Search for a command to run...
Status
VedtagetKort Titel
2019/1 SF.L L 176
Dato
23. april 2020
Vedtaget
5. juni 2020
Ikraft
10. juni 2020
Lovudkast
Åbn LinkMinisterie
Transport- og Boligministeriet
Lovforslaget udmønter en del af en boligpolitisk aftale fra 30. januar 2020, der har til formål at modvirke kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger. Forslaget indeholder to hovedelementer: For det første skærpes energikravene for udlejere, der ønsker at fastsætte lejen efter de lempeligere regler i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, efter en gennemgribende modernisering. For det andet indføres en mekanisme, der skal beskytte andelsboligforeninger mod potentielle værdifald på deres ejendomme som følge af disse skærpede krav.
Lovforslaget ændrer betingelserne for, hvornår en udlejer kan anvende den såkaldte § 5, stk. 2-ordning, som tillader en væsentligt højere leje i ejendomme med omkostningsbestemt husleje, hvis et lejemål er blevet gennemgribende forbedret. De nye energikrav skal fremme den grønne omstilling i bygningsmassen.
De konkrete ændringer er som følger:
| Regel | Før lovændringen |
|---|
| Efter lovændringen |
|---|
| Minimum energimærke | Ejendommen skulle have mindst energimærke D. | Ejendommen skal have mindst energimærke C. |
| Alternativt krav | Udlejer kunne afholde udgifter til energiforbedringer for mindst 430 kr. pr. m² (2020-niveau). | Udlejer skal have udført energiforbedringer, der løfter ejendommens energimærke med mindst to niveauer (f.eks. fra G til E eller F til D). |
For at dokumentere et løft på to energiniveauer, påhviler det udlejeren at fremskaffe et energimærke både før og efter forbedringerne, især for ejendomme uden et eksisterende eller ajourført energimærke.
For at undgå, at de skærpede energikrav medfører et fald i værdien af andelsboligforeningers ejendomme (og dermed andelskronen), indføres en mulighed for at "fastfryse" en ejendomsvurdering.
Loven træder i kraft den 1. juli 2020.
Der er en vigtig overgangsregel for de skærpede energikrav:

En ny statusrapport fra Energistyrelsen viser, at 61 procent af de mærkede bygninger nu har energimærke A-C, mens efterisolering af tag topper listen over forbedringer.

Dette lovforslag har til formål at forenkle og modernisere den danske lejelovgivning ved at sammenskrive den hidtidige lejelov og boligreguleringsloven i to nye love: en ny lejelov og en ny lov om boligforhold. Forslaget er primært en videreførelse af gældende ret, men med en ny struktur og enkelte indholdsmæssige ændringer, herunder en styrkelse af fremlejetageres rettigheder.
Loven gælder for leje og fremleje af hus eller husrum til beboelse, herunder blandede lejemål. Den gælder ikke for ferie- og fritidsboliger, hotelophold eller leje af bolig med fuld kost. Loven introducerer begrebet 'regulerede kommuner', som er kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering (omkostningsbestemt leje) finder anvendelse. Kommunalbestyrelser kan beslutte, om en kommune skal være reguleret eller ej. Denne status har afgørende betydning for reglerne om lejefastsættelse og vedligeholdelse.
Fra næste år kan over dobbelt så mange boligejere søge om tilskud til at få isoleret loftet eller fornyet de gamle vinduer via Energirenoveringspuljen. Det sker, når boliger med energimærke D indlemmes i puljen.
En ny rapport fra EU's Agentur for Grundlæggende Rettigheder (FRA) belyser udfordringerne ved energieffektivisering og social retfærdighed i det svenske boligmarked.
En lejeaftale skal udfærdiges skriftligt, hvis en af parterne kræver det. Der må kun anvendes autoriserede blanketter til lejeaftaler om beboelse. Loven forbyder opkrævning af dusør (ulovligt vederlag) ved indgåelse af lejeaftaler. Som noget nyt forbydes det også udlejere at tilbyde lejere betaling for at fraflytte. Lejerens rettigheder er som udgangspunkt beskyttet mod tredjemand uden tinglysning.
Loven viderefører det dobbelte system for lejefastsættelse:
Omkostningsbestemt leje (Kapitel 3): Gælder som udgangspunkt i regulerede kommuner. Lejen må ikke overstige ejendommens nødvendige driftsudgifter plus et fastsat afkast af ejendommens værdi. Lejeforhøjelser skal varsles og kan prøves af huslejenævnet.
Det lejedes værdi (Kapitel 4): Gælder i uregulerede kommuner samt for visse ejendomme i regulerede kommuner (f.eks. småejendomme). Lejen fastsættes ved sammenligning med lejen for tilsvarende lejemål i området. Både lejer og udlejer kan kræve lejen reguleret, hvis den er væsentligt lavere eller højere end det lejedes værdi.
Fri leje (Kapitel 5): Gælder for bl.a. ejendomme taget i brug efter 31. december 1991. Her kan lejen aftales frit, men kan tilsidesættes, hvis den er urimelig.
En central bestemmelse er § 19, stk. 2, som tillader, at lejen i regulerede kommuner fastsættes efter det lejedes værdi, hvis lejemålet er gennemgribende forbedret. Dette kræver opfyldelse af en række betingelser:
| Betingelse | Krav | Noter |
|---|---|---|
| Forbedringsudgift | Overstiger 2.280 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 260.738 kr. (2021-niveau). | Udgifterne skal være afholdt inden for en 2-årig periode. |
| Forhåndsbesigtigelse | Huslejenævnet skal før forbedringen konstatere, at lejemålets stand muliggør en væsentlig værdiforøgelse. | Afgørelsen er gyldig i 3 år. |
| Karensperiode | Der skal være gået mindst 5 år siden seneste ejerskifte (kontrolskifte). | Gælder ikke ved bl.a. arv eller visse energiforbedringer. |
| Energikrav | Ejendommen skal have energimærke A, B eller C, eller energimærket skal være forbedret med mindst to niveauer siden 1. juli 2020. | Gælder ikke for fredede ejendomme. |
Loven foreslås at træde i kraft den 1. juli 2022. Den ophæver samtidig den tidligere lejelov (lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019) og boligreguleringsloven (lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019).
Dette lovforslag har til formål at modvirke kortsigtede, spekulative investeringer i private udlejningsboliger og at sty...
Læs mereDette lovforslag har til formål at styrke lejernes retsstilling og modvirke kortsigtede investeringer i private udlejnin...
Læs mereNy bekendtgørelse om drift og afhændelse af friplejeboliger: Opdaterede regler for markedspris, afhændelse og dokumentationskrav
Klage over afslag på dispensation fra energimærkningskrav for andelsbolig