Huslejenævnet nedsætter udlejers istandsættelseskrav grundet forsinket indflytningssyn og -rapport

Denne sag omhandler en tvist mellem en udlejer og lejere vedrørende omfanget af lejernes istandsættelsespligt ved fraflytning og udlejers krav på modregning i depositum. Lejeforholdet startede den 15. august 2020, og lejemålet blev opsagt med virkning fra den 1. juli 2024. Ved lejemålets indgåelse var der indbetalt et depositum på 29.400 kr., som senere blev opreguleret til 29.549,88 kr. Ifølge lejekontrakten skulle der ske en fælles besigtigelse af lejemålet ved indflytning, og en rapport skulle udarbejdes.

Udlejers krav og lejernes indsigelser

Udlejer fremsatte et krav om istandsættelse baseret på en fraflytningsopgørelse og tilhørende fakturaer. Oprindeligt var kravet højere, men udlejer frafaldt senere en del af kravet vedrørende maleristandsættelse, således at det resterende krav udgjorde 8.843,75 kr. Lejerne havde ved fraflytningssynet underskrevet en rapport, hvor de erklærede sig enige i, at de nævnte arbejder var nødvendige, og at de hæftede herfor. Udlejer anførte, at lejerne overtog lejemålet den 15. august 2020, men indflytningssynet blev først gennemført den 3. marts 2021, altså mere end syv måneder efter lejeaftalens start. Udlejer udlejer mere end én beboelseslejlighed, hvilket medfører særlige krav til indflytningssyn og -rapport i henhold til Lejeloven § 90, stk. 1.

Nævnets undersøgelse

Nævnet undersøgte, om udlejer havde opfyldt de formelle krav til indflytningssyn og -rapport. Det blev konstateret, at indflytningsrapporten ikke var udfærdiget

Huslejenævnet traf afgørelse om, at udlejers krav på istandsættelse efter fraflytning skulle nedsættes markant. Nævnet fandt, at udlejer ikke havde opfyldt de formelle krav til indflytningssyn og -rapport, som fremgår af Lejeloven § 90, stk. 1 og 2.

Nævnets begrundelse og afgørelse

Nævnet lagde vægt på, at indflytningssynet først blev afholdt den 3. marts 2021, selvom lejemålet blev overtaget den 15. august 2020. Dette betød, at indflytningsrapporten ikke var udfærdiget "i forbindelse med indflytningen", som loven foreskriver. Da udlejer udlejer mere end én beboelseslejlighed, fortabte udlejer ethvert istandsættelseskrav mod lejerne, jf. Lejeloven § 90, stk. 3. Undtagelsen hertil er krav for udbedring af skader, som lejerne er ansvarlige for på grund af misligholdelse.

Nævnet vurderede, at underskriften på fraflytningssynsrapporten, hvor lejerne erklærede sig enige i at hæfte for arbejderne, måtte formodes at hvile på en urigtig forudsætning om, at lejerne hæftede for almindelig istandsættelse. Nævnet fandt desuden, at ordlyden ikke udgjorde en klar aftale om, at lejerne under alle omstændigheder skulle betale for samtlige arbejder nævnt i rapporten. Udlejer havde ikke ført bevis for, at lejemålet var behæftet med skader som følge af lejernes misligholdelse, bortset fra behov for rengøring af komfur og gulv i bad/bruseniche samt reparation af loft i soveværelse. De øvrige påberåbte skader blev anset for almindeligt slid og ælde.

Nævnet nedsatte udlejers krav på istandsættelse til 2.000 kr. for de konstaterede skader forårsaget af lejer. Udlejer skal derfor tilbagebetale depositum med 27.549,88 kr. til lejerne (29.549,88 kr. - 2.000 kr.) med fradrag af de øvrige poster i fraflytningsopgørelsen. Beløbet skal tilbagebetales snarest og senest 4 uger efter modtagelse af afgørelsen med renter efter rentelovens regler. Udlejer skal desuden orientere øvrige lejere i ejendommen om afgørelsen inden to uger, jf. Lejeloven § 194, da lejer fik helt eller delvist medhold i sagen.

Medhold: Delt