Huslejenævnet: Udlejer kan ikke kræve istandsættelse grundet manglende indflytningsrapport og forældet lejekontrakt

Sagen omhandlede en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende istandsættelseskrav ved fraflytning og tilbagebetaling af depositum. Udlejeren gjorde krav gældende for istandsættelse af lejemålet og påstod desuden, at lejeren havde fjernet en vaskemaskine og et køleskab fra lejemålet.

Udlejers manglende indflytningssyn

Det blev oplyst, at udlejeren ikke havde afholdt et indflytningssyn og udarbejdet en indflytningsrapport ved lejerens indflytning. Dette er en forpligtelse for udlejere, der har mere end ét lejemål, jf. Lejeloven § 90, stk. 2. Manglen på en sådan rapport kan have betydning for udlejerens mulighed for at gøre istandsættelseskrav gældende.

Anvendelse af forældet lejekontrakt

Endvidere blev det konstateret, at den anvendte lejekontrakt var Typeformular A 9. udgave, som ikke er den gældende typeformular. Dette medfører, at lejelovens almindelige regler finder anvendelse, hvilket indebærer, at udlejeren som udgangspunkt har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse.

Huslejenævnet afgjorde, at udlejeren ikke kunne gøre et istandsættelseskrav gældende over for lejeren, og at lejeren derfor havde krav på tilbagebetaling af det fulde depositum. Afgørelsen blev truffet med hjemmel i Lov om boligforhold § 83.

Begrundelse for afgørelsen

Nævnet lagde vægt på to hovedpunkter:

• Udlejeren havde undladt at afholde et indflytningssyn og udarbejde en indflytningsrapport, selvom udlejeren havde mere end ét lejemål og dermed var omfattet af kravet i Lejeloven § 90, stk. 2. Som følge heraf kunne udlejeren ikke gøre et istandsættelseskrav gældende, jf. Lejeloven § 90, stk. 3.
• Den anvendte lejekontrakt var en forældet typeformular (Typeformular A 9. udgave). Dette betød, at lejelovens almindelige regler fandt anvendelse, hvorefter udlejeren har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse. Dette er i overensstemmelse med gældende retspraksis ved anvendelse af ugyldige kontraktformularer.

Konsekvenser for parterne

Udlejeren blev pålagt at tilbagebetale kr. 13.500 til lejeren inden 14 dage. Da lejeren fik fuldt medhold i sit krav, skulle udlejeren desuden betale et gebyr på kr. 6.896 til Huslejenævnet i henhold til Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Delvis henvisning til domstolene

Tvisten vedrørende udlejerens påstand om, at lejeren havde fjernet vaskemaskine og køleskab fra lejemålet, blev henvist til behandling ved domstolene. Huslejenævnet vurderede, at denne del af sagen krævede en bevisførelse, som faldt uden for nævnets kompetence.