Huslejenævnet nedsætter leje og pålægger delvis tilbagebetaling i småhus

Huslejenævnet i Vejle Kommune modtog en henvendelse fra lejers repræsentant vedrørende lejens størrelse for et lejemål i en ejendom opført i 1887. Lejers repræsentant gjorde gældende, at den månedlige leje på 8.840 kr. (svarende til 1.153,04 kr. pr. m² pr. år for den 92 m² store lejlighed) væsentligt oversteg det lejedes værdi og den sædvanlige leje for tilsvarende lejeforhold.

Udlejers og lejers argumenter

Udlejers repræsentant anmodede om, at sagen blev afvist, da den angiveligt ikke var indbragt inden for den gældende frist. Subsidiært argumenterede udlejers repræsentant for, at lejens størrelse var rimelig og sædvanlig. Udlejers repræsentant oplyste desuden, at lejemålet var ophævet.

Lejers repræsentant fastholdt, at lejer ikke var afskåret fra at få nedsat lejen fremadrettet, selvom et krav om nedsættelse med tilbagevirkende kraft kunne være fortabt, hvis det ikke var fremsat inden for 1 år efter den forhøjede leje første gang skulle betales. Denne diskussion om frister vedrørte fortolkningen af Lejeloven § 40, stk. 1 og Lejeloven § 40, stk. 2.

Lejemålets stand og faciliteter

Lejeforholdet startede den 15. oktober 2022. Lejemålet omfattede en 4-værelseslejlighed på 92 m². Lejer betalte aconto varme og vand, og den indvendige vedligeholdelse påhvilede lejer. Lejen blev reguleret årligt med nettoprisindekset, senest den 1. januar 2023.

På en besigtigelse den 20. marts 2025 konstaterede Huslejenævnet, at lejligheden fremstod velvedligeholdt med et nyere køkken og bad samt nyere inventar. Lejemålet havde egen altan på 12 m², fælles depotrum og vaskerum. Udlejer forestod vedligeholdelse af haven. Lejer oplyste om ændringer foretaget i lejemålet, herunder et større vinduesparti, ny altandør og udskiftning af armaturer. Gulvene var ubehandlet fyrtræsgulv ved fraflytning.

Ejendommens status

Parterne var enige om, at ejendommen var et småhus. Huslejenævnet bekræftede, at ejendommen indeholdt 5 lejemål pr. 1. januar 1995, hvilket betød, at lejen skulle fastsættes i henhold til Lejeloven § 42 jf. Lejeloven § 32.

Huslejenævnet i Vejle Kommune traf afgørelse i sagen om lejens størrelse og fandt, at lejeren fik medhold i sit krav om nedsættelse af lejen. Nævnet fastslog, at den opkrævede leje var væsentligt højere end det lejedes værdi.

Nævnets afgørelse

Nævnet fastsatte den maksimale leje til 8.050 kr. pr. måned, hvilket svarer til 1.050 kr. pr. m² pr. år. Dette var en nedsættelse fra den hidtidige leje på 8.840 kr. pr. måned.

Udlejer blev pålagt at tilbagebetale den for meget betalte leje til lejer. Tilbagebetalingen skulle beregnes fra den dato, sagen blev indbragt for nævnet, og frem til den sidste lejebetaling. Dette skulle ske inden for 4 uger fra modtagelse af afgørelsen, medmindre kravet kunne modregnes i andre gyldige krav fra udlejers side.

Begrænsning af tilbagebetaling

Huslejenævnet bemærkede specifikt, at da sagen ikke var indbragt inden for 1 år efter huslejestigningen, kunne lejer ikke kræve det for meget betalte beløb tilbage med virkning for perioden før sagens indbringelse, jf. Lejeloven § 40, stk. 2. Lejer havde dog ret til nedsættelse af lejen fremadrettet, jf. Lejeloven § 40, stk. 1.

Klagevejledning og oplysningspligt

Afgørelsen kan indbringes for Boligretten inden for 4 uger, jf. Lov om boligforhold § 88. Udlejer blev desuden gjort opmærksom på sin pligt til at meddele beboerrepræsentationen eller alle lejere i ejendommen om afgørelsen, hvis lejer har fået helt eller delvist medhold, jf. Lejeloven § 194.