Huslejenævnet nedsatte forbedringsforhøjelse for vinduesudskiftning efter korrektion af udgifter og forbedringsandel

Sagen omhandler en tvist mellem lejer og udlejer vedrørende en varslet foreløbig forbedringsforhøjelse som følge af udskiftning af vinduer i en ejendom fra 1935. Udlejer varslede en forhøjelse baseret på udskiftning til 3-lags energiruder, som ville medføre energibesparelser, bedre indeklima og lydisolering.

Parternes argumenter

Udlejer mente, at forbedringsandelen af udgifterne udgjorde 66,67%, mens de resterende 33,33% var sparet vedligeholdelse. Lejer gjorde indsigelse og argumenterede for, at forbedringsandelen højst kunne udgøre 50%, da der allerede var vinduer i lejemålet. Lejer mente desuden, at følgeudgifter som stillads skulle fordeles efter samme princip og at udgifter relateret til altanrammer skulle holdes ude af beregningen.

Nævnets undersøgelse

Huslejenævnet anmodede udlejer om en detaljeret redegørelse for de budgetterede udgifter. Dette inkluderede specifikation af murerarbejde, såsom udskiftning af jernbjælker over vinduer, udskiftning af mursten og armering af facaden. Nævnet undersøgte også, hvilke typer vinduer der blev udskiftet, da det kom frem, at nogle af de eksisterende vinduer var 2-lags termoruder fra 2003, mens andre var de oprindelige 1-lags vinduer fra 1934. Sagens kerne var således at fastslå, hvilke udgifter der kunne betragtes som en reel forbedring i henhold til Lejeloven § 127, og hvordan disse skulle fordeles korrekt mellem forbedring og vedligeholdelse, samt mellem ejendommens lejere.

Huslejenævnet gav lejer medhold i, at den varslede foreløbige forbedringsforhøjelse var for høj, og nedsatte den fra 11.412,34 kr. til 7.244,41 kr. årligt. Nævnet fandt, at udlejers varsel overholdt de formelle krav i Lejeloven § 130, men foretog en række materielle korrektioner i beregningsgrundlaget.

Nævnets begrundelse

Nævnets afgørelse var baseret på en kritisk gennemgang af de afholdte udgifter og forbedringens reelle værdi i henhold til Lejeloven § 128:

• Korrektion af byggeudgifter: Nævnet udelod flere udgiftsposter fra beregningsgrundlaget. Udgifter til udskiftning af jern over vinduer og armering af facaden blev anset for at være vedligeholdelse af ejendommens konstruktion og ikke nødvendige følgearbejder til vinduesudskiftningen. Andre udgifter blev reduceret, da de også dækkede arbejder, der ikke var relateret til forbedringen.
• Nedsættelse af forbedringsandel: Nævnet fastsatte skønsmæssigt forbedringsandelen til 60% i stedet for udlejers påståede 66,67%. Begrundelsen var, at en del af de udskiftede vinduer allerede var 2-lags termoruder, hvorfor værdiforøgelsen var mindre end ved udskiftning af de oprindelige 1-lags vinduer.