uregulerede kommuner samt for visse ejendomme i regulerede kommuner (f.eks. småejendomme). Lejen fastsættes ved sammenligning med lejen for tilsvarende lejemål i området. Både lejer og udlejer kan kræve lejen reguleret, hvis den er væsentligt lavere eller højere end det lejedes værdi.

• Fri leje (Kapitel 5): Gælder for bl.a. ejendomme taget i brug efter 31. december 1991. Her kan lejen aftales frit, men kan tilsidesættes, hvis den er urimelig.

En central bestemmelse er § 19, stk. 2, som tillader, at lejen i regulerede kommuner fastsættes efter det lejedes værdi, hvis lejemålet er gennemgribende forbedret. Dette kræver opfyldelse af en række betingelser:

Betalinger, vedligeholdelse og forbedringer (Kapitel 6-16)

• Depositum og forudbetalt leje (Kap. 6): Udlejer kan maksimalt kræve 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje.
• Forbrugsudgifter (Kap. 7-8): Udgifter til varme, vand, el mv. skal som hovedregel afregnes efter forbrug og må ikke indgå i lejen. Udlejer skal udarbejde særskilte forbrugsregnskaber.
• Ind- og fraflytning (Kap. 9 & 22): For udlejere med mere end én beboelseslejlighed er der pligt til at afholde indflytningssyn og fraflytningssyn samt udarbejde rapporter herom. Manglende overholdelse medfører tab af istandsættelseskrav ved fraflytning.
• Vedligeholdelse (Kap. 12-13): Loven fastlægger parternes vedligeholdelsespligter. I regulerede kommuner skal udlejer oprette og afsætte midler til en indvendig vedligeholdelseskonto for hver lejlighed og en udvendig vedligeholdelseskonto for ejendommen.
• Lejerens rettigheder (Kap. 16): Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer (installationsret) og visse forbedringer mod godtgørelse ved fraflytning (råderet).

Lejeforholdets dynamik (Kapitel 17-21)

• God skik og orden (Kap. 18): Lejeren skal overholde husordenen. Grove eller gentagne overtrædelser kan føre til advarsel, betinget lejemål eller ophævelse.
• Brugsrettens overgang (Kap. 19): Loven regulerer lejerens ret til fremleje (delvis eller tidsbegrænset fuld fremleje) og bytteret. Den fastsætter også, hvem der kan fortsætte lejemålet ved lejerens død, skilsmisse eller separation.
• Opsigelse og ophævelse (Kap. 20-21): Lejerens opsigelsesvarsel er 3 måneder. Udlejerens adgang til at opsige er begrænset til specifikke grunde, f.eks. hvis udlejer selv vil bebo det lejede, eller ved nedrivning. Varslerne for udlejer er længere (typisk 1 år). Udlejer kan hæve lejeaftalen ved væsentlig misligholdelse, f.eks. manglende betaling af leje efter påkrav.

Kollektive rettigheder og ejendomsoverdragelse (Kapitel 23-24)

• Beboerrepræsentation (Kap. 23): I ejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter, der kan varetage lejernes interesser over for udlejeren.
• Tilbudspligt (Kap. 24): Ved salg af en udlejningsejendom med mindst 6 beboelseslejligheder (eller 13 i blandede ejendomme) skal udlejeren tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis på samme vilkår, som kan opnås ved salg til anden side.

Ikrafttræden (Kapitel 27)

Loven foreslås at træde i kraft den 1. juli 2022. Den ophæver samtidig den tidligere lejelov (lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019) og boligreguleringsloven (lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019).