Lov om øgede energikrav ved modernisering af lejeboliger og fastfrysning af andelsboligforeningers ejendomsvurderinger

For at dokumentere et løft på to energiniveauer, påhviler det udlejeren at fremskaffe et energimærke både før og efter forbedringerne, især for ejendomme uden et eksisterende eller ajourført energimærke.

Fastfrysning af ejendomsværdi i andelsboligforeninger

For at undgå, at de skærpede energikrav medfører et fald i værdien af andelsboligforeningers ejendomme (og dermed andelskronen), indføres en mulighed for at "fastfryse" en ejendomsvurdering.

• Fastfrysningsmulighed: En andelsboligforening kan beslutte at fastholde en gyldig valuarvurdering eller den seneste offentlige ejendomsvurdering, som er foretaget inden den 1. juli 2020.
• Varighed: Den fastfrosne vurdering kan anvendes i en ubegrænset periode og suspenderer dermed det normale krav om, at en valuarvurdering maksimalt må være 18 måneder gammel.
• Endeligt valg: Hvis en forening på et tidspunkt efter 1. juli 2020 vælger at anvende en ny vurdering (f.eks. en ny valuarvurdering eller en ny offentlig vurdering), bortfalder muligheden for at anvende den fastfrosne vurdering permanent.
• Dokumentation og gennemsigtighed:
• Hvis en valuarvurdering, der ønskes fastfrosset, ikke tidligere har været anvendt i regnskabet, skal det dokumenteres via en note i årsregnskabet eller en revisorerklæring, at den er indhentet før 1. juli 2020.
• Når en fastfrosset vurdering anvendes, skal dette fremgå af en note til årsregnskabet. Dette sikrer, at potentielle købere af andelsboliger er informeret.
• Tillæg for forbedringer: Selvom en vurdering er fastfrosset, kan foreningen fortsat tillægge værdien af forbedringer, der er udført på ejendommen efterfølgende. Dette skal sikre, at der fortsat er incitament til at vedligeholde og forbedre ejendommen.

Ikrafttrædelse og overgangsregler

Loven træder i kraft den 1. juli 2020.

Der er en vigtig overgangsregel for de skærpede energikrav:

• De nye regler gælder kun for lejemål, hvor lejeaftalen for den første udlejning efter en § 5, stk. 2-forbedring påbegyndes efter 1. juli 2020.
• For lejemål, der allerede var udlejet efter § 5, stk. 2, før denne dato, fortsætter de hidtil gældende regler med at finde anvendelse, også ved genudlejning af det specifikke lejemål.
• Hvis udlejer moderniserer andre lejemål i samme ejendom efter lovens ikrafttræden, vil de nye, skærpede energikrav gælde for disse.

Lejeaftalen (Kapitel 2)

En lejeaftale skal udfærdiges skriftligt, hvis en af parterne kræver det. Der må kun anvendes autoriserede blanketter til lejeaftaler om beboelse. Loven forbyder opkrævning af dusør (ulovligt vederlag) ved indgåelse af lejeaftaler. Som noget nyt forbydes det også udlejere at tilbyde lejere betaling for at fraflytte. Lejerens rettigheder er som udgangspunkt beskyttet mod tredjemand uden tinglysning.

Huslejefastsættelse (Kapitel 3-5)

Loven viderefører det dobbelte system for lejefastsættelse:

• Omkostningsbestemt leje (Kapitel 3): Gælder som udgangspunkt i regulerede kommuner. Lejen må ikke overstige ejendommens nødvendige driftsudgifter plus et fastsat afkast af ejendommens værdi. Lejeforhøjelser skal varsles og kan prøves af huslejenævnet.

• Det lejedes værdi (Kapitel 4): Gælder i uregulerede kommuner samt for visse ejendomme i regulerede kommuner (f.eks. småejendomme). Lejen fastsættes ved sammenligning med lejen for tilsvarende lejemål i området. Både lejer og udlejer kan kræve lejen reguleret, hvis den er væsentligt lavere eller højere end det lejedes værdi.

• Fri leje (Kapitel 5): Gælder for bl.a. ejendomme taget i brug efter 31. december 1991. Her kan lejen aftales frit, men kan tilsidesættes, hvis den er urimelig.

En central bestemmelse er § 19, stk. 2, som tillader, at lejen i regulerede kommuner fastsættes efter det lejedes værdi, hvis lejemålet er gennemgribende forbedret. Dette kræver opfyldelse af en række betingelser:

Betalinger, vedligeholdelse og forbedringer (Kapitel 6-16)

• Depositum og forudbetalt leje (Kap. 6): Udlejer kan maksimalt kræve 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje.
• Forbrugsudgifter (Kap. 7-8): Udgifter til varme, vand, el mv. skal som hovedregel afregnes efter forbrug og må ikke indgå i lejen. Udlejer skal udarbejde særskilte forbrugsregnskaber.
• Ind- og fraflytning (Kap. 9 & 22): For udlejere med mere end én beboelseslejlighed er der pligt til at afholde indflytningssyn og fraflytningssyn samt udarbejde rapporter herom. Manglende overholdelse medfører tab af istandsættelseskrav ved fraflytning.
• Vedligeholdelse (Kap. 12-13): Loven fastlægger parternes vedligeholdelsespligter. I regulerede kommuner skal udlejer oprette og afsætte midler til en indvendig vedligeholdelseskonto for hver lejlighed og en udvendig vedligeholdelseskonto for ejendommen.
• Lejerens rettigheder (Kap. 16): Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer (installationsret) og visse forbedringer mod godtgørelse ved fraflytning (råderet).

Lejeforholdets dynamik (Kapitel 17-21)

• God skik og orden (Kap. 18): Lejeren skal overholde husordenen. Grove eller gentagne overtrædelser kan føre til advarsel, betinget lejemål eller ophævelse.
• Brugsrettens overgang (Kap. 19): Loven regulerer lejerens ret til fremleje (delvis eller tidsbegrænset fuld fremleje) og bytteret. Den fastsætter også, hvem der kan fortsætte lejemålet ved lejerens død, skilsmisse eller separation.
• Opsigelse og ophævelse (Kap. 20-21): Lejerens opsigelsesvarsel er 3 måneder. Udlejerens adgang til at opsige er begrænset til specifikke grunde, f.eks. hvis udlejer selv vil bebo det lejede, eller ved nedrivning. Varslerne for udlejer er længere (typisk 1 år). Udlejer kan hæve lejeaftalen ved væsentlig misligholdelse, f.eks. manglende betaling af leje efter påkrav.

Kollektive rettigheder og ejendomsoverdragelse (Kapitel 23-24)

• Beboerrepræsentation (Kap. 23): I ejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter, der kan varetage lejernes interesser over for udlejeren.
• Tilbudspligt (Kap. 24): Ved salg af en udlejningsejendom med mindst 6 beboelseslejligheder (eller 13 i blandede ejendomme) skal udlejeren tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis på samme vilkår, som kan opnås ved salg til anden side.

Ikrafttræden (Kapitel 27)

Loven foreslås at træde i kraft den 1. juli 2022. Den ophæver samtidig den tidligere lejelov (lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019) og boligreguleringsloven (lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019).

Klage over afslag på dispensation fra energimærkningskrav for andelsbolig